为什么这一次特别看空房地产和银行业?

2010-05-17 10:46:41
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  一、以往看好地产的原因
   从2005年至2009年,我一直看好房地产业和房地产股。这个时期尽管某段时间由于政府的调控因素,阶段性地看淡这一板块,但总体来说,还是看好。
   但是,从今年4月份以后,我的看法发生了根本性的转折:长期看空地产行业和地产股,顺便地,也就长期看淡银行业及其股票的相对表现。一个转折的出现总要有一点原因,对房地产业的看法也如此。
   原来看好房地产业的原因很简单:长期看好中国经济是最大原因,中国正处于城市化进程中而房地产行业聚集财富的空间最大是第二原因,政府为了防止经济减速不敢过分打压房地产行业是第三个原因。当然,在看好地产行业的同时,也清楚几个负面因素:1、房地产行业是腐败滋生的最大温床,强势集团的权力寻租和洗钱行为主要通过房地产和矿产资源业实现;2、侵犯公民权利和掠夺公共财富的行为主要发生在地产领域,它是社会矛盾的焦点;3、随着地产价格的攀升和地产价值价值占比的提升,地产升值的空间日益减少。
   二、中国房地产业矛盾的焦点和利益关系的倾斜
   正是这种互相矛盾的观点,导致了对这个行业的爱恨交织。因为房地产是普通居民财富的主要表达形式,看好房地产是看好中国经济和居民财富增长的逻辑基础;但是,随着房产价值增长,财富占有的两极分化日益严重,市民阶层与权贵富豪阶层的矛盾日趋尖锐,这种对抗关系正从一般的财富诉求逐渐演化成一种政治诉求。也就是说,房地产业在增加社会总量和提高国民平均生活水平的同时,加剧着社会的分配不公,摧残着金融系统的稳定性。
   一般情况下,地产业正反两方面的因素互相纠结,相互博弈,处于一种相对平衡状态,整个行业会快速发展;一旦利益的天平向某一方向过度倾斜,利益平衡被严重破坏,行业危机就会显现。度量这种平衡关系能否维持有三个标准:第一,中上等收入工薪阶层的收入增长(包括从银行借贷)是否赶得上房价的上涨速度;第二,社会对房地产领域的不公是否形成了普遍的共识,进而呈现一边倒的舆论倾向;第三,政府是否真的下狠手整治。
   概括地说,工薪阶层是社会财富的主要创造者,而富豪阶层(包括享受同级别财富的官员)是社会财富的主要支配者和主要享受者。作为社会最终财富的主要构成部分,房屋在社会财富中所占的比例在逐步增大,拥有多少房产逐渐成为普通人社会地位的重要标志。现实地讲,房产的绝对价位高低不重要,重要的是工薪阶层能否买得起。
   工薪阶层买不起房子意味着什么?
   (至少在城市)而房产主要是在工薪阶层和富豪阶层之间分配的,如果工薪阶层买不起房子,那么就是他的对立面——富豪及贪官污吏们占有的比例太高了。这种现象充分反映了在权贵资本主义生产方式下,工薪阶层(社会财富的主要创造者)和富豪、官员阶层(财富的主要拥有者)之间的对立与冲突。只要这种生产方式存在,冲突永远存在,关键是否到了工薪阶层无法忍受的程度。当富豪官员阶层大量囤积住房(把他们当做艺术品一样储藏),而工薪阶层连第一套结婚住房都买不起的时候,冲突就激化了。如果说房屋总量不够,那么工薪阶层可以暂时忍受,如果占有比例过度悬殊问题,对抗会就爆发。
   如果中高收入的工薪阶层工薪阶层都买不起房子意味着什么?
   低工资者买不起房子你可以说他们能力不够对社会贡献不大,如果中高工资的人都买不起房子(在社会房屋总量并不少的背景下),那问题就大了。在宏观上看,就是财富创造者在全社会中分配的财富比例在不断不下降。尤其是,这些所谓的业界精英的收入增长赶不上房价的上涨时,问题就再清楚不过了。由于这些人有知识,有活动能量,熟悉现代经济、政治运作,懂得利用传媒,他们的不满情绪会通过有组织的行为,形成一股巨大的舆论倾向和社会政治诉求——这是低薪阶层零散的不满情绪和暴力行为所不能比拟的。
   一致的舆论倾向意味着什么?
   大家可以看到,从去年下半年以后,社会对高房价的不满已经从零星的不满情绪发展成一种强大的舆论洪流,房价之争从一般的学术争论发展成一种直接影响政府决策的社会力量。这种对于房价的不满情绪正从对一种商品价格的讨论,演化为对于社会分配制度的反省。一边倒的舆论往往是社会问题政治化的前兆。
   政府对高房价痛下杀手意味着什么?
   从2005年以来政府一直试图压抑过快上涨的房价,但每次调控都是无功而返。所以,社会上有“宏观调房价,越调价越高”一说,中央台主持人也在调侃:“房价高低是总理说了算,还是总经理说了算?”。其实,政府不是不清楚房地产的症结所在,也不是不知道如何才能把房价打下来,只是因为房地产问题盘根错节,利益集团极其强大,要想有效治理需要动员相当大的力量和长时间的准备。首先,党内意见要大致统一;其次,必须具备强烈的民意基础;第三,有适宜的经济环境。这一次中央出手雷霆万钧,招招致命,看来是动真格的了。
   三、中国房地产问题的本质
   一般的地产分析人士总把中国的房价问题归结为资产升值、通货膨胀和供需失衡,典型的如任志强的“刚需理论”,其本质上是把房地产问题作为一个普通的经济问题看待,与美国和日本的地产问题简单类比,这实在是大错特错。
   中国的房地产问题本质上是一个权力经营问题。共产党夺取政权以后,国家是土地的唯一拥有者----土地所有权从私有权利转变为一种公权力。也就是说,土地是公共资源,按照社会的需要统一安排。在计划经济体制下,尽管各个企业和个人因为经营或居住的原因都占有了一部分土地的使用权,但是这种土地使用权是无偿的行政划拨,没有实行商品化。
   改革开放后,尤其是住宅商品化以后,土地这种公共权力开始商品化,政府通过协议转让、招标、拍卖和挂牌出让等形式,把土地使用权以貌似等价交换的形式出售给企业和房地产商,由后者建成工商企业进行经营或建房后卖给居民。整个过程实际是一个把统一的公共权力进行商业化经营的过程。
   土地使用权商品化是建国以来规模最大的一次“权力——金钱”交易行为,贪墨之徒与不法商人利用土地价格的双轨制和土地价格的时间差进行了历史上最大的一次财富掠夺,社会财富占有的不公平通过这一平台被系统化和显性化了。
   四、房地产升值的过程就是公共权力不断升值的过程
   作为实物形态的房产不可能升值,它只能随着实体建筑的折旧而不断贬值。所谓房产增值,本质上是土地使用权的增值,也就是国家强力维系的这个公共权力的——升值。房产增值给老百姓一个普遍的错觉——财富增加,其实它反映的是政府垄断的这个公共权力的升值。土地权利的升值不会给居民带来生活享受度的提高,但会带来财富错觉——真实的情况刚好相反,土地使用权升值,带来的是政府收益的提高和全体居民居住成本的上升。
   土地是怎么升值的呢?从政府方面看,由于政府对新拍卖的土地价格不断提高,从而使原先购买的土地相对提高。此外,由于政府在房屋建设过程中不断增加新的税种,或者提高这些税种的税率,使得原有房产拥有者觉得自己的资产价值相对提高。地产商品化以来,各级政府就是靠着不断提升土地价格,实行赤裸裸的土地财政,进行着所谓的“城市经营,经营城市”游戏,而普通居民则穷其毕生积蓄来购买这不断提升的“土地权利”。从个别行为看,随着土地价格的提升,每个房屋拥有者体味着虚幻的“资产增值”,从系统上看,全体居民则为自己的基本居住支付着越来越高的货币化成本。因为房产是普通居民的主要财产,当房产价格上涨速度高于经济增长速度和居民收入增长速度时,居民实际上并没有享受到经济增长的好处,反而变得日益贫困了。
   由于房产支出占居民一生支出的绝大部分,所以房产增值的危害大大超过CPI的上涨,人民群众有权力指责房价上涨凭什么超过GDP增长速度!
   房价上涨过快如果不是偶然和个别现象,而是一种系统而持续的现象,那么说明政府在房地产的系统性管理上出现了重大的失误。如果社会上绝大多数人的收入水平赶不上房价上涨的速度,那么说明他们应得的财富被人剥夺了。他们的财富是怎样被剥夺的呢?
   五、中国特色的财富分配不公极其通过房地产价格的表达
   六、银行业在本轮地产泡沫中的助推作用
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