调控风暴下,房地产会否重蹈2015年股市的覆辙?

2017-03-31 10:40:27
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就决心和力度而言,这轮调控在中国房地产调控史上绝对是空前的,但还不敢说绝后,因为严厉的措施仍然在不断的出台,调控从一线城市到热点城市,甚至蔓延到了全国贫困县。从具体措施看,可谓无所不用其极,从认房认贷认离,到两年内不许出售,到对学区房的限价,到严厉打击中介的炒作违规行为。除了主管部门,北京市甚至连教委都出动了,要求开发商和中介不得炒作学区房、高价房,严禁房地产经纪从业人员一年内买入卖出同一套房屋。

从目前的态势看,政府手里还有更严厉的牌,随时都有可能打出。

如同我之前文章中所讲的,房价的逻辑正在发生变化,调控政策的目标也在发生变化,过去是抑制房价过快上涨,现在则是防止房地产泡沫引发的系统风险。抑制泡沫和投机炒作,在中国房地产调控的政策目标史上,这也是第一次作为主要目标提出,高层对时下很多城市出现的恐慌性购买,以及过度的投资的担心已经从最近风声鹤唳的调控风暴中可以感受到。

应该说,通过提高二套房的首付比例,通过限制卖出,通过限价措施,一定会让房地产降温。从过去房地产调控的效果看,限购限贷限价并非没有效果,而是无法坚持,无法给市场以长期的预期。在限购限贷使得房地产下行的情况下,地方政府首先扛不住,然后就是悄然放松调控,然后是全国性的举措。不断吃药,房地产下行的时候吃兴奋剂,房地产疯狂的时候由下重手打压。但问题的关键是,每一次打压政策坚持的时间都没有超过两年。一旦政策松动,抑制的需求的井喷使得房价强力反弹,最终导致政策的公信力荡然无存。从逻辑上说,去年“9.30”调控的力度不可谓不大,为什么市场对任何严厉的调控置若罔闻,原因很简单,就是过去的历史告诉大家,调控不可能持久,未来一定会反弹。这种对政策不信任导致的恐慌远比中介违法和投资者入市抢房子造成的恐慌要大。中国房地产其实已经对调控政策具有了强烈的抗药性,从而导致3月份以来更严厉的举措。但是,从目前市场的表现看,一些地方恐慌的情绪仍然没有消除,对房价上涨的预期仍然没有改变。事实上,这种尴尬局面的出现,和房地产政策自身的短期化行为模式有很大关系。长期以来,中国房地产公共政策缺乏一个长期的系统性的构建体系,亦缺少内在的公共政策目标逻辑,在过于追求短期效应的指导思想下,导致政策朝令夕改,无论是民众,还是市场的参与各方,对政策的经常变化都无所适从,这是房地产公共政策面临的最重大的问题。

我担心的正是这一点,政策和市场之间的这种恶性博弈,必然导致更严厉的政策出台。这和2015年股市去杠杆的逻辑基本一致,在股市刚刚疯狂的时候,管理层陶醉于股指的上升,以各种说辞为泡沫进行合理化的诠释,最终导致不可收拾,不得不出乱拳,恶招对付市场的疯狂,最终的结果不仅打断了疯牛的腿,更是打折了疯牛的腰,从而酿成了中国资本市场上一次损失惨重的股灾悲剧。从目前的态势看,房地产运动式的调控,我的感觉是颇带着情绪,明显和市场对着干,又不是有条不紊,而是略显慌乱,如果用力过猛,在房价处在目前高位的情况下,一旦市场预期逆转,很难说不会发生房价快速下跌,从而重蹈2015年股市的覆辙。治理泡沫也好,去杠杆也好,都是一个长期的工作,需要耐心和定力。现在的政策尽管气势汹汹,但明显韬略不足,急于遏制市场的短期目的过于明显,很显然,这并不利于市场的理性回归。因为市场依然相信,调控是短期的,很难坚持,这种对政策的不信任如果不改变,整个市场要么在非理性的调控下顺势崩盘,要么依然我行我素。

我曾经专门撰文反思中国房地产调控政策,在我看来,从98年住房商品化改革以来,中国房地产政策体系一直就处于一个盲目被动的应对房价上涨的短期通道中,根本没有时间和空间对自身的政策体系进行梳理和反思,遑论有机会构建科学的制度体系。毫不讳言,2003年以来的房地产调控政策总体而言基本是失败的,具体而言,房地产政策的重大的结构性缺陷突出表现在三个方面:其一,政策本身缺乏系统性、长期性、前瞻性和科学性,被动应对的措施多,主动完善的措施少;二,在市场与政府的责任方面,混乱不清,毫不客气地说,市场做的远好于政府,拿保障性住房为例,政府应该在住房保障方面做什么,应该推出什么样的保障产品,到现在都没有厘清;三,各级政府庞大的土地利益,不能下决心出台从根本上扭转房地产畸形发展的政策,严重违背经济发展的基本规律。而我们今天的调控,不管如何严厉,不过是重复过去的错误做法而言,市场对其不信任是必然的。

其实,基于“房子是住的,不是炒的”这一基调,管理层完全可以利用本次房地产调控,告别过去短期化的思维,在一些导致中国房地产畸形发展的制度性举措上下功夫,可以出台短期降温的药,但同时在制度建设上表现出推动的决心,比如:第一,抓住这个时间窗口,搞一次真正的住房普查,查清楚中国究竟有多少房子,拥有多套住房的比例,一些热点城市住房供应的缺口究竟有多大;第二,对市场深恶痛绝的土地供应和交易制度进行颠覆性的改革,土地寡头垄断导致的人为短缺是中国房价畸高的根子,地方政府炒地是高房价的诱因,通过土地制度的改革,告诉市场,土地并不短缺,如土地真的短缺,应引入竞争机制,立即推动集体用地入市;第三,借这个窗口,顺势完成住房信息联网,等等。而不是仍然隔靴搔痒,仍然靠信誉扫地的限购等短期措施安抚市场。

最近读汤因比的《历史研究》,对其“人类从历史中学到的唯一教训就是,人类从不吸取历史教训!”的名言甚为赞同。至少从中国房地产政策的轮回看,这话的确闪烁着真理的光芒。

(文章首发于微信公众号:光远看经济,欢迎关注)

 

 

 

 

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马光远简介:
经济学博士,执业律师。致力于公共政策、资本市场和公司并购研究,关注中国的转型和法治变迁。兼任CCTV《今日观察》评论员,《中国之声》评论员。是《南方周末》、《中国经营报》、《南方都市报》、《新京报》、《东方早报》等报刊的专栏作家。律师执业领域仅限于公司并购、公司控制权争夺和反垄断等非诉业务,不接受任何诉讼业务的委托。
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