房地产大变局!

2017-09-01 14:40:03
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房地产大变局!

 

2017/9/1 微信公众号“叶檀财经”

 

房地产市场虽然销售疯狂,这是价格被压制的结果,就像摁住的弹簧。你想啊,周边楼盘二手房每平方米5万,这里卖45,那买到就是赚到啊。谁不买谁傻瓜!

 

这边排队买房,可有点心慌慌,谁知道接下来还会出台什么政策?万一买到手就出台房产税,不就砸手里了吗?

 

购房者害怕,殊不知开发商更害怕呢。你买套房几百万,人家一个项目几十亿、上百亿,贷款越来越难、销售房越来越困难,博弈的难度前所未有。

 

人害怕,就会抓狂,行为变形。

 

开发商求快卖,增加回款速度,回款一到,管你市场怎么样,我自岿然不动。手里有粮,心里不慌。这里的粮既指地,也指现金。

 

回款两年?不行。一年?不行。半年,哎,这还差不多。这个速度已经是惊慌速度了。

 

钱紧,人不傻,日子难过,有开发商手里有几个项目,但不一定有上百万的现金。 中房研究院第二季报告显示贷款困难,6月末,人民币房地产贷款余额29.72万亿元,同比增长24.2%;地产开发贷款余额1.36万亿元,同比下降17.9%。可见金融机构正在收紧通往土地市场的贷款闸门,降低土地竞拍价格。

 

雪上加霜,上半年,房地产自筹资金下降了2.3%。由于IPO、土地竞拍贷款、企业债、信托等“创新”融资渠道要进行合规审查,企业自筹资金出现负增长,倒逼开发企业加速卖楼,通过其他资金中的预收款、定金等回笼资金。

 

中小开发商哪有这样的销售能力和管理能力,大开发商集中度提高。

 

《北京晨报》披露,截止到828日,已公布的品牌房企中期业绩显示,上半年归属股东净利润排名前十的上市房企,已经排成了阶梯。

 

第一梯队恒大和中海,以超过180亿人民币领跑行业。第二梯队是上半年归属股东净利在70亿左右的碧桂园和万科两大房企,涨幅同比均接近四成。第三梯队集中在40亿至55亿之间,保利、华夏幸福、绿地、龙湖、华润这五家房企。最后则是以34.66亿元排名第十的招商蛇口。

 

大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米。

 

任泽平的数据是,从2009年到2016年,排名前五的房企市占率由4.5%持续提升至12.9%,从第六到第十名,市占率由3.3%提升至5.7%,从十一到二十名企市占率由2.1%提升至5.7%。从2010年到2016年,二十一名到五十名市占率由3.4%提升至7.7%,从2013年到2016年,排名五十一名到一百名的房企市占率由2.5%提升至3.6%

 

未来市场集中度至少有1倍的提升空间。2016年底,美国前五名和前十名,市占率分别为20%29%,中国分别为13%19%,以后提升空间还大着哪。亚布力房地产论坛上,发展商在这方面达成了共识,大者恒大,强者恒强。

 

中小开发企业路越走越窄,一共两块地,回款速度还慢,两年都收不回钱。现在地方政府厉害得很,停批销售许可证半年,现金流紧张的企业立马玩完。这种事情现在挺不多,甚至有一年不批的。好不容易批了,销售价格比市场二手价还低10%,这游戏,没法玩了。

 

中小开发商卖儿卖女卖资产,现在的这一关,他们是躲不过去的。下定决心建立长期规划,以买地、卖房为主的公司,估计房地产业留下50家左右就可以了,我认为钢铁行业、水泥行业,十家左右也就够了,足够满足市场的需求。

 

另一类房地产企业以服务为主,自持比例越来越高,以租金、服务收入为主,未来可以通过稳定的现金流,做不同的金融产品,这样的公司从开发商向服务一体化。

 

看看万科在干什么?

 

万科现金流非常充裕,为什么宝能当初要抢万科的股权?截止6月底,万科持有货币资金约1076亿元,高于短期借款和一年内到期长期借款的总和501亿元,表明公司资金充裕;净负债率19.61%,这也太低了。

 

万科从开发商向服务转型。物业上半年合并报表收入30亿,增长69.9%,已经获得华为、京东等商业客户的认可。以印力集团作为商业开发与运营平台,共管理商业物业面积超过850万平方米。今年7月,万科还联合多方共同参与普洛斯的私有化,布局物流地产领域。

 

销售、回款也不错,截至6月底,万科已售未结资源金额达3800多亿元,较年初增近四成,确认收入,未来业绩大增。

 

金融街同样如此,物业销售在开发商内不算大,但一二线城市核心区域自持量高,自持业务营收9.6亿元,同比增长14%,房地产后续全服务链条,今后做金融产品顺理成章。

 

开发商瞄准后五年,开始大变革,那买房的人怎么办呢?房价被控制,中间价差是政府赠送的大红包。

 

也不能乱买,记住三个好,好城市,好地段,好开发商。

 

我们写过十大看好的城市,果然,现在人口流入,花团锦簇。我们说过,购房,是地段,地段,还是地段,有历史价值的中心城区和政府砸重资的新城区,才是好地段。好开发商,准备做百年企业,建筑质量好,后续服务到位,不要到物业也不肯付的小区去。这样的开发商,失信成本太高,跟着这样开发商建设的楼盘,晚上睡得着觉。

 

 

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名家简介
叶檀简介:
经济领域的市场派,文化上的保守主义者。复旦大学历史系博士,专攻政治史与经济史。著名经济评论人。从2000年左右走出书斋,到报社撰写经济类评论,迄今为止已在《每日经济新闻》、《中国青年报》、《中国经济时报》、《上海证券报》、《南方都市报》、《新京报》、《中国企业家》、等报刊杂志发表大量文章,并在电视台财经频道客串点评经济新闻,也曾出版历史方面书籍。
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