10个观点辨析商铺风险

2010-02-11 17:49:43
分类:未分类
  前几天,北京朝青区域某商铺项目因拖欠包租款而受到投资者诉讼。看到这则消息,感到有些郁闷,不是因发展商,而是投资者---是这样的事件看多了,对发展商一方的如此行为有些麻木,但投资者为什么在诸多前车之鉴的情况下,还屡屡重倒覆辙?平静下来,进行正面思考,试想面对一位准备投资商铺的好友,脱开之前讲过的一些细节判断商铺标准之内容,直言不晦地做一些观点交流,或许有益。
   
   侥幸心理
   “世上没有免费的午餐”,也不存在“没有风险的投资产品”,越是对于产品出售方所宣称的没有风险的产品,越要提商警惕---例如在所有投资商铺类别中,包租销售是听起来最没有风险,但却是套牢投资者最多的类型。其它行业案例也屡有发生,如最近沈阳“谁用谁知道”的蚁力神公司,因“包销养殖蚂蚁”变相融资,套牢大量投资者,成为了 “谁不用都知道”的企业;又如前几年“东北大造林”事件,以看似完美的投资计划,吸空了很多家庭多年的辛苦积累。所以,在投资时不可有侥幸心理,希望遇到“无风险、高回报”的产品,成熟的心态是取得投资成功的第一步。
   
   依赖他人
   我的一位外籍同事说,中国大众在性格上存在着很多矛盾的面,典型如“多疑与轻信”、“利益与面子”。大多国人是持怀疑态度看待一切的,但也经常会因一个小事情而产生180度大转弯,将信任全部外托;而在一个追求利益的投资行为过程中,国人也常会因“面子”而忘记目标,以至最终实现了“面子”的需求而损失了投资利益。同事讲的不一定完全准确,但确实有一定代表性,而且在商铺投资市场上,上述现象也常有发生,影响到商铺的成功投资---如一些投资者在两轮洽商过后,便开始以义气用事的心态完全听从于销售人员;或因自己专业上的弱势而不好意思问过多问题;也有投资者甚至被“例证”所吓倒,听到说某位业内或知名人士已经下单,便完全信服。其实,对待投资自己需谨慎思考,判断过程不可过于依赖别人,自己要主动深入了解更多细节,因为最终也只有自己来承担决策的后果。
   
   不求甚解
   投资时“不求甚解”是导致投资者失败的重要原因之一。投资不是一件很容易的事情,需要对这个行业有相对了解,具备提出有效问题的能力,并有意识地针对对方乐观的前景描述进行更深层次的追询,而不可仅停留在表面。如在包租销售中所承诺的高回报,要想到此回报的取得是以发展商能够成功运营项目为前提,取得了租金收益才能够返还你,所以要更多了解其是否具备运营能力,而不能只停留在相信一纸包租合同上;又如对于诸多商铺所宣称的“具有高度唯一性”之优势,要深入了解凭什么别人不能做到而他们可以,通常行业的高端特色产品都出在经验丰富的专业运营商身上,新进入者很难实现,如果这个发展商之前都没有做过商业,就要十分小心。
   
   张冠李戴
   “张冠李戴”在包租商铺项目中最经营发生,具体操作是开发商将商铺产权以包租形式销售给投资者,而执行包租的却是另外一家管理公司,这家管理公司通常是受发展商所控制,但从法律上与发展商没有任何关联,这样做所能达到的目的是发展商将商铺卖掉,自身实现快速回款,将运营风险转加到投资者身上。进入运营后,项目如果租金收益还好,可能投资者会收到包租款,如果经营不佳,可能就会像最近出事的朝青某项目一样,管理公司就难以支付回报基至倒闭清算(管理公司注册资本可能只有几十万元人民币,也不会有太多实物资产),让投资者彻底深陷。
   
   量力而行
   商铺是经营性产品,其价值的发挥有赖于入驻商家的成功运营,如果商铺之地段及硬件优势明显,商家运营良好,则商铺的价值有机会持续上扬,但若是因商铺本身问题而无法实现招商或者商家在其中很难持续经营,那么这样的商铺价值可能都不及普通住宅---住宅租不出去还可自住,而商铺通常只能空置。商铺投资是一个相对大额的投资行为,意向投资人要量力而行,不可贪图便宜与低总价,因为存在硬性缺陷的商铺、高风险的包租商铺大部分都在此列。因此,高单价商铺可能会造成投资人的收益的漫长,但单价低的商铺亦可能会潜藏更大风险,重要的是投资者选择商铺投资要量力而行,若意向投资金额不大,则不一定要勉强选择商铺投资,可以做出其它考虑。
   
    
   随波逐流
   国人存在典型的“从众”心理,这从小孩子身上便可以看到---两个小朋友在一起考虑购买一件物品时,一个常会对另一个说:“你买不买,你买我就买”。同时,这种现象在商铺投资过程中亦有典型表现,即“越多人买便有越多人跟风”,所以通常销售方会全力营造热销气氛,使观望的投资者在此时失去理性判断,匆忙下订。从众也并不一定是完全错的,但可能需要判断你所跟随的是什么样的投资者,如果他们当中多数富有经验,则你的从众可能是一种低风险,但若其中大部分人与你一样并无经验,则要十分小心,而且,目前国内的状况是,商铺投资者大部分都不具备相关经验。
   
   掩耳盗铃
   投资时,在任何情况下都不要认为自己比销售方聪明,不要轻信最优惠的事情自己会遇到。当销售员讲目前是你在本项目的最佳投资时机、或者可以给你大幅优惠时,你要先想到一定事出有因,继而更多深入了解及前后比较,而不能沾沾自喜,否则就有可能犯下掩耳盗铃的错误。
   
   了解业内
   作为一个没有经验的投资者,在投资之前,向业内请教应该是一个简便易行的方法。这样的心思是值得花费的,因为关乎到你的资金安全。首先,看在自己的圈子或朋友的圈子内有没有合适的人选去咨询,如果确实找不到,你可以在意向投资项目附近的一些商铺中,请教访谈这里的经营者,听听他们对这个项目商铺的看法;或者,你也可以找到附近的二手中介公司,向他们了解区域商铺的出租情况及本项目可能的租金水平,这都会对你有大有裨益。
   
   瞒天过海
   骗局都是以信息不对称作为背景的,在目前中国,行业与顾客间的信息不对称仍严重存在,因此发生了很多商家欺诈行为。前段时间闹得沸沸扬扬的移动漫游费事件,就是因为现在更多顾客了解到了该费用与成本之间的关系、信息对称后展开的维权事件。现今国内的商铺销售市场,大部分项目在宣传时都以铺天盖地的广告攻击市场,同时附上诸多看似权威的佐证,如“与国外某著名商业机构合作”、“获得某国际知名奖项”、“40%招商品牌均是首次进入本市”等,对于诸多这些机构与品牌的身份,投资者是很难有渠道进行“验明正身”的,最终只能在发展商营造的一片假相之下,昏然中招。针对这一市场问题,政府与行业协会大有作为,树立标准,抑恶扬善,提升市场透明度,都是重要而有意义的方向。
   
   信口开河
   中国的社会诚信已取得长足进步,但仍没有发展到信奉口头承诺的时代,现在我们看见很多高层人士亦都会如此,承诺大话随口而出。再看某些急于卖商铺回款的开发公司,几乎就发展到了信口开河的地步,广告语动辄就是“领先本地商业二十年”、“中国第一特色购物中心”、“与国际某著名项目比肩齐眉”等浮夸语句。推出这些宣传的项目发展商,诸多都是连运营的事情都没有深思过、不顾一切想要将商铺卖出去的商人。因此可以想象,当投资者买下他们的商铺后风险会多大。所以投资者在投资商铺时,无论项目宣传得多么华丽,都要以平静的心态对待,在合适的时候可以对销售员说:“麻烦请你们负责招商或运营的人来,让我们聊聊?”
上一篇: 小型城市商业地产的成功要点…下一篇: 巴黎红磨坊的成功要素
  • 打印
  • 收藏
  • 分享到:
阅读数(2096)  评论数(0)
名家简介
张家鹏简介:
张先生为RET睿意德联合创办人,中国地产圆桌会发起人,张家鹏商业地产学院创办人。张先生是行业知名意见领袖,在清华大学等院校任客座讲师,曾出版《商业地产真相》与《商业地产:不一样的思维与答案》两本行业畅销专著。
博文分类
最新评论