日本购物中心分析

2010-05-31 21:36:04
分类:未分类
  购物中心是消费者日益提高的生活需要在商业领域的体现,这一业态最早出现在美国,随后就在世界范围内普及开来。日本作为亚洲经济最为发达的国家,购物中心在其国内的发展已经相对成熟。中日两国虽然在国土面积、收入水平方面相差较大,但在人口密度、城市发展及消费文化等方面有诸多相似之处,因此日本购物中心的发展对中国具有务实借鉴意义。
 
   一、发展分析
   日本的购物中心起源于20世纪60年代,即二战之后的经济复苏期。六十年代末,从事食品和耐用商品销售的日用品卖场(General Merchandised Store)开始形成分支,从事于购物中心的开发工作。1969年日本第一座大型、以百货公司为主力店的购物中心----玉川高岛屋(Tamagawa Takashimaya)购物中心在东京都世田谷区开业。以玉川高岛屋为代表,日本开始发展大型购物中心。不过当时的购物中心理念仍未摆脱百货公司的格局,所提供的服务也较为有限并且集中。在日本,城市中的火车站是货物储运中心以及公众聚集场,而早期的购物中心大都以火车站为中心进行开发,因此在当时购物中心是以市区内的购物中心为主。
 
   70年代,伴随经济的腾飞,日本的购物中心也进入快速发展阶段。整个70年代日本新建的购物中心有502家,在80年代这一数字增加到626家。从70年代开始,一些专门从事商业活动的公司将欧美购物中心的模式引入日本,而且此时越来越多的家庭拥有了小汽车,郊区住宅也发展起来,借助这个时机,日本郊区购物中心开始兴起。
 
   20世纪90年代是日本购物中心快速发展的一个时期,以现存购物中心的数目为基础,有将近40%的购物中心是在这个阶段建立起来的。90年代平均每年都有100多家购物中心兴建,这一情况一直维持到2000年。2000年6月日本开始实行“大规模零售店选址法”(large-scale retail store location law),尽管大多数关于大型零售商店开设的限制性规定都已经取消,但在交通阻塞、交通安全、停车、噪音、废弃物、废气排放等环境品质方面却对购物中心进行了规范。受此影响,大型购物中心新开张数量在这个法律颁布实施之后实际上都较前几年有所减少。2001年日本新开张的购物中心数只有37家,直到2004年以后,日本购物中心的发展才恢复到先前较为正常的水平。
 
   截至2006年末,日本全国共有购物中心2759个,购物中心总面积为44,919,370平米,其中总店铺面积为36,538,400平米。平均每个单体购物中心进驻商铺总数为48个,平均面积为16,281平米。可见日本的购物中心主要还是以小型购物中心为主。以2006年为例,当年日本新开业的购物中心一共有79家,其中体量小于一万平米的购物中心有22家,一万到三万之间的有33家,而体量超过三万平米的只有24家。
 
   从销售额水平分析,自1979年日本购物中心的年销售总额就开始超过了过往一直保持强势地位的百货店,此后,购物中心年销售额占当年零售总额的比例也是逐步提高,近些年来这一比例一直维持在20%左右。
 
   此外,从2002年开始,都市型购物中心的开发在日本开始有所回归。尤其是在东京,由于日本泡沫经济的破灭,经济的持续不景气,东京的地价开始下跌,因而吸引了不少的房地产开发商在市区兴建购物中心。
 
   二、现状特征
   与美国相比,日本地少人多,土地资源昂贵,因此土地利用率较高,购物中心也以多层为主,停车场配置率低,而美国则以大面积停车场和二层建筑为主。但相对而言,日本公共交通便利,到购物中心的消费者也以乘坐公共交通工具为主。从购物中心的地理位置分布分析,日本有超过一半的购物中心分布在郊外地域,此外还有26%的购物中心集中在中心地域,即市、区等商业机构比较集中的中心市、街地,包括大都市、中都市、小都市等,还有23%的购物中心分布在与中心区域相邻接的周边区域。
 
   从主力店的情况分析,日本购物中心的主力店主要有以下几种类型:百货商场、日用品卖场、超级市场、家居中心、折扣店和药店。在日本,60%以上的购物中心只有一个主力店,主要是日用品卖场(GMS)或者从事食品销售的超级市场(SM)。还有25%的购物中心没有主力店。百货商场这一美国购物中心的主力店在日本的购物中心却并不多,2004年日本2660家购物中心中只有112个购物中心有百货商场,所占比例是4.2%。 
 
   日本购物中心的发展优势不仅仅是体现在硬件设计上,其软件即公共服务也在细微之处体现着人性化。号称代表日本商业地产新潮流的六本木新城,为消费者提供的是家庭妇孺式的服务:医疗设施、休息区、配钥匙、宠物寄存,免费托儿,妈妈俱乐部影院、为残疾人服务的轮椅电梯等等,一应俱全。此外,有些购物中心甚至连小小的试衣间里都能体现出服务的细致周到。比如在试衣间里铺上了厚厚的地毯,让顾客放心光脚进入,将鞋子摆放在试衣间门外,以防试穿裤子时裤子拖在地上弄脏。还有的购物中心每当下雨时,会专门播放一种音乐,营业员一听就知道外面下雨了,就会给顾客递上一件遮雨的包装物,以免商品受损。
 
   三、趋势表现
   近些年来,日本部分购物中心为了在竞争激烈的零售业中获得发展优势,开始走主题特色的道路,主要表现在购物中心有一个统一的主题或与众不同的设计特点。以Garden Walk为例,该购物中心是东京郊外的一个露天零售广场,其特色是以花为主题。从它的花瓣形的商店屋顶到郁金香喷泉以及向日葵形的表演舞台,这个160,000平方英尺、设有56家商店的露天零售广场展示着华美的花的主题。此外,在人行道上还有花形设计,而遍布整个购物中心的是鲜花和山茱萸。
 
   近些年来,日本的购物中心不断调整以适应市场发展,进而出现了一些新的发展趋势。其中定位为NSC(Neighborhood Shopping center)的小区型购物中心正快速增加,成为近几年购物中心产业发展的主流之一。其出现的原因在于早期因竞争关系,日本购物中心都走美式大型化路线,但由于投资及经营成本比较高,难以达到损益平衡,加上近年来大型店(GMS)营运走下坡,业者纷纷转型开设新形态的、规模较小的购物中心以贴近市场需求。
 
   2005年,日本Chain Store Age杂志7月号公布了最佳十大购物中心名单,其中小区性的小型购物中心,由于有地方特色、满足商圈消费者需求,所占比例多达六成。相对的,表现最差的十大购物中心排名中,多半是区域型大型购物中心。有鉴于此,日本伊藤荣堂宣布在未来五年内,要盖60个NSC,由此也可看出,小区型购物中心方兴未艾。

   
   此外,体现购物中心新型发展模式的lifestyle centers 近些年在日本也开始有了发展,该模式亦源于美国,一般处于市内(downtown),定位中高端,相比较大型的Mall而言,其市场半径要小,但是其服务的大都是较为富裕的人口,其建筑设计不再是封闭型的,而是低密度开放式的,以营造体验式的,更加休闲、娱乐的消费环境。在日本,Mitsui Fudosan已经开发了两家基于lifestyle centers概念的购物中心,分别是LALA Garden Tsukuba和LALA Terrace Minami Senju.,体现了购物中心这一业态在日本的发展活力。
   
                                               
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名家简介
张家鹏简介:
张先生为RET睿意德联合创办人,中国地产圆桌会发起人,张家鹏商业地产学院创办人。张先生是行业知名意见领袖,在清华大学等院校任客座讲师,曾出版《商业地产真相》与《商业地产:不一样的思维与答案》两本行业畅销专著。
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