叶檀:我眼中最有前途的十个卫星城(三)

2017-03-07 17:42:05
分类:未分类

叶檀:我眼中最有前途的十个卫星城(三) 

原创 2017-03-06 叶檀、顾天杰 叶檀财经

我写过中国最有前景的十个城市,以及最没有前景的十个城市,各种议论“排山倒海”。


写这些文章与当下经济发展阶段相契合,既点出了未来投资重点区域,也希望这些暂时落入低谷的城市能够填平洼地顺利发展。

2008年以后中国经济转型,投资回报率到达临界点,制造业必须转型,固定资产投资顺理成章带动了城市化进程。


中国正在形成大大小小的城市群,这些城市群有各自的经济特色,也有各自的发展阶段。目前,中国正在形成三大国际级城市群,长三角、珠三角较为成熟,而内部落差最大的城市群京津冀,终于在中央的关心下,有形成城市群的趋势。


城市群形成,就有核心城市,就有卫星城,我们分析了核心城市之后,进一步分析哪些卫星城比较靠谱。


在筛选卫星城的标准上,我们团队挖掘了统计公报、城市规划中与卫星城发展密切相关的数据。


首先,卫星城在核心城市200公里范围以内,利用轨道交通在90分钟以内可以到达。卫星城有自己的独立基因,但没有强大到像天津、杭州、苏州这样不可能成为其他城市卫星城的地步。


其次,所谓的核心城市必须已经有溢出效应,卫星城才能成为承接地。以前北京有灯下黑效应,华北所有的资源都往北京集聚,现在北京受制于自然资源等因素,资源必然向周边溢出,才可能在北京周边形成一圈卫星城。


换句话说,只有有资源溢出效应的大城市才有卫星城,其他城市再重要也无法形成卫星城。从这个角度出发,只有北上广深有卫星城,而武汉、郑州还像20年前的北京一样,不断向外拓展城市边界,周边城市的资源在向武汉、郑州集聚,不可能形成卫星城。


第三,承接核心城溢出,卫星城必须有区隔于卫星城的行政区划,有经济基础,既有资源又有人才又有文化特色,不会被核心城市这个黑洞所吸附。


根据上述几个条件,我们将三大城市群的所有卫星群筛选了一遍,筛选出了十大最有前景的卫星城,如大家所料,也有我们不看好的卫星城。


必须强调的是,城市排名不分先后,不是第一个写的城市就最好,最后一个写的最糟糕。


第三篇开启京津冀城市群。

        

京津冀城市群中,北京是毫无争议的核心城市。根据北京市总体规划,其定位是中华人民共和国首都,全国政治中心、文化中心,是世界著名古都和现代国际城市。交通方面,京津冀城市群以京津为主轴,辅以石家庄、秦皇岛为两翼区域快速铁路网构架,覆盖京津冀地区主要城市,形成以北京、天津为中心的两小时交通圈。 一直以来,北京是一个资源聚拢型城市,俗称“灯下黑”,周边城市资源都被北京这个巨大的吸尘器吸走,石家庄、天津与长三角、珠三角的城市比,存在感并不那么强。但是现在,北京再也装不下太多的资源了,周边重工业围绕、空气质量下降,京津冀城市群被提上前所未有的重要位置。资源开始向周边城市溢出,卫星城熠熠闪光,从周边城市的房价就开始看出这一点。

        

即使如此,从数据看,北京的卫星城发展仍然没有长三角、珠三角健康。单看北京,人均本外币存款其发是一线城市中最高的,给人一种“北京甚至比上海、深圳更好的感觉”。但如果挖掘其周边城市数据,会发现想多找几个出色的卫星城十分困难。

        

天津过于独立,而石家庄、张家口和秦皇岛等地距离北京太过于遥远,北漂在奋斗多年之后,买房买车以及养育后代,几乎不可能定居生活在这么远的城市。而通州和燕郊隶属于北京管辖,成了北漂们的“睡城”,不符合我们的卫星城必须有独立行政区划的原则。北京卫星城县级市过多,此处以地级市为筛选范围,因此最终筛选结果很明确,入选城市非常稀少。



5

廊坊

        

从整体规划和地理位置来看,京北地区地广人稀,可能以生态旅游等特色服务业为主,京西地区则偏向于养老、商务休闲等产业,京东南地区则成为未来经济发展的重点。唐山曾经大力推进曹妃甸工业区,但无奈的是发展不如预期,并且体量大到不可能成为北京的卫星城。天津也一度大力推进滨海新区,而后及时转向,目前中心还是转向了西北面,武清区等地成为主要受益者,总之一句话,先全力对接北京,在资源、交通、政策方面多多交流,享受京城资源溢出。

        

地处北京和天津中间的廊坊,将成为最快崛起的卫星城之一。


首先,从交通方面来看,廊坊占据优越的“地利”,恰好位于京津之间,离北京驾车距离仅60公里不到,距离天津驾车约85公里,距离首都和天津机场约70公里。高铁方面,京唐城际、京滨城际已在2015年内开工,廊涿城际以及联络线也有望2016年开工。其实目前开通的高铁已十分便利,2011年6月30日通车的京沪高铁贯穿廊坊,每天约43个车次,到达北京仅需20分钟,南往天津也仅需20分钟,实现了京津一小时生活圈。廊坊还立项对接北京的轻轨延长线,起点为亦庄轻轨站,未来可直达廊坊城区。在北京上班,生活在廊坊,依赖高铁通勤,实际上已经成为许多北漂的日常之一,地铁的开通无疑会进一步降低通行成本。

      

尤其值得关注的是正在建设的北京大兴国际机场,尽管正式名称未定,但带来的空港经济圈效应不容忽视。大兴机场一半建在大兴区,另一半在廊坊市广阳区。新机场一期将建设4条跑道以及1条军民两用跑道。其位于廊坊市的面积占三分之一,建成后预计年吞吐量4500万人次,远期吞吐量1.2亿人次,成为亚洲最大机场,预计2019年7月启用。廊坊经济已经融进北京的血液里。


对于北京新机场空港经济区来说,固安、永清和廊坊广阳区是直接受益者。根据《廊坊市空港新区概念性规划》,空港新区包括廊坊西部的大万庄、固安县和永清县的部分区域。临空经济区的会展、物流和高端制造业,将大幅度带动当地就业。有数据预计,5年后固安人口将突破100万,为北京市带来80万以上就业,直接带动区域就业30万人。

     

其次是产业结构,廊坊融入北京之心十分迫切,也同样具有实力对接。近年主动引进了一批优秀项目,包括精雕数控机床、华创天元、久智光电子和东芝避雷器等。截止至2016年6月,全市规模以上高新技术领域企业274家,增加值82.1亿,同比增长12.6%,比全省高1.1%。形成电子信息和高端制造业产业集群。据《人民日报》报道,2015年京津冀产业转移对接活动上,廊坊共签约37个项目。

        

政策资源的倾斜、便利的通勤、以及明显低于北京的生活成本,足以吸引大量的北漂。最有说服力的当然是房价。根据安居客《2016国民安居报告》,廊坊二手房价格同比涨幅高达103%,一举成为2016年最大黑马,涨幅位列全国第一。我们在此前的文章中已经提到过,有些北漂无法在当地定居,转向一线城市的卫星城,开始提前布局,而北漂买房首选廊坊。最近收到了一则短信,有朋友想在北京卫星城安家落户,他犹豫了半年,房价已经节节上升。

        

2月28日《北京青年报》报道了一则故事,家住廊坊的郝云峰和妻子,每日乘坐高铁通勤,往返于北京上班,每月成本为2600元,远低于他们在北京五环外租房的成本,廊坊买的新房条件也远强于北京。郝云峰在北京的收入是廊坊当地的三倍,并且所做工业在廊坊并没有产业。“双城族”似乎在用实际行动,向那些鼓吹逃离北上广,或者返回北上广的言论证明,逃离和返回都不存在,关键看如何选择。


6

保定

        

与廊坊相比,保定距离北京较远,保定在北京与石家庄之间。从大京津冀来看,保定恰好与北京、天津形成等边三角形。尽管距离北京距离不占太大优势,但在产业基础、人才储备和承接北京城市功能方面,没有逊色太多,并且可以承接京津两地的溢出资源。


交通规划方面,保定同样具有融入“京津冀半小时交通圈”的潜力。目前北京到保定已有高铁动车,平均5到15分钟一班,平均历时为50分钟,是北京到廊坊的两倍。另外,保定市政府在2016年工作报告中提出,重点推进“京津保城际铁路环线”和保五忻专线、保沧铁路等建设。未来津保铁路开通后,将串起10大铁路线,使保定成为京南铁路最重要交通枢纽。

        

保五忻客运专线始于保定市,保定段约154公里,将有效改善京津冀地区铁路网格局,承接部分北京交通枢纽功能,分流京西、京南过境交通压力。

        

疏解北京交通压力,只是未来保定的规划之一。根据城市总体规划,保定定位于先进制造业和服务业为主的京津冀地区中心城市之一,承接京津项目扩散和科技成果转化,建设京津绿色农副产品供应基地。保定定位是产业转移,侧重于承接新能源、装备制造以及电子信息产业。

        

对接北京物流与农贸产业,是保定的特色之一。早在2010年4月,北京新发地与高碑店市人民政府就签订《北京新发地高碑店农产品物流园区项目协议书》。据河北新发地农副产品公司数据,截止至2017年2月,高碑店新发地入住商户达8600户,80%来自北京,每日成交额1.15亿元。每日减少进京车辆2000余辆,全年减少进京车辆接近80万辆,疏解外来在京人口2万人。

        

另外保定产业结构三十年来也发生了很大变化。比如汽车以及零部件产业,保定拥有国内名声极响的民营汽车制造企业长城汽车,国产的SUV在县城到处都是,还是中国皮卡、经济型SUV产销、皮卡出口第一城。纺织服装已经形成了一带(东部纺织服装产业带)、四城(高碑店白沟箱包城、容城服装城、高阳纺织城、蠡县皮毛城等四大产业名城)、十园(容城大河服装、高阳宏润等十大产业园区)。主攻的食品加工业,已签约多个项目,与国内名企联手,围绕农业办工业,已经有汇源果汁二期、定兴喜之郎一期和伊利二期等建设项目。

        

光是有好的产业结构,以及便利的交通,是无法吸引大量企业安家落户的。但如果同时具有人才储备优势,那就另当别论了,甚至能再提升一个档次。根据官方数据,保定现有16所高校,在校大学生25万人,各类科研院所140多所,高校数量在全国地级市中位列第一。保定人民政府2017年2月消息称,保定现有各级各类学校4989所,在校学生198万人,教职工13万人。

        

两地医疗资源也在不断对接,根据官方消息,2016全年,北京儿童医院共派出专家85人,至保定医院共计586人次,看诊患者2378人次,由保定儿童医院转诊至北京儿童医院的患儿226例。全年医院门急诊患者343754人次,较前一年年增长34.89%;手术2254人次,增长20%。

        

但保定也有问题,产业重,污染重,虽然华电等大学在保定,但老师对于北京、保定两地跑深恶痛绝。因此北漂为了下一代,可能在保定与北京接壤处安家,比如涿州市,而不是直接跑到保定市去。因此,保定这个卫星城只能说是半个卫星城,就是保定北京的涿州一带。

  

便利的交通、高校资源和医疗保障,令保定房价受益颇多。根据中国房地产指数百城价格指数,2010年保定均在3732元/平米,而2016年跳涨到7260元/平米,涨幅接近一倍。但7260这个数字现在来看已经偏低,尤其其2016年前4个月,其主城区均价已超过9000元/平米,涿州多个楼盘价格破万,这显然与当地收入不符,而是北京财富的功劳。3月1日,河北涿州发布《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》,提出对非本市户籍居民且连续缴纳社会保险或个人所得税一年(含)以上证明家庭,限购1套商品住房(含二手房)且首付款比例不低于30%;对本地户籍居民家庭购买第2套住房时,首付款比例不低于50%。小喇叭广播了,涿州也限购了,虽然比较温和。

        

考虑到通勤成本,目前北漂还无法完成“北京上班,在保定买房定居”的小目标。 但至少涿州这样的卫星城,已经进入北漂们的候选目标。其城市价值,也会在京津冀一体化的光环之下,不断上升


京津冀第三个卫星城下周一揭晓,同时开启珠三角之旅。


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名家简介
叶檀简介:
经济领域的市场派,文化上的保守主义者。复旦大学历史系博士,专攻政治史与经济史。著名经济评论人。从2000年左右走出书斋,到报社撰写经济类评论,迄今为止已在《每日经济新闻》、《中国青年报》、《中国经济时报》、《上海证券报》、《南方都市报》、《新京报》、《中国企业家》、等报刊杂志发表大量文章,并在电视台财经频道客串点评经济新闻,也曾出版历史方面书籍。
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