预计2017年前后,房地产业将会面临巨大震荡调整

2013-10-01 00:12:04
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                        陆德院士   20139

 

   去年下半年,我就对我的学生们,特别是“金融地产班”的学员提出警示。我说:如果你们还在继续投资房地产业务,那就要抓紧时间了,很可能这是最后的一个“大潮”周期。房地产从“招拍挂”到最后售出,一般是5年一个周期,而我预测2017年前后,房地产业将面临大面积的重组倒闭兼併潮,所谓的“黄金期”将不复存在。现在还有近一个周期的时间,不要等到“击鼓传花”的最后一棒时,砸在你们手里传不出去。

 

   原本,我当时要把这一学术观点写文发表,但一些学者和朋友劝我此时发“不妥”,理由是当前经济在继续下滑,仅有房地产等几个行业在苦苦支撑(上升),占比较大,如预测它不久也要下滑调整,无疑会造成很大的“负面”影响。

 

   现在,已时过一年,新一届中央领导也強调要实事求是、要讲真话。党的“双百方针”,不同的学术观点讲出来,是有利于经济发展和学术研究的(哪怕是少数派的观点),没有什么“负面”的影响。故我决意将此观点发表出来,让实践来最终检验它的对错。

 

当前主流派的观点是:

 

由于经济持续发展,由于大规模“城镇化”建设,由于“刚需”強劲,所以,房地产还有10年以上的“黄金期”,有的权威学者甚至提出到2030年(还有17年)或2050年(还有37年)的“高速増长”或“快速发展”的房地产“黃金期”。

 

  而我的预测分析,则与上述观点大不相同。我认为,房地产业的“黄金期”将不复存在。在房地产业由热转冷的暂短“过渡期”中,预先提出忠吿和警示,使企业家们预先能有个时间和空间,进行预调和转身,这实际是对房企,特别是对大量中小型民营房地产企业的一种关心和保护。

 

   我提出以下“六大影响要素”供大家参考(其中第6条,是今年新加的“要素”内容):

 

一、明年将逐步实施“房地产税”政策

 

“房地产税”,已经过几年试点,现正逐歩扩大试点范囲,之后将是逐歩实施阶段,现还差一个“技术手段”,那就是“全国房地产信息联网”。

 

“房地产信息联网”,是执行“房地产税”政策的必要手段,届时你在全国到底有几套住房,就一目了然了。同时,这也是“反腐治贪”的必要技术手段。

 

利用税收手段来调节企业的过高收益和购房的投机行为,是市场经济国家中的一种贯例手段。

 

当前,“房地产信息联网”工程,进度缓慢,已两次延误了进度,原本今年上半年要完成,现在可能要拖到今年年底或明年上半年。不是技术问题,而是一些地方政府的地方保护主义和一些“即得利益集团”的阻隔。这也说明“反腐”的复杂性和必要性,但无论如何,明年上半年前“技术手段”可以实现。

 

二、在“房地产税”实施后的23年后,

“遗产税”将要开始逐步实施

 

“遗产税”方案的研究论证,我国已进行了10年,基本框架已明晰。

 

“遗产税”,是经济发达国家中通用的一个税种。目前,全球已有110多个国家和地区实施“遗产税”。它是指达到一定资本和财产的遗产转移和渡让时,需课税40%60%,上缴给国家。日本“新”天皇在接受“老”天皇遗产时课税54%,“天皇”也不能幸免!

 

交纳“遗产税”,是国家为抑制贫富差距和扩大财政收入的重要手段。对于我国而言,尤为迫切。中共十四届三中全会提出了“遗产税”问题,19年后的“十八大”报吿中,又再次提出交纳“遗产税”。

 

此处,強调一点:当前各界批评我国在房价调控中,过多地使用了政府行为而不是市场行为,而且,调控的效果也甚微。那么,在实施了“房地产税”和“遗产税”(含赠与税)等经济手段后,行政调控或干预的手段,就将会逐步退出市场,而政府只担当“守亱人”的基本职能了。

 

三、中国“人口生育悬崖”抵达,毎年“刚需”減少1000万人

 

美国有个名词,叫“财政赤字悬崖”,表示的是财政赤字的陡峭度。我给中国的人口出生也起了个词,叫作“人口生育悬崖”。为什么叫“悬崖”呢?同样是它巨大的陡峭程度。

 

官方数据显示:1990年我国新出生幼儿2800万人,而到1990年出生1800万人,与5年前比,毎年減少出生人口达1000万人,是个典型的“悬崖”状。(注:目前,更下降到毎年仅出生1300万左右新生儿,每年又減少500多万!)。

 

2012年,这个“悬崖”飘过来,1990年出生的人达到22岁。据房地产相关资料显示:中国购房的高峰人群是22岁—27岁群体,占到60%以上。现在,这个悬崖“飘”过来了,已抵达购房需求期,但到2017年,购房需求比2012年要每年減少1000万人需求,是天量骤減!

 

四、2018年之后,老年人年逝1000万人,

即毎年有1000万人的“空房”腾出

 

20182020年左右,我国年逝人口为1000万,而老人去世都会有“老房”留下来,遗留给后代或重新进入房地产交易市场。

 

这“第三要素”和“第四要素”的迭加,又说明了什么呢?

 

说明从2018年后,新的需求増量毎年減少1000万(以后还会逐步更少,直到“计划生育”政策改变之后的22年以后,才会逐渐反弹);而老的存量房中“空房”的住户又毎年多出1000万,这些“空房”,又将会再次进入到交易市场,増加供应。換个思路,“里外里”地计算下来,就是从2018年后一下子毎年要減少2000万人的住房需求!面对这样的“悬崖”,哪里去谈什么“刚需”!

 

五、“保障房”政策的推出,2017年后将见实效

 

  “保障房”政策,很多国家都有类似先例。它是缓解住房紧张、调控房价、解决中低收入者住房困难的好政策,可惜我们借鉴得晚了些。

 

我国“十二五”规划中设定要建3600万套“保障房”,这是“铁定”指标,完不成要摘乌纱帽。

 

“十二五”是到2015年,为什么我指2017年呢?因为2015年的指标要到2017年左右才能完成(建成)。到那时,“十二五”的3600万套,再加上2010年的600万套,一共是4200万套,再算上“棚户区”的改造房,是个什么“概念”呢?它表示,通过国家财政投入和补贴的住房,又可以解决约2亿流动或困难家庭人口的住房需求(我国目前流动人口约为21亿)。

 

同时,从价格理论上讲,当“保障房”数量达到交易房总量的20%以上时,就可在房地产价格市场上起到杠杆“撬动”作用,起到平抑或压低日益高涨房价的作用。

 

六、“小产权房”清理整顿方案近年推出后,

将再次増加房地产交易量

 

我国“小产权房”有多少?据2010年的相关数据是“可能高达60亿平方米”;据北京2012年的数据是“约为(北京)房地产总量的10%”。而据一些学者估算,至2012年底,全国城镇存量住宅面积达220亿平米。也就是说,当前除了有220亿平米的存量住房外,还另有未进入房地产市场的至少60亿平方米(约为房地产总量27%的存量小产权房。

 

对于“小产权房”问题,2010年国土资源部就对外宣布:治理方案已提上日程,国土部等十四部委已着手研究制定小产权房清理整治政策方案。今年,已在部份地点试点。

 

“小产权房”问题的解決,无非是两条:

 

一是对尚未销售的和20071230日以后新建、续建的房屋予以拆除;

 

二是对其它类型的“小产权房”20071230日以前销售的已建成房屋),待全国小产权处理政策出台后一并处理。其中一大类处理,是“补錢(税)变商品房”,进入交易流通市场。

 

这“六大要素”在2017年前后一齐显现,大家可以想象,将是一种什么样的“市场效果”?

 

这“六大要素”的到来,已是大势所趋,不可阻挡,唯一的变化是,各要素到达的“时点”可能会有前后时间推移。最“姗姗来迟”实施的,可能是“遗产税”政策,但届时只要一发布信息,它所产生的“市场预期”作用,就会对房地产和股票市场引爆一枚“重磅炸弹”。

 

由于前几年房地产行业的丰厚利润,90年代中后期各种房地产企业如“大跃进”一般创办兴起。不仅有民企,还有国企,甚至连国资委管辖的100来家最大央企中的多数,也纷纷搞起了“非主业”的房地产,就连20103月国务院国资委发布央企2010年底退出房地产行业的通知至今已有3年之久名单中不以房地产为主业的78家央企,退出者不1/4我国历史证明,凡是以“大跃进”形成的东西,到头来的结果都是以“过剩”告终,不及时调整,就要遭受重大损失。

 

据中国房地产协会数据,我国现有房地产企业约5万家,我顸计如不及时调整,到2017年前后“重组倒闭兼併潮”冲击后,可能仅剩余万余家,70%80%左右的房地产企业将不在名册中。

 

有人说,“城市化”建设是个大的“造城运动”,后期发展空间无限。我说“错矣”,这是观念没有转变。今后的“新城镇化”理念是“人的城镇化”,是要以城镇公共设施建设、环保、就业、安居为重点的城市建设。在这方面,我们欠债太多,再加上地方政府债务平台沉重,今后的主要投入在上述新理念,而房地产的投入已不占“大头”;同时,正如我上面分析旳“六大要素”,从市场需求角度看,20%以上的造房増长(速度),也已是“供大于求”。

 

那么,是不是房地产就会“一蹶不振”了?也不是!比如一、二线城市的重点(黄金)地段,由于“稀缺性”或“差异化”,房价仍会保持高位;比如,商品房类建设还会(比房地产类建设)延续更长时间;比如,养老房产和医疗房产类还有很大发展空间,等等。这些,都需要尽早做好调整和转向。

 

是否会如此?咱们2017年前后再看吧。

 

 

 

 

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名家简介
陆德简介:
1942年6月生于延安,陆定一同志的长子。就读于哈军工和清华大学,毕业于清华大学无线电系电子技术专业。1967年至1973年,受“四人帮”迫害,被关押6年。曾任国家开发银行信息中心主任(局长)、金融机关党委委员。2002年6月,被国务院授予“国务院特殊津贴专家”。
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