“一元房价”横空出世的背后

2017-01-25 08:40:07
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在热点城市房地产市场的预期没有明显改变的情况下,郑州有一块地被以1元/平方米的综合房价拍出,另几块地也出现综合房价低于楼面价或仅高出楼面价2元/平方米的奇葩的情况。

事情的大体情况是:122日,郑州市郑东新区挂牌出让7宗住宅用地,按照该市在土地招拍挂中实行的“限地价、限房价”规则和“熔断”机制。按照这样的规则,竞买人先竞地价,地价如达到熔断,再竞房价,即竞买人承诺销售房价不得高于规定的所处区域的综合房价,且其所报的综合房价最低者为土地竞得人,土地竞得人不得高于竞得房价进行销售。这几块地在先前的网拍过程中,由于触碰“高压线”而引发“熔断”。按照“低价竞得”的原则,参与竞标的企业需报出未来所建住宅的“综合房价”,价低者竞得。于是,就出现了当家一家房地产企业以1/平方米的综合房价摘得一块土地的情况。这意味着如果该地块成功出让,房屋的销售价格为1元/平方米。在整个拍卖过程中,更奇葩的是,有22家企业竞争,除了1元竞得的企业,其中还有一家企业居然报出了0/平方米的房价。

在出现“1元”的房价后,当地的国土管理部门以不正当竞争为由暂停了涉及的5宗地的出让。通报称,相关房地产开发商关于综合房价的报价如低于其拟开发建设房地产项目的成本,不仅违反《中华人民共和国反不正当竞争法》等相关法律规定,而且扰乱房地产市场的正常交易秩序,对购房人的购房安全也可能产生重大隐患。

房企竞买土地,肯定是为了盖房子赚钱,但利用“低价竞得”的原则出价一元,不仅有悖常理,的确对整个土地出让市场造成了严重的扰乱。根据目前笔者掌握的材料,尚不能判断这些企业是否违背了《反不正当竞争法》的相关规定。但土地市场之所以以如此杀价的方式竞争,表面上是规则的漏洞,本质上则是土地交易制度自身先天性的残缺以及热点城市土地供应的短缺。

先说规则,目前中国土地市场实行的是“招拍挂”的模式,这种模式自实行以来,各界对其一直非议不断小,土地“招拍挂”虽然减少了土地出让中的一些不透明和腐败问题,但在土地规划,土地价格和交易的公平等方面,存在着诸多的问题,特别是,在地方政府垄断土地供应的情况下,事实上并没有避免不了“招拍挂”中的腐败问题。特别是,过去的土地“招拍挂”奉行价高者得的准则,一方面,地方政府在高地价带来的财政收入的诱惑下,通过人为调控土地供应,追求地价最大化;另一方面,开发商在高价拿到土地之后,为了保证自己的利润,必然推高房价。同时,在高地价的诱惑下,地方政府在土地供应的时候,必然人为减少低价商品房的土地供应。这在过去多年来一直如此。在去年全国土地市场“地王”不断,极其火爆的情况下,一些热点城市普通商品房的土地供应不增反减,包括北京、上海在内的都远远没有完成当年的土地供应计划。土地供应的短缺,导致房价预期的升温,这是热点城市房价居高不下,恐慌性需求纷纷入市的主要原因。再加上,土地“招拍挂”对开发商的资金来源、资质等并不进行太多的要求,因为导致土地市场杠杆很高,一些开发商以高杠杆拿地,并将杠杆传递到住房市场。多年以来,包括笔者在内的很多人士不断呼吁完善“招拍挂”,综合评标、“限地价,竞房价”等完善方式相继在各地实施,但在土地供应仍然短缺的情况下,土地市场就会出现“1元房价”这样的非理性极端情况。

再说土地供应。笔者过去一直强调,尽管中国热点城市的土地短缺是事实,但由于目前土地交易制度自身的缺陷,使得土地短缺更为严重。除了地方政府对土地一级市场的垄断导致的土地短缺外,土地资源浪费严重,土地利用效率低也极为严重。中国很多大城市的土地使用效率,远远低于东京、首尔等东亚特大城市,盘活无效土地、低效土地的潜力巨大。再加上,每年各个城市的土地供应计划因为种种原因人为调整,每年完不成土地供应计划的城市不在少数。以北京为例,2016年北京土地市场共实现44宗地块成交(其中包含3宗棚户区改造),同比减少66宗地,创造了2004年北京土地市场全面实施“招拍挂”以来的最低点;44宗土地建设用地面积合计464.88万平方米,跌至10年来的低谷。住宅类用地仅实现成交15宗,远远低于历年平均出让56宗住宅用地的水平。对于为何很多城市没有完成土地供应计划,以及完不成计划如何问责,目前没有硬性的约束措施。

因此,在规则不完善、土地交易制度亟需改革的情况下,热点城市出台的一些抑制土地市场的举措,无法堵塞开发商对稀缺土地的热情。出现“1元”的极端情况就情有可原。笔者倒是人为,对于这些情况,搬出反正不当竞争法并不能彻底解决问题。从长远而言,治本之策肯定在于完善土地交易制度,减少地方对土地供应的人为控制。短期而言,关键还是在于加大普通商品房的土地供应,严格热点城市的土地供应计划,不能人为导致短缺。同时,要清查土地闲置和囤地情况,多年前,国土管理部门就强调要严格依法清理查处房地产开发中闲置土地、囤地炒地、向别墅供地等各种违法违规用地的专项整治行动,但到今天,动真格的仍然很少。笔者建议全国土地管理部门能够督促热点城市今年全面公布当年和未来三年的土地供应计划,并督促落实,转变预期。同时,严厉控制土地市场加杠杆炒作土地的行为。这样,才能让土地市场真正回归理性。

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马光远简介:
经济学博士,执业律师。致力于公共政策、资本市场和公司并购研究,关注中国的转型和法治变迁。兼任CCTV《今日观察》评论员,《中国之声》评论员。是《南方周末》、《中国经营报》、《南方都市报》、《新京报》、《东方早报》等报刊的专栏作家。律师执业领域仅限于公司并购、公司控制权争夺和反垄断等非诉业务,不接受任何诉讼业务的委托。
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