房价究竟跌了多少?

2017-06-05 07:40:02
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中国房地产市场乱象颇多,但最乱当属信息之混乱,而房地产市场最大的不公是信息的垄断和不公。从城市规划到土地供应,以及房价的统计数据,和其他基础数据,基本都是一笔糊涂账,导致中国房地产市场成了名副其实的诺奖得主阿克洛夫所言的“柠檬市场”。市场的参与者,特别是购房者,就在这种混乱的信息下,随着各种真真假假的信息盲动和焦虑。

以房价的统计为例。迄今为止,中国没有一个房价统计数据能够真实的反应价格的真实变动。无论是官方的70个大中城市房价数据,还是一些中介结构的数据,都无法真实的反应房地产市场的情况。事实上,自1998年房改以来,中国房地产市场一直缺乏权威的房价统计指标,在开发商和地方政府的垄断下,学术、科研机构的数据来源有限,而一些机构自己编的指数不仅权威性不强,反而通过操纵信息指标达到自己的商业利益目的。第四,房价统计指标混乱,统计数据大量失真。因为统计方法的欠缺,以及房价统计数据中各种利益纠葛,包括70个大中城市的房价统计数据都曾经闹过很大的笑话。

最近关于房价的消息是媒体报道“北京房价下跌了20%”,根据我对北京市场的观察,北京市场虽然已经进入到冰冻期,但房价只是松动,还没有出现实质性的下降。虽然知道这个消息肯定是假消息,但看到很多媒体和机构都在转载这个消息,查了一下消息来源,来自我爱我家市场研究院的统计,根据他们的统计,北京“在有交易的12个区域中,多达8个区的成交均价都在下跌,仅有4个区的价格上涨。跌幅最大的是通州区、亦庄开发区,幅度都超过了20%。”我不知道我爱我家的交易数据是如何统计的,但据我调查,不要说通州、亦庄,就是北京一些黄金地段,个别楼盘因为特殊情况出现20%的跌幅是存在的,但不代表普遍下跌。目前北京房地产市场的真实情况是,二手房都规定了区域最高指导价,超过这个价格的,不许公开挂牌,在出售的时候也会通过各种途径做低价格,让人感觉价格似乎降了。其实,由于提高二套房贷的比例,以及各种限制举措,目前北京市场基本处于冷冻状态,成交大幅度下滑,买卖双方陷入了真正的观望期,而价格也出现了松动,以前不能议价的,现在有了议价空间。但并没有出现大幅度下降的情况。

尽管价格并没有出现媒体渲染的那种大幅度的下降,但包括北京在内的一线城市的房地产的天的确变了。这种变化,在成交量、价和未来预期等三个层面都出现了明显的态势:一是成交量的大幅度下滑,北上广深和去年的热点城市的成交都出现了明显的降温。北京住建委数据显示,5月全月,北京二手住宅共实现10801套网签,环比4月全月下滑36%,创下20152月(8672套)以来的最低值;二是价格出现了明显的松动,买卖双方的博弈关系已经完全逆转,从3月份之前的卖方市场转入买方市场;三是对未来的预期逆转,年内的看涨预期几乎绝迹,交易双方都进入观望期,这种情况一旦持续,下一步的趋势就是实质性的降价。从上海、深圳、杭州、合肥、南京、厦门等去年热点城市的情况看,基本大同小异。房地产市场变天已经成为事实。

但是,中国房地产市场由于区域分化明显,除了全国性的政策对整体楼市的温度有影响之外,各个城市房地产市场的表现从来都不是一样的。当下,在一线城市和去年的热点城市出现实质性降温的情况下,今年三四线,甚至四五线城市的房地产市场出现了超乎预期的火爆现象。如果说今年一季度,一些临近都市圈、靠近热点城市、经济和城市基础相对不错的三四线补涨符合逻辑,但目前很多库存仍然非常严重的三四线城市出现火爆,则极为不正常。我在年初的文章中,曾提到东北的大连、沈阳、长春;长三角的盐城、镇江、扬州;以及列出的包括西安、重庆、南宁等价格仍然比较低的安全城市,我不认为,全国性的三四线城市都有补涨的潜力。比如唐山,一个库存吓人,空气污染极其严重的城市,4月份的房价涨幅居然位居70个大中城市之首,真是天大的笑话。除了用炒作来解释,没有其他理由。

对于下半年的房地产走势,我的基本预判没有改变:一、包括一线城市在内的热点城市,如果调控政策持续,下半年房价出现明显下跌的概率仍然很大,特别是我之前点名的几个城市,一定要继续关注,稍安勿躁;二、环北京地区的房地产市场基本属于投资和炒作的市场,未来政策保持高压的可能很大,注定这个市场属于最危险的市场;三、有概念、有经济基础,位居未来大的城市圈的三四线城市,以及东北的几个中心城市,房价补涨会持续,但库存高企热点城市,属于炒作引发的繁荣,热度不会持续。中国房地产市场最大的规律仍然是供求规律,我坚持认为,这些城市的房地产没有太多的投资价值。

当然,中国的房地产市场,短期受政策变动的影响很大,我一直强调,本轮调控持续的周期不会超过两年,到明年,很多地方一定会通过各种手段放松调控。一旦调控放松,城市的稀缺性和优质的房地产一定会成为率先反弹的领域。

至于媒体为什么开始热炒房价下跌的消息,按照过去的情况,这基本属于苦肉计的范畴,想传递出调控已经明显见效,不能再加码或者调控应该放松的信号,如此而已。在一个信息被完全操纵的市场,你需要一双慧眼,看到数据背后的真相。

(有不少网友希望看到我对黄奇帆最近演讲的评论,其实文章已经写了一大半,本周会推出长文,进行全面的点评,欢迎关注。在此,希望各位继续发扬看文章不忘点赞的优良习惯,更期盼大家在文章后面发表真知灼见,特别欢迎不同的意见。但是,本公号永远不欢迎低级的谩骂和乱喷,对于喷子,本公号一贯的政策就是终身拉黑,永不赦免。)

 

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马光远简介:
经济学博士,执业律师。致力于公共政策、资本市场和公司并购研究,关注中国的转型和法治变迁。兼任CCTV《今日观察》评论员,《中国之声》评论员。是《南方周末》、《中国经营报》、《南方都市报》、《新京报》、《东方早报》等报刊的专栏作家。律师执业领域仅限于公司并购、公司控制权争夺和反垄断等非诉业务,不接受任何诉讼业务的委托。
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