中日房地产根本不同在哪里?

2010-04-01 09:20:26
分类:未分类
  网上流传“房地产崩盘时间表”,显示中国地产走势与1991年日本崩盘前颇为相似。按照这份时间表,中国房地产2011年就该崩盘。
   中日房地产看着挺相似,本质也有一定的接近之处,如资产泡沫化推动房地产价格节节上升,房地产成为信贷过程中最重要的抵押品,因此房地产与信用体系、与实体经济血肉相联。目前的中国房地产市场与崩溃前的日本房地产市场相比,无论从租售比、还是房价收入比,都能证明房地产主要成为投资品种,而不是消费品种,因此房地产价格才能脱离收入的约束,扶摇直上。因为大多数人把房地产视作对抗通货膨胀的有力武器,而房地产作为投资品,成为财富重新分配的主要工具之一。所有的投资者都相信,房地产价格不会下跌,是最有保障的投资品种。
   但是,中日房地产市场有根本不同,原因是两国的汇率政策与宏观经济政策有本质不同。
   从理论上说,人民币并非自由兑换货币,因此人民币汇率一直在窄幅区间内浮动,全球金融危机后再度与美元直接挂钩,无论国际压力如何,中国岿然不动。这就使得人民币汇率升值导致的资产泡沫不至于在全球一枝独秀。
   货币泡沫吹大全球房地产泡沫,如果泡沫崩溃,没有多少地方能够逃过劫难。
   从2008年的数据看,“金砖四国”中莫斯科的房价最高,排名世界第二,均价达到20853美元/平方米。从2000年开始,莫斯科房价如火烹油,2001、2002两年年均涨幅约为17%左右,2003、2004两年,年均涨幅超过30%。到2006年,均价同比上涨近一倍达到4000多美元。印度最大的商业城市孟买2008年荣膺全球第十贵的城市,平均房价水平达到9163美元/平方米。
   从今年2月份的数据看,东亚一线大都市的楼价仍在不断膨胀。各城市不同区位的楼价拉差很大,每平方米人民币3万、5万元只是东亚一线大都市房价的起步价。东京首都圈的公寓(相当于国内的洋房产品)均价为64.2万日元/m2,平均每套单位价格为4535万日元,约人民币5万元/m2,平均352万元一套住宅。新加坡私宅(相当于我们所说的商品房)的价格一般都在1000新元/平方尺(约人民币53000元/m2),与政府盖的组屋的价格相差较大,在市中心区一般是40万~70万新元一套,约人民币200万~350万元左右。首尔的一套90平方米的普通住房大约4亿到5亿韩元左右,约人民币3万元/m2,250万到320万元左右一套。台北市平均房价在3万元/m2左右。韩国建设部2006年的一份统计数据表明,过去三年,被政府指定为“七大泡沫”地区的年平均房价上涨率,最高为年租金上涨率的21倍。中国国内一线城市豪宅泡沫更明显,目前,北京、上海一些豪宅已达到每平方米10多万元的天价,而这个价格也是东亚一线大都市的最高楼价水平。目前,东京中心区域楼价在人民币6.1万元/m2左右,还没有达到泡沫经济破灭之前的最高价格12万元/m2。
   中国房地产泡沫威胁大,并不是因为绝对价格最高,而是房价收入比过高,说明收入不高,保障住房不足,而房地产市场成为少数富者的财富增值游戏。受此诱惑,中等收入阶层搜索箱底每一分钱投入到房地产狂欢中。中国尚未完成工业化与城市化进程,一旦崩溃,对于社会的影响将大于日本、韩国等国。目前全球逐渐协同退出宽松的货币政策,如果中国房地产市场年崩溃,全球经济明年必然二次探底。这是小概率事件。
   中国不会重蹈日本的覆辙,通过贬值和升值制造泡沫、挤破泡沫。1985年9月,美、德、法、英、日五国财长和央行行长在纽约广场饭店举行会议,达成五国政府联合干预外汇市场,使美元对主要货币有秩序地下调,以解决美国巨额的贸易赤字。从签约时的1美元兑250日元到1987年,最低到达1美元兑120日元,不到三年的时间里,美元兑日元贬值达50%。为保护企业,日本央行将贴现率由5%下调至2.5%,导致日元价格扭曲。1987年2月,美国又号召7国财长在法国巴黎卢浮宫召开会议,达成了制止美元进一步贬值的谅解,日本这一协议被称为卢浮宫协议。此后日元发生了一定幅度的贬值,日本央行又多次调整贴现率至6%的水平。
   日元升值预期,与政府人为抑制低率保护企业的做法,使得日本成为泡沫之国,房地产飙升,是经指数狂涨。
   中国政府绝不会轻易放任人民币汇率大幅升值,去年已经通过融资与再融资撇去股市泡沫,要求保障型与中小套型普通商品房供地占土地供应的70%,试图以保障房解除房地产泡沫危机。以中国目前拥有的外汇储备与外汇政策,以房地产市场的演变,房地产2011年崩溃不靠谱。
   中国房地产主要风险是,货币发行继续过剩导致房地产投资愈演愈烈,原本应该进入基建与工业的投资纷纷进入房地产;税费不改革导致地方政府与开发商、投资客成为利益共同体,任何刺破房地产泡沫的行为都会受到既得利益者有力的阻挠。
   中日房地产同是货币泡沫的产物,不同之处是,中国货币泡沫不会走日本老路,中国房地产主要风险是地方财政支撑,是既得利益不可或缺的财富分配品种。
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名家简介
叶檀简介:
经济领域的市场派,文化上的保守主义者。复旦大学历史系博士,专攻政治史与经济史。著名经济评论人。从2000年左右走出书斋,到报社撰写经济类评论,迄今为止已在《每日经济新闻》、《中国青年报》、《中国经济时报》、《上海证券报》、《南方都市报》、《新京报》、《中国企业家》、等报刊杂志发表大量文章,并在电视台财经频道客串点评经济新闻,也曾出版历史方面书籍。
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