小型城市商业地产的成功要点

2010-02-09 23:27:31
分类:未分类
  除西安的中大国际外,1993年至2005年间,戴德梁行北京商铺部基本都是在北京做项目, 2005年以后,看到很多零售商开始积极进入二线城市开店,我们开始有信心向北京以外地区发展。再到后来,我们不断收到一些地区级城市发展商的合作邀请,也有选择地开展了一些合作,并感到与一线城市相比,在小城市服务项目有很多特别之处,简要列举几点如下:
   
   1、楼层不宜太高
   大的城市已由“平面城市”演变成为“垂直城市”,人们习惯被汽车机器由一个点运到另一个点,然后在一个高楼建筑中停留或垂直运动;而这是小城市人不习惯的,小城市还保留有“平面城市”的特征,人们更习惯没有压力地在街区中舒缓向前,对高楼层有近乎本能的心理抗拒,即使有电梯,从主观愿望上还是不愿往上走。前几年,这种“不愿登高”的心理了甚至也阻碍了高层电梯住宅在小城市的发展。
   
   2、商业街区更具亲和力
   “市井”是城市生活的乐趣所在,小城市的人们还拥有享受“市井生活”的资源,由自家到邻居家,逛早市或菜市场,甚至上下班,都可能是活动在平面街区中,所以对于小城市的人群而言,空间自然、有或冷或热的自然空气、方便进入的街区,是他们习惯的环境事物,也会被自然接受。
   
   3、商铺面积相对较小
   一方面,同样品牌在小城市开店,面积需求一般都会小于其在一线城市的店铺;另一方面,小城市的商铺投资客,主要出自本市及其下辖区域,实力投资者的来源在数量方面远小于大城市,使得大面积店铺买家数量受限。因此在小城市,无论是销售还是出租,都需对商铺面积有所控制。
   
   4、务实而不追求高档
   在绝大部分的中国小城市,市民的消费能力都远低于一线城市,而且其城市的辐射能力亦相对有限,此种情况下,在当地发展商业一定不可主观追求高档,尤其是大面积的商业项目,更需要理性定位,以合理的组合务实服务于主流市民。
   
   5、看重当地商业资源
   一个品牌新进入一个城市,都可视为一种战略选择,就像你的公司不会贸然到异地开设分支一样。在一个大型商业项目中,希望将绝大部分面积出租予未进入本市的全新品牌,是一个绝大的挑战,通常一个新商场,能达到40%的新品牌量就已算是表现优异了,所以,在进行项目招商时,不可一味舍近求远,轻视本地已有品牌。
   
   6、餐饮业态的务实性
   在小城市,大众对娱乐消费需求的多样性及付费水准方面,都还远低于一线城市,对于前沿娱乐业态的接纳能力亦相对不强,可选择招商的目标商家极其有限,此种情况下,一个商业项目若希望借助目的性业态提升对人流的吸引力,多考虑一些不同风格的餐饮是更为务实的做法。
   
   以上所讲的“小城市”是指一般常规意义上的小城市,并不排除有个别“小城市”拥有很高的收入及消费水平,那么其就不是在上述之列。
   
   想起Zegna一位高层曾讲的话:“奢侈品消费的主要提升是依托大量中产阶级,而并不是百万富翁的增加”,我想同样对于小城市,商业档次的提升也不是依赖于街头上看到了几十辆Land Rover或Ferrari。
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名家简介
张家鹏简介:
张先生为RET睿意德联合创办人,中国地产圆桌会发起人,张家鹏商业地产学院创办人。张先生是行业知名意见领袖,在清华大学等院校任客座讲师,曾出版《商业地产真相》与《商业地产:不一样的思维与答案》两本行业畅销专著。
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