乱谈房地产之一：从地价楼价比和北京新地王的诞生谈起

　　
 　　上周北京房地产界“重量级”新闻频出，“地王”在短短数日内被两度刷新，但有一个共同点，这两个地王都来自“国有央企”的“大手笔”：第一个地王来自“中电”旗下名不见经传的某成都房企，两天之后，第二个地王则来自相对有名声的“中化”旗下香港上市公司“方兴地产”，该公司虽不在“招保万金”四大金刚之列，也不是富力、碧桂园、绿城、SOHO等私营地产商名角，但业内人都知道，“方兴”是上海浦东金茂大厦的大股东，可谓豪门，自然也不差钱。
 　　与此同时，国家相关主管部门披露了一个统计数据，说：全国房地产开发的土地成本不高，只占楼价的25%左右，言下之意政府没有从房地产开发中获暴利，潜台词是咱们老百姓与政府还是和谐的云云。我不知道普通百姓对这个数据是否相信，但我相信在专业经济金融业人士和房地产界，80%以上的人是不会相信的。
 　　土地成本在房地产开发业中有一个专业术语叫“楼板价”，即土地总成本除以可开发建筑面积得到的单价。注意，任何一个地块上都有国家城市规划部门确定的容积率概念，容积率越高，可开发的建筑面积越大，当然，这样的社区建筑越密，档次越低。普通老百姓（80%以上的购房者）其实是不太知道这个道理的，就象普通股民总是认为100元的股票就是比10元的股票贵，其不知道真正的投资价值在于市盈率为代表的一系列专业指标。
 　　再说回“楼板价”，按照国家不久前的这个统计数据，也就是说每平米1万元的楼盘中，土地成本平均为2500元。
 　　我记得去年全国工商联曾有一个统计，上海地区房地产成本中50~60%被国家拿去，包括但不限于直接的地价、销售税费（包括买家消费者和卖方）、利润所得税、建设开发过程中的各种规费等。这个数字国家有关部门是从来不同意的，因为如果承认，那政府与百姓之间的关系就太不和谐了——不要忘了，60多年前我们批评的反动派政府就是被扣上“苛捐杂税”名目繁多而为“人民”推翻的。
 　　我个人是不相信国家的土地成本仅占25%说法，唯一可以解释的是：国家选取的统计样本是很多年以前开发销售的楼盘，拿当年的土地出让金“楼板价”与现在的二级市场房屋交易价来比，倒确实是可能算出一个“25%”的。因为当年卖1万的房子，土地成本“楼板价”大概在5000左右是合理的，现在这个房子涨到了2万，当然土地成本就只占售价的25%了。原来，国家用的“土地成本占售价的比重”概念是偷梁换柱了，此“售价”非彼“售价”，一个是一级开发市场的“售价”，是B to C的；一个是二级市场流通的“售价”，是C to C的。二者压根不是一回事！
 　　国家之所以要说土地成本不高，还是要把与人民群众的矛盾转移到房地产“奸商”，说房价居高不下，是“奸商”囤积居奇、炒作、暴利，等等。而我们回过头看看那些频频创造“地王”奇迹的房地产“奸商”代表们——居然是央企！！！“招保万金”中两家半是央企（招商、保利是正宗，万科因为第一大股东是央企华润，也可以算是半个央企偏房），在北京刚刚创造地王的两家也都是嫡系央企，于是，彼人惊诧：
 　　——按照股市的理论逻辑推理，国家以政府面貌作为土地的卖方，由以国企面貌参与竞标，这不就是“对倒”和“做庄”吗？！地价、房价不就是这么“操纵”上去的吗？最后消费者散户高位接盘，套牢的一定是最弱势群体的无辜之辈！
 　　——国务院国资委对每家央企都有主业定位，我不记得“中化”、
 　　“中电”有“房地产”的业务许可，那这些创造地王的央企子公司往轻了说，是不务正业；往重了说，是违规经营！
 　　——确确实实地说，房地产已经绑架了政府，而且，政府已经象抽了鸦片一样，陷入既得利益之中无法自拔！如果今日国家不挺房价，明了的是政府没了土地出售收入和相关税费收入，政府要破产、银行要破产，开发商和消费者都要破产，无一赢家，全盘皆输；暗里，隐蔽在国企管理层、员工的“合法”薪酬、受贿乃至建设开发供应链中的“利益相关者”也都要“深受其害”。
 　　——想起数周前香港某媒体来采访我关于上海建设国际金融中心的热门话题，其实这种官方话题本不该我这样的“草根”人士“胡言乱语”、“大言不惭”，但人家既然远到从港岛飞来求教，我就来电劲爆的言论，让其不虚此行。彼人曰：上海何时建成国际金融中心？若下一场金融危机之震中在上海外滩或陆家嘴，那就说明咱是“中心”了！否则，你感冒，别人不打噴涕，那你还是被边缘化的非中心。我们之所以承认纽约、伦敦是国际金融中心，是因为那的金融交易一举一动都牵头世界的经济脉搏。此番谬论来访者大呼过瘾也！
 　　——而五到十年或再长一点的时间内，中国会引爆一场国际金融与经济危机吗？笔者自信，会！两点理由：中国的实体经济将因房地产泡沫（比如，上海市内平均房价达到5万可能就是一个“拐点”）之不可避免的崩溃而陷入危机，而又由于中国人民币的自由兑换，从而通过上海这个国际金融中心传染给世界！那时，不知我们是该自大自己之为中心了，还是该为沉迷于房地产之快感而后悔晚亦！
 　　中国现在正处在一个城市化进程的历史大潮中，房地产处于上升态势是经济之客观规律，但因为畸形的政府利益模型（国企与政府之间也颇多乱伦之糗事），从而在未来要为此付出惨痛代价！笔者非名医，但愿意开一药方（但我坚信政府这个得了慢性病的病人是99.99%不会吃的）：禁止国有企业进入房地产市场！当年朱总理治理股市泡沫时不就出过此行政指令吗？看当今局中人是否敢于壮士断腕了！
 　　呜乎！