32个城市调控又如何 请注意我们的判断 房地产上有顶下有底 区间波动是王道

2017-03-31 11:40:02
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32个城市调控又如何 请注意我们的判断

房地产上有顶下有底 区间波动是王道

 2017-3-31 微信公众号“叶檀财经”

截止到329日,今年累计32个城市出台调控政策。

调控的范围,主要位于环渤海、长江中游、长三角经济圈等地,也蔓延到了江西赣州等中小城市。

调控的手法,包括提高隐性税收。如厦门发布新政,你要买180平米以下的“非豪宅”,对不起,请连续缴纳3年以上个税,或者缴纳社保。

当地欢迎有钱的能买得起超级大房子的外地人,对连三年社保都缴不上的无业、中低收入群体关上了大门。话说回来,哪个城市不是这样“嫌贫爱富”呢?户口、户照都是抵挡中产以下群体的。

另一个调控手法就是去杠杆,你买二套房,可以啊,认房又认贷,首付七成买房呗。如此一来,中国房地产根基被夯实,如果多数人买房首付七成,房地产即使跌到七成以下,也有人捏着一把房子不出手。

最后两种办法是禁止交易,买房两年不准交易,相当于股市里的不准短线交易。提高假离婚风险,北京离婚一年之内买房按二套房处理。

最后两种办法,是增加投机者的风险的。买房两年不能交易,利用杠杆的短期投机者风险就大了,谁知道两年之后市场怎么样?

北京离婚买房的人面临双重风险,要获得优惠信贷,就不得不离婚一年以上。投资品最大的对手就是时间,一年的时间,保不齐政策会变,保不齐房价大跌,保不齐弄假成真,说不定央行取消优惠、连续加息。我能想到的最愚蠢的事,就是和你离婚买房。

接下来,房价将进入稳定期,上有顶下有底,跟股市一个样。政策收紧,并不等于房价下跌,未来两年房地产市场依然保持稳定。

第一个原因,资源仍然集中在热门城市,三大城市群中的热门城市是安全垫最厚的城市。资源集中、经济领先、财富聚集不变,炒房的热土也不会变。

以北京学区房为例,为遏制疯狂的学区房炒作,今年北京幼升小将继续扩大多校划片,并通过随机摇号的方式确定具体的学校学位。买学区房的人很害怕,没有优秀教育资源加持,一夜之间,某些学区房就会恢复大杂院老旧平房的真身。

但优质教育资源极端匮乏,名校在京外办分校的做法被叫停,两三年内还将在城六区新增25所优质校。北京城区的教育资源增加,托起了北京的整体房价。

房价稳定是给已经脑羞成怒的政策制订部门一个面子,房价不稳,政策不停。但热门城市的资源溢价,长期来看足以对冲紧缩的政策。

其次,目前房地产是千城千策,防止热的过热,冷的过冷,总体数据保持稳定。

热门城市收紧房贷的同时,库存量高的三四线城市反而会放宽。官媒《经济参考报》329日发文指出,对于部分房价上涨较快的热点城市,整体上应严格控制贷款总量,主动上调贷款利率,适当收紧贷款条件,并提高贷款首付比例。

而对多数三四线城市而言,房地产市场库存量居高不下,去库存压力仍然较大。商业银行应在风险可控的前提下,合理发挥住房信贷的杠杆作用,继续加大对居民合理购房的支持力度。我国城镇化还将持续较长时间,中小城市和城镇居民还有较强的购房需求未得到有效满足。

估计库存消化量在一年以上的城市,房贷政策收得再紧也有限。

最后也是最关键的是,货币政策再稳健,奈何基数太大,负债过高,购房投资是应对货币不值钱的无奈之举。

货币主导者发出了警告,在3月海南博鳌论坛上,央行行长周小川明确表示,经过多年的量化宽松后,我们已经到达了这次周期的尾部,货币政策不再是宽松的了。

比美联储更激进,中国央行今年已经两次隐性加息了,只不过大多数人并不当回事。我要收紧货币了——嘿嘿,你收你的币,我买我的房。

根本原因是货币基数太大,即使以11%的增速,7年后广义货币翻番也将达到310万亿左右。如果现在吃个普通盒饭得要20块钱,辉山乳业一家企业就有百亿借款无法偿还,未来农村土地变成资产还得释放几十万亿人民币,怎么让人相信房价会跌?

    我早说过,最好的情况就是房地产价格稳定。货币购买力下降、民间存款增加,房价总体涨幅低于民间财富涨幅,就相当于下跌。通过几十年的时间,给房地产为座火山盖上盖子,以免有朝一日喷发玉日俱焚。
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名家简介
叶檀简介:
经济领域的市场派,文化上的保守主义者。复旦大学历史系博士,专攻政治史与经济史。著名经济评论人。从2000年左右走出书斋,到报社撰写经济类评论,迄今为止已在《每日经济新闻》、《中国青年报》、《中国经济时报》、《上海证券报》、《南方都市报》、《新京报》、《中国企业家》、等报刊杂志发表大量文章,并在电视台财经频道客串点评经济新闻,也曾出版历史方面书籍。
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