接下来房产税一定让人痛 房产税实施后最好的经济结局是滞涨

2017-03-08 09:40:03
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接下来房产税一定让人痛 房产税实施后最好的经济结局是滞涨

201738 微信公众号“叶檀财经”时芳胜

    房产税什么时候出?起码今年不会出台。

34日上午11时,十二届全国人大五次会议在人民大会堂新闻发布厅举行新闻发布会,傅莹女士表示,根据我的了解,我们今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。有人大松一口气,且慢,傅女士还说,加快房地产税立法并适时推进改革,这是在党的十八届三中全会提出的改革任务中列出来的,所以本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划。

2020年会出台吗?如果实体经济实质好转,很有可能。

    房产税是会出台的,只是时间问题。在实体经济好转前,中国经济平稳发展主要靠固定资产投资,地方政府必须肩负起固定资产投资的重任,但是目前地方政府债务负担较重,土地财政又难以为继,未来房产税会成为地方收入来源的首选。

    有网友戏称,“国际上没有的税费,我们找个理由要征;国际上有的税,我们一定会征。”中国全面征收房产税几乎板上钉钉。

    民众最关心的还是,全面征收房产税能让房价下跌吗?

房产税是政府最大的做空工具,实行房产税后,可能出现以下三种情况1.如果实体经济好转,政府征收2%左右的房产税,实体经济好转可以对冲房地产下行风险; 2,如果房地产库存下降、土地供应被人为控制,供应不足,房产税将转嫁给购房者。3.如果货币购买力下降,又没有其他投资品种,即使房产税推出成为常态后,热门城市房地产仍然是重要的投资品种。

    从国际上的经验来看,房产税对房价的影响也不同。德国和韩国在实施房产税后,房价涨速显著下降。英国房产税对于炒房客具有一定震慑作用,但总体上看对房地产市场影响有限,抑制房价上涨作用不明显。

    德国在实施房地产税制改革前,房价上涨快速。1987年税收改革以后,房价的年增长率为3.2%,相比改革前的5.7%有一定比例的下降。1996年税收改革之后,房价的年增长率为-5.7%,相比改革前的-2.7%,变化较明显。

    韩国自2005年开始的房地产税制改革取得了较大的成效。20074月,随着一系列调控政策,韩国各地房价在自20051月持续上涨23个月后,首次实现同时下降。2008年,韩国房价基本保持平稳。特别是2008年以后,韩国的房屋购买价格同比涨幅最高只有5.3%,最低的2013年还有所下降。

    从韩国经验看,征收房产税可以起到稳定房价的目标,否则首尔房价就上天了。但韩国不是移民国家,如伦敦等地当来自俄国、中东、中国的移民数量大升时,房价也同步大涨。同理可以参见加拿大、澳大利亚、美国的移民城市。

国内投资者需要注意的是,如果中国全面征收房产税,那么它绝不会像上海和重庆试点那样轻描淡写,这两个城市的房产税试点已经被认为并不那么成功,土地收益远超房产税,接下来房产税会让人痛,中国房地产市场投资的逻辑将发生根本性改变——

房产持有成本上升,租金回报率将受到重视,房价的合理价格很大程度上受持有成本和收益影响。

    根据当前房价和要求回报率,城市新居民很可能会过的更加悲惨。底线是,他们可以买不起房子,但是不能连租都租不起房子。从居民能承担的最高房租角度,上海的理论房价该是多少呢?

2016年上海平均工资6378元,年收入为76536元。一般而言,居民合理的房租/收入比为25%,假设最多能承受的比例为50%,那么居民每年最多支出的房租金额为38268元。投资者1年期要求回报率为4.36%,人均租房面积24平米,0.5%1%2%的房产税对应的每平米理论房价分别为32808元、29748元和25070元,而上海2月份上海二手房成交均价为54321元。

即使租客房租提升到最大可承受范围,上海房价理论上海应该下跌39.6%45.2%53.8%。如果按照合理的居民房租收入比计算,上海房价理论跌幅分别为69.8%72.6%76.9%

    在房产税实施以后,租客和屋主之间就面临这样一个矛盾,屋主需要把由房产税带来的额外成本转嫁给租客,但是以当前租客的收入水平来看,他们无法承担这个成本。

    因此,房产税实施就会出现这三种情况:1.租客不增加房租成本,上海房价下跌到理论水平;2.上海房价稳定,房产税转嫁到租客身上,这就需要租客的工资大幅提升;3.上海房价稳定、房产税转嫁到租客身上,但是租客工资不增加,这会导致租客因无力承担房租而离开上海。4.租客工资增加、房租增加和房价下跌,部分租客离开上海。

    很遗憾,前三种情况都会引发危机,第四种情况出现也不好应对。

    如果房价短期内大幅下跌,银行将会增加大量坏账,人民币汇率也将受到冲击。整个房地产业拉动了中国最终国内需求的四分之一,楼市萧条,中国经济也将进入衰退。

    如果工人工资短期内大幅上升,企业会因成本上升而大面积关门。即使硬承担下来了,中国也将面临恶性通胀。当恶性通胀出现的时候,居民理智的做法就是,增加负债,因此房地产将进一步受到追捧,房价将迎来新一轮暴涨。这是一个死循环。

    如果劳动力离开上海,企业将面临用工短缺,工人薪资也会大幅上升,接下来会重复第二种情况。

    最后一种情况是前面三种情况的折中,滞涨。在这种情况下,黄金、商品、美元是最佳的资产组合。

    总而言之,中国实施房产税只是时间问题。房产税实施后,最好的结果也就是滞涨。

 

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名家简介
叶檀简介:
经济领域的市场派,文化上的保守主义者。复旦大学历史系博士,专攻政治史与经济史。著名经济评论人。从2000年左右走出书斋,到报社撰写经济类评论,迄今为止已在《每日经济新闻》、《中国青年报》、《中国经济时报》、《上海证券报》、《南方都市报》、《新京报》、《中国企业家》、等报刊杂志发表大量文章,并在电视台财经频道客串点评经济新闻,也曾出版历史方面书籍。
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