房子10年不得买卖?越是严格的调控越不可能坚持

2017-05-22 02:40:02
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交易一旦冻结,即使真正居住需求的人也不敢出手买房,担心房价下跌。酒店每天大张旗鼓扫黄,正常住店的人也不敢来了,最后就没有人开酒店了。5月份,保定一宗土地的出让引发了全国的关注。按照竞拍规则,这块土地采取了“限房价竞地价,限低价竞房价”的“双限双竞”出让方式。按照这个规则,竞得土地的竞买人需告知购房人,在取得不动产权证之日起10年内不得买卖;最高土地限价1100万元/亩;最高房屋销售限价13000/平方米。

这是一块住宅用地,规定10年内不得买卖,这是本轮房地产调控中迄今为止最为严格的措施,虽然只是特定地块的特例,而不是普遍的规则,但仍然引发了市场的恐慌。如果10年不得买卖的规则真正执行的话,房子就真的成了名符其实的“不动产”。那么,通过这种极端的限制房子流转的措施,就真的可以改变看涨的预期,真的可以抑制炒房吗?

答案是恰好相反!因为大家都知道,这样貌似严厉的举措一旦真正执行,甚至普遍化,不是意味着炒房得到了遏制,而是意味着这个市场肯定死掉了。一个市场一旦被冻结交易,这个市场肯定不复存在,还谈什么炒房?盖房子的和买房子的都会被吓跑。扫黄太严,嫖客都跑了,怡红院迟早就得关掉,这是简单的常识。

我们看到,始于今年3月份的本轮调控已经覆盖全国50多个城市,出台100多项调控措施。调控的范围之广前所未有,手段之多前所未有,从限购限价限卖到限离,从一线城市到全国贫困县全覆盖,拿出浑身解数来为房价降温。而且,我认为,这是迄今为止“最真实”的一次调控,当然也是最严的。从目前一线和前期热点城市的市场表现而言,其实我之前预判的“变天”已经成为了事实。以北京为例,在一连出台10多项刀刀见血的调控之后,北京房地产市场的预期已经逆转,交易量大幅度下滑,新房价格被人为冻结,二手房价格出现了明显的松动。数据显示,51日至15日,北京二手房累计网签4756套,比上月同期下降39.3%,日均网签量下降到317套,比新政前下跌了一半。按照这样的节奏,整个市场的观望期应该不会太长就会进入真正的看空周期。这个结果,真的意味着房地产调控真的见效了嘛?炒房者离开这个市场了吗?

答案也是否定的,因为目前市场之所以迅速冷冻,完全是因为“限卖”,“限价”这些非常规的手段所致。从本轮调控的特点看,我认为有两个突出的特点:一是直接针对价格,比如年初很多热点城市承诺,今年房价环比不上涨;第二是手段更为行政化短期化,比如限卖的措施。承诺房价不上涨,于是调控的手段就直接针对价格,比如,限制新房的价格,高于某个政府规定的限价不给预售证,开发商要么推迟上市,要么穷尽各种办法降低成本,二手房的限价措施则更为严厉,直接规定某个区域的价格不能超过多少,超过限定价格的,不许中介公开挂牌,这也是直接冻结交易的手段。限卖则更直接,冻结了交易和价格,表面看调控效果明显,但实际是,一方面大家对市场的未来悲观,另一方面,绝大多数的人认为这种调控不可持续。越是严厉的违背规律的调控措施,越不可能长期执行。就长期而言,很显然,当下的调控措施并没有改变大家对未来市场的预期。房价下降,不是调控起到了效果,而是市场被冻结而已。

采取极端的办法调控,表面上达到了效果,但事实上对市场未来的发展和长期的预期并没有太大的好处。“房子是用来住的”这个出发点没有错,但我在之前的很多文章中一再强调,要真正实现房子是人住的这一基本目标,需要重启炉灶,围绕这一目标构建一套长期的政策体系。而且,要真正实现房子是住的这一目标,必须建立在市场健康稳定发展的基础上,而不是人为冻结市场的基础上;建立在对市场和政策长期预期的基础上,而不是不信任的基础上。特别是,要真正实现居住目标,更不能把市场上的投资行为赶尽杀绝,如果赶尽杀绝的话,“住”只能通过买这个途径,而不可能通过“租”这个途径,租房市场本身就是房地产投资市场。要厘清政府和市场的边界。要清醒地认识到,过去近10年,中国之所以能够基本解决大家的居住问题,靠得是房地产市场化的改革,而不是反市场化的政策。在房地产市场化的过程中,尽管带来了高房价的负面效应,但这是政府和市场边界模糊,是土地没有实现市场化转让的结果,是市场化不彻底,市场与政府的错位,而不是市场化过度。

应该承认,住房回归居住,房地产政策回归民生,这是对的。但要实现这个目标,需要的是扎扎实实的制度建设,而不是依靠一惊一乍的行政调控,更不能靠无法坚持的极端措施。把房地产回归居住建立在目前的调控基础上,我认为仍然是一种懒惰思维,仍然是一种不负责任的行为。过度的调控造成的负面效应显而易见。以限价为例,我最担心的是,如果限价执行一两年,开发商为了省成本,一定会制造出又一批很烂的房子,导致住房质量的严重下滑。而在人人都知道目前很多政策根本无法坚持的情况下,一旦政策松动,则意味着市场的又一次报复性反弹。一只充足气的皮球如果不慢慢放气,一定是会爆炸的。

记住,冻结了交易,不等于管住了炒房。交易一旦冻结,即使真正居住需求的人也不敢出手买房,担心房价下跌。酒店每天大张旗鼓扫黄,正常住店的人也不敢来了,最后就没有人开酒店了。

 

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马光远简介:
经济学博士,执业律师。致力于公共政策、资本市场和公司并购研究,关注中国的转型和法治变迁。兼任CCTV《今日观察》评论员,《中国之声》评论员。是《南方周末》、《中国经营报》、《南方都市报》、《新京报》、《东方早报》等报刊的专栏作家。律师执业领域仅限于公司并购、公司控制权争夺和反垄断等非诉业务,不接受任何诉讼业务的委托。
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