别奢望房价大跌 房价跟油价有点像 上涨如火箭 下跌如滴水

2017-02-23 11:40:02
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别奢望房价大跌 房价跟油价有点像 上涨如火箭 下跌如滴水

2017-2-23 微信公众号“叶檀财经”


房价下跌了,但房地产价格跟油价一样,下跌如滴水,上涨如火箭。


22日国家统计局发布了1月70个大中城市住宅销售价格统计数据,两大目标貌似已经达成:


一是热门城市房价下降,三四线城市略有上涨

二是分化形成,去库存持续进行中


15个一线和热点二线城市中,11个城市新建商品住宅价格环比下降;3个城市持平,分别为北京、杭州和成都;仅广州一城出现环比上涨。一二线城市新建商品住宅价格环比基本止涨。据易居研究院对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均计算,1月份,一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为0.0%、0.1%和0.4%。这是房地产历史上罕见的稳定的数据。

 

被政策抑制的房价,并不能代表未来的趋势。房地产价格历史告诉我们,上涨快、下跌慢。


去年房价大涨,国家统计局公布的70个大中城市价格指数,1月北京新建住宅价格指数上升1%,深圳上升4%,合肥上升1.5%; 2月北京上升2.1%,深圳上升3.5%,合肥上升2.3%,而近几个月虽然“降降降”,跌幅通常不到1%,有的仅仅0.1%。


北京“睡城”燕郊土地落宗事件传得沸沸扬扬,这就是燕郊房价如火箭一样上窜后突显的问题。据《华夏时报》报道,以燕京航城为例,该项目2008年曾卖过每平米3800元,目前在二手房网站的报价已经达到每平米28000元。


燕郊房价分水岭一是2008年,二是2010年,三是2014年。这三个分水岭显示了三大原因,2008年是稳定经济货币增长,2010年是“新国十条”限购令使北京房地产迅速溢出到燕郊等地,2014年以后是楼市回暖加上京津冀一体化。连燕郊如此,如果北京不限制,会到什么地步?


即使现在燕郊房价下跌到3万元以下,也不可能回到2万5以下,更不可能回到万元以下,这意味着中国债务的崩盘,也意味着中国中产收入阶层的贫困化。别忘记,根据西南财大中国家庭金融研究中心的数据,北京、上海等城市居民财富的主要呈现方式就是房地产。房地产崩盘,除了现在买不起房的,对各方都没好处。但现在买不起房的不必开心,到那个时候,买不起的也就失去了工作。


现在一切政策都是测试,不是让房价大幅下跌。通过测试,找到房价增速稳定还不影响经济的临界点,让民间资金实实在在地进入市场,填平杠杆洼地,未来房地产大幅下跌的可能性几乎为零。


最重要的是货币的原因。我们昨天写了关于60万亿固定资产投资文章,答案很清楚,60万亿并不算是非常激进的增速,但由于基数极高,这样的数额会让债务继续上升,换句话说,未来通胀压力不会缩小,吃个普通苹果可能就要8块钱。这不是央行有没有道德的问题,而是中国的经济能不能承受压力的问题,压力必然传导到居民头上,除非我们能够找到其他的蓄水池。


货币购买力下降,我昨晚买芒果,同比去年价格上涨了30%以上,让人心惊,投资是保持生活水准不下降的必然路径,一方面是找专业、诚信的证券投资机构,另一方面是找到具有安全边际的城市的房地产。


举个例子,上海、深圳等城市的房价是硬被压制的。


这两个城市土地供给不足、去化率很高,《21世纪经济报道》披露,从上海商品住宅存量面积来看,截至2月20日,上海存量面积虽然仅仅有733万平方米,但是市场去化速度由去年9月份之前的月均120万平方米,降低到目前的不到60万平方米。从历史上看,这样的数据意味着上海的房价再压也不可能跌。上海成为亚太地区最具吸引力的房地产投资目的地,日本东京降至第二位,这是22日下午CNBC报道引用的仲量联行的数据。


深圳土地同样紧张。到2020 年,深圳建设用地上限是976 平方公里,截至2015 年已使用940平方公里。这意味着,2016 年起,深圳只有30 平方公里的新增建设用地指标,平均每年仅6平方公里新增建设用地配额。旧房改造、远郊土地热拍的原因,就源于供给量不足。


有人拿着深圳那位二胎爸爸买房失业的例子,印证深圳房价大跌,完全榫不对卯,这不是深圳房价没戏造成的悲剧,而是不懂得控制现金流造成的悲剧。没有生活与投资的常识,不是倒在这个坑里,就是倒在下一个坑里。


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名家简介
叶檀简介:
经济领域的市场派,文化上的保守主义者。复旦大学历史系博士,专攻政治史与经济史。著名经济评论人。从2000年左右走出书斋,到报社撰写经济类评论,迄今为止已在《每日经济新闻》、《中国青年报》、《中国经济时报》、《上海证券报》、《南方都市报》、《新京报》、《中国企业家》、等报刊杂志发表大量文章,并在电视台财经频道客串点评经济新闻,也曾出版历史方面书籍。
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