医治楼市痼疾须触及财税改革

2013-10-09 10:24:54
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与近期大型城市商品房热销大相径庭,以温州为代表的中小城市楼市表现落寞。目前温州商品房价格已经连续24个月下跌,温州银监分局近日调查结果显示,“弃房”现象的确存在,实际总数为595套。

  表面看来,温州房价持续下跌是引发“弃房”现象的诱因,实际上借款人深陷资金周转困境才是主因所在。据调查,温州的断供房基本上属高档楼盘,房主多为企业主或炒房者,一旦有“弃房”行为记录在案将会影响他们未来的市场信用和口碑,故而这些房主不会轻易因房屋市值缩水而草率为之。一直以来,温州是中国民营经济最为活跃的地方之一,聚集了大批劳动密集型企业。近几年,在海外市场萎靡、用工成本走高等不利因素的多重夹击下,实体经济的盈利空间日渐狭小,许多企业将资金抽离主业并投向房地产、高利贷等暴利领域。而实体产业规模日趋萎缩意味着,支撑楼市与高利贷持续滚动的根基正在被逐步蚕食,泡沫风险潜滋暗长,若没有预警机制进行合理控制,泡沫崩裂将成为必然。事实表明,尽管温州政府在8月份微调了限购政策,但行政调控松绑未能挽回房地产业颓势,因为当地实体经济已“元气大伤”,资金供给链条不可能因政策回暖而立竿见影地得到优化。恰因此,在温州楼市尽显疲态的背后,是实体产业空心化积弊的一次集中爆发。

  值得一提的是,与温州楼市陷入“冰点”的场景迥异,北京、上海及广州等地将楼市“金九银十”进行了充分演绎,不仅成交量均比去年同期有明显上升,总体价格也维持在高位徘徊,在购房者积极“买涨”的过程中个别项目甚至通过“拆分”的方式变相加价。不可否认,一线大城市人口流动性大,刚性购房需求持续旺盛,限购、限贷等行政调控只能暂时抑制而非消弭这部分购买需求,在供求矛盾没有得到根本缓解的格局下,这部分购买力必然会在某一时期集中释放和爆发,由此加剧热点城市地块的稀缺性,房价也因此获得上扬动力。相形之下,温州等三、四线城市人口结构较为稳定,刚性购房需求的增速较缓,房地产业过度投资极易导致供过于求,是为当前各城市房地产业呈现“冰火两重天”的主要因素。

  然而,一线城市的楼市盛宴也不可能久唱不衰,近期银行收紧房贷之举就释放出市场主体规避风险的信号。进入九、十月份以来,各地银行陆续出现暂停房贷或变相停贷的情况,这其中固然有信贷资金吃紧的因素在内,而房贷蕴含风险加大也是银行方面的重要顾虑所在。一旦房价非理性上涨超出购买极限,温州等三、四线城市房地产业的萧条很可能在大型城市复制与上演。

  事实上,中国楼市调控绩效难以彻底彰显的根源还在于土地财政羁绊。由于卖地所得以及房地产税收和非税收入一直是支撑地方财政的重要来源,以至于中央调控部门包括打击囤地、限购限贷等在内的各项举措往往难以严格落实,市场绩效渐成“强弩之末”。当前,业界对建立楼市长效调控机制的呼声甚高,以房产税为代表的市场化调节举措被寄予厚望。但遗憾的是,全国住房信息联网等基础性工作迟迟难以到位,已有房产税试点或针对大户型房产,或针对增量住房,对优化楼市供求结构、打击投机炒作的作用极为有限,全样本的房产税模式仍付之阙如。故而,楼市调控已然走到十字路口,而有效突破的关键点还在于着手深层次财税体制改革、厘清各级政府部门财权与事权、合理引导民间资本流向。只有“房地产依赖症”得到彻底医治,楼市各种结构性矛盾才可能迎刃而解。

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马红漫简介:
上海第一财经频道主持人,上海社会科学院经济学博士。
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