正在排队上市南都物业 上市就能解决问题吗?

2017-07-06 10:40:45
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正在排队上市南都物业 上市就能解决问题吗?

201776 微信公众号“叶檀财经”

 

每周三,继续分析上市公司。

 

我们的初衷不是做浑水,浑水在国内几乎没有生存空间。分析上市公司,是尽可能的消除信息不对称,最大程度的还原一家上市公司,如果在这个过程中还能够帮助到投资者,让他们理性投资、价值投资,减少投机,我们会更加欣慰。

 

在分析了一系列较差的上市公司后,有读者希望我们介绍一些较好的上市公司。坦白说,判断一家公司的好坏,不同的人有不同的标准。628日,我们根据自己的标准,筛选出一家相对较好的公司,但也遭来一些非议。

 

在阴谋论盛行的土壤中,分析糟糕的上市公司,有人以为有什么利益,分析好的上市公司也不行,有人以为从这家上市公司得到了什么好处——分析上市公司,一分析就是错。

 

在当前的股市环境下,许多公司虽然是好公司,但是估值也非常高,这使我们的筛选工作变得更加艰难。除此之外,我们也面临一些其它压力,就像一位读者说的那样,揭露差的上市公司,读者不会有什么举动,介绍好的上市公司,“读者会自然的当做行动指引。这样作者很可能会惹上麻烦。很多人不做长期投资,买进去,立即就希望涨。再好的公司,股价短期的波动也是没有规律的,买进去,可能立即被套。然后骂娘的人就出来了。你拿这些读者没办法的。”

 

我们感谢这位读者的理解。我们也知道这是一件吃力不讨好的事情呢。但我们愿意做些事。无论形式如何变化,我们的公司分析系列初衷不变,即消除信息不对称,尽可能还原上市公司。要再次强调的是,我们分析上市公司并不等于投资指引,投资有风险,入市需谨慎。

 

这周,我们分析一家IPO排队公司,一家还没有散户投资者参与的公司。

 

当前股票发行核准制确实存在许多弊端,透支未来发展潜能就是其中之一。许多公司为了满足上市标准,上市之前就会竭泽而渔式的做高利润,透支未来,以至于上市之际就是公司业绩最好的时候,上市后业绩就变脸。

 

就像一个女孩子为了钓金龟婿,整容,买名牌包,买名牌化妆品,生出的孩子丑得要哭。

 

更可怕的是,中国股市对实力不强的公司估值过高,这会让他们更容易融到资金和融到更多的资金,从而拥有更强的扩展能力,并购更多的公司,获取更多的市场份额,从而实现逆袭,小三扶正。

 

近年来,物业行业集中度提升,百强和十强企业的物业在管面积、市场占有率稳步上升。2016年,全国物业管理面积增长5.71%,其中全国百强企业在管面积均值增长了15.4%,连续三年复合增长率达到25.6%2016年百强企业管理面积总值达到54.50亿平米,占全国物业管理面积的29.44%,前十强企业市场占有率也迅速飙升至10.18%

 

说明: C:\Users\admin\AppData\Local\Microsoft\Windows\INetCache\Content.Word\百强企业占有率.png

 

这是一个明显的大鱼吃小鱼的行业,华安证券数据显示,全国前十大房企兼并收购件数与面积占百强企业总数的逾五成,管理面积完成了74.84%的高速增长。

 

兼并收购方兴未艾,大鱼会变成鲸鱼,行业集中度进一步提升。在这种行业背景下,南都物业也在跟碧桂园物业争抢物业第一股。

 

南都物业成立于1994年,当前的控股股东、实际控制人是韩芳,主要承接杭州地区规模型住宅、高端豪宅、写字楼、商业综合体及产业园区等各类物业。公司本次拟发行1984.13万股,募集资金41070.81万元,用于物业管理智能化系统项目、全国物业服务业务拓展项目、社区O2O平台建设项目和公寓租赁服务项目等。

说明: C:\Users\admin\AppData\Local\Microsoft\Windows\INetCache\Content.Word\南都组织框架.png

 

一、实力到底如何?能逆袭么?

 

根据中国物业管理行业和中指院报告,南都物业2015年和2016年都没有入围前100强,也没有登上任何单项榜单,包括企业服务质量、满意度、服务特色等等。

 

2016年底,南都物业IPO排队审核被受理后,媒体也指出了其实力不强的问题。20176月份,南都物业才入选全国物业前100强。

 

虽然排名不能说明什么,但投资者也可以大致做一个判断,即南都物业在行业内实力并是突出,否则任何机构的排名都不可能缺少它。

 

另外,南都物业管理服务区域主要集中在浙江地区,2013年、2014年和2015年,公司在浙江省营业收入分别为2.79亿元、3.7亿元、4.38亿元,占相应期间主营收入比例分别为96.96%95.8%93.27%

 

说明: C:\Users\admin\AppData\Local\Microsoft\Windows\INetCache\Content.Word\南都营收1.png

(来源:南都物业招股说明书)

 

在浙江,南都物业最大竞争对手是已经在香港上市的绿城服务。这些年来,绿城服务基本上一直仅次于万科物业,综合排名第二,其它单项排名也非常靠前。

 

从全国范围来看,有很多物业公司已经先行进入了资本市场,银城物业、新鸿运物业、丹田股份、东光股份、华仁物业、格力物业、天骄爱生活、乐生活等挂牌新三板;绿城物业、彩生活、中海物业、中奥物业等公司登陆港股。

 

投资者需要理性考虑南都物业整体的成长空间,不要幻想南都物业短时间内扩大市场份额,提升自身的竞争力。

 

二、物业费收不上来 天天打官司

 

根据招股说明书,南都物业最大业务就是住宅物业,无论住宅管理项目还是住宅管理面积,占比都非常高,比例分别为61.96%74.99%

 

说明: C:\Users\admin\AppData\Local\Microsoft\Windows\INetCache\Content.Word\ddd.png

 

这是什么意思呢?据统计,2016年百强企业管理项目平均物业费为4.25/平米,其中办公物业服务费最高,达到7.86/平米,其次是商业物业服务费,最低是住宅物业费。

 

南都物业主要覆盖的是所有类型中平均物业费最低的业务,这也导致其平均物业费仅为2.83/平米,远低于16年百强企业均值。

 

南都物业主营业务比较鸡肋,管理水平也一般,这从子公司业绩,以及实际控制人韩芳经营的其他公司业绩就能看出来。

 

根据招股说明书,除一家没有数据外,2015年南都物业剩余6家子公司中有5家亏损,仅有建德南都物业服务有限公司这一家盈利。

 

说明: C:\Users\admin\AppData\Local\Microsoft\Windows\INetCache\Content.Word\微信图片_20170704190003.png

 

控股股东韩芳经营的其它公司业绩也一般。根据公司招股说明书,除业绩包含在南都物业,以及没有数据外的,也仅有浙江南都酒店有限公司这一家盈利。

 

说明: C:\Users\admin\AppData\Local\Microsoft\Windows\INetCache\Content.Word\其它公司.png

 

最重要的是,南都物业的物业费收缴率非常低,远远低于百强企业均值水平。

 

2016年,百强企业收缴率均值为94.10%,基本与2015年持平,其中住宅物业的收缴率最低为92%

 

南都物业的收缴率为多少呢?招股说明书上没有明确给出,但是我们可以计算出来,结果却让人大吃一惊——平均不到50%

 

怎么计算的呢?根据招股说明书,南都物管理的住宅、办公、商业和其它面积乘以相应的服务价格,计算出理论上最大可以获得的营收金额,然后再对比一下南都物业实际营收,就可以看出南都物业物业费收缴率非常低。

 

正在排队上市南都物业 <wbr>上市就能解决问题吗?

 

理论上,南都物业2013年、2014年和2015年营收可以达到6.1亿、7.5亿和8.8亿,然而实际营收仅为2.94亿元、3.91亿元和4.71亿元,物业费收缴率分别为48.2%52.13%46.59%

 

物业服务费收缴率直接反映出业主对企业的认可程度,以及企业的管理水平。其实,其它方面也反映出了南都物业的管理水平低。

 

首先,南都物业负面新闻多、业主怨声大、被多家媒体平台报道,其中报道最多的项目是世纪新城、湖畔宽邸、以及东方润园等,其他项目被业主赶出,比如紫金庭园等。

 

其次,南都物业近几年面临大量的法律诉讼,诉讼的原因几乎都是业主不交物业费,或者业主嫌物业服务不好,寻求赔偿,其中怨言比较大小区有高丰家园、世贸名流、湖畔宽邸、近江家园等。

说明: C:\Users\admin\AppData\Local\Temp\1499088140(1).jpg

南都物业法律诉讼案件究竟有多少呢?一年才365天,270多个工作日,2014年、2015年和2016年竟然高达430件、425件和292件。南都物业的法务部们这是天天打官司的节奏啊,应该跟杭州法官都熟悉了吧。

 

 说明: C:\Users\admin\Desktop\南都物业\诉讼号.png

(数据来源:公开资料 制表:叶檀财经)

 

 

三、查无此人?有人喊你补缴社保

 

通过上面的分析我们知道,南都物业并非一直是百强物业企业,主要经营辖区也有强大的竞争对手虎视眈眈,主业主要覆盖单价最低的住宅物业,公司负面消息和法律诉讼不断,物业服务费收缴率大约是百强物业企业均值的一半,那么南都物业企业经营成本率是多少呢?

 

根据招股说明书,南都物业2013年、2014年和2015年企业营业收入分别为29355万、39086万和47076万,营业成本分别为21697万、28639万和33059万,营业成本率分别为73.91%73.27%70.22%

 

对比一下,中指院数据显示,全国百强企业营业成本率均值为79.96%。也就是说,即便管理水平如此不堪,但是南都物业的营业成本率却一直在下降,并且低于全国百强均值水平。2015年,南都物业营业成本率大约比全国百强企业低10个百分点。

 

正在排队上市南都物业 <wbr>上市就能解决问题吗?

这在逻辑上有点问题。

 

物业服务属于劳动力密集型行业,人力成本对企业利润率有直接影响。根据招股说明书,南都物业人力资源成本占主营业务成本的比例高达80%以上。它在招股说明书中也承认,未来人力成本上升可能会对公司的盈利水平造成不利影响。

 

因此,压缩人力成本降低营业成本率,提升利润率是“可行”的手段之一。实际上,南都物业也是这么做的,只不过压缩人力成本的方法有些不地道——不给员工缴社保。

 

根据公司招股说明书,截至20151231日,公司及其子公司员工人数为4301人。其中退休返聘人员884 人,城镇保险缴纳人数2441 人,“双农保”缴纳人数150 人,公司应缴社保但未缴的员工占员工总人数的比例为19.2%

 

员工类型

人数

占未交社保人数比例

占总员工比例

未缴社保原因

退休返聘

884

47.53%

20.55%

退休员工不需要缴社保

双农保

150

8.06%

3.49%

员工缴纳双农保,书面放弃缴社保

新招

61

3.28%

1.42%

员工新入职,社保手续正在办理中

其它

765

41.13%

17.79%

部分秩序、保洁等员工不愿缴社保

总计:

1860

100%

 

 

(数据来源:南都物业招股说明书 制表:叶檀财经)

 

在公司营业成本率逐年下降的同时,南都物业员工缴纳社保人数的比例也逐年大幅下降。2013年、2014年和2015年员工缴纳社保人数比例分别68.86%60.33%56.75%

 

项目

20151231

20141231

20131231

员工总人数:

4,301

3,557

2,884

缴纳社保人数:

2,441

2,146

1,986

        占比:

56.75%

60.33%

68.86%

缴住房公积金人数:

404

319

338

        占比:

9.40%

8.97%

11.72%

(数据来源:南都物业招股说明书)

 

另一个即将上市的物业公司碧桂园物业,其从2013年至2016年一季度物业参保人数一直保持在95%左右,该缴未缴的员工占比仅为4.48%

 

没有对比就没有伤害,无论是员工参保比例还是社保该缴未缴员工比例,碧桂园物业的数据都远远好于南都物业。

说明: C:\Users\admin\AppData\Local\Microsoft\Windows\INetCache\Content.Word\碧桂园员工社保缴纳情况.png

(来源:碧桂园物业招股说明书)

 

在物业公司工作的员工,大多数属于弱势群体,他们的技能不能使其未来生活得到保障。如果不能给员工更好的保障,不给员工缴社保就是缺乏社会责任的体现,规避法律风险,以牺牲员工利益来降低营业成本率的做法更是耍流氓。

 

令人遗憾的是,南都物业实际未缴社保的比例可能比公布的数字要高。

 

根据招股说明书,南都物业2015年物业管理面积2598.34万平米,员工人数4301人,人均管理面积6041平米,这个数据是值得怀疑,只有三种可能:一,人均管理面积数据有问题,二,员工人数被压低,三,牺牲管理质量,陷入恶性循环。

 

项目

南都物业

碧桂园物业

中海物业

全国百强均值

物业管理面积:

2598.34

7693.95

9350

2361.48

员工人数(个):

4,301

16,362

22,637

5133

人均管理面积:

0.6041

0.4702

0.4130

0.4600

(数据来源:公开资料 单位:万平米 制表:叶檀财经)

 

碧桂园物业和中海物业都属于物业企业前十强,排名远高于南都物业,根据常识判断,它们的人均管理面积至少不应该比南都物业低太多。

 

据我们了解,即使在业主满意度差的小区,南都物业的人均管理面积也才为2000平米-3000平米。杭州世纪新城物业管理总面积为254193.95平方米,按《南都物业世纪新城2008年物业管理合同》的管理要求,其人员配置为85人,人均管理服务面积约为3000平方米。杭州东方润园物业管理总面积为294925平米,人员配置为150人,人均管理服务面积约为2000平米。

 

人均管理面积仅3000多平米尚且惹得业主意见很大,不惜对簿公堂,我们怀疑南都物业人均管理面积6000多平米的数据被高估。也就是说,南都物业实际员工人数应该不止4301人,相应的,该缴未缴社保的人数也不止826人。

 

实际上,南都物业也已经意识到了员工社保问题。在招股说明书中,南都物业称:“经过中介机构的改制辅导,公司和公司管理层已充分意识到社会保险缴纳的重要性。”并且,实际控制人也承诺,如果需要补缴,将以现金全额承担。

 

问题是,钱从哪里来?公司上市了就有钱了嘛。如果不想给员工补缴社保,但是又想让员工干活怎么办?也只能让他在员工名单上“查无此人”了。

注:每周的这篇文章,会有很多数据、图表,在博客里无法完整呈现。想看全的朋友请到以下网址:

https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA3OTI2OTI5NA==&mid=2656192560&idx=1&sn=e51ac963fef40270339f9216f4416f58&chksm=8410f4f1b3677de77b82967b3d012d31db42fd41c76f3f4508cb01d665b9755bf9144a382e3b#rd

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名家简介
叶檀简介:
经济领域的市场派,文化上的保守主义者。复旦大学历史系博士,专攻政治史与经济史。著名经济评论人。从2000年左右走出书斋,到报社撰写经济类评论,迄今为止已在《每日经济新闻》、《中国青年报》、《中国经济时报》、《上海证券报》、《南方都市报》、《新京报》、《中国企业家》、等报刊杂志发表大量文章,并在电视台财经频道客串点评经济新闻,也曾出版历史方面书籍。
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