封堵小产权房生存空间仍需时日

2013-11-07 11:32:15
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小产权房问题已经跨出房地产领域,成为一项社会课题。国务院发展研究中心近日发布的为十八届三中全会提交的改革报告提出,允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场;对已经形成的“小产权房”按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入,有条件转正。受此影响,北京周边多个小产权房价格应声上涨。

  虽然没有获得公认的“准生证”,甚至面临被强拆风险,但各地小产权房还是在逆势环境下顽强地生长。小产权房的魅力之源在于价格。对于中低收入者而言,比周边区域商品房便宜三分之一甚至更多的楼盘颇具吸引力。而且,近年来小产权房的价格随着周边商品房升值节奏一路走高,如若成功倒手还可获得一笔可观的投资收益。由此,只要自己不是遭受政策打压的最后一个“接棒人”,小产权房的实际购买风险就会降低。从这个角度而言,小产权房意外地承担起了保障性住房的社会角色,一定程度上弥补了楼市供给不足的市场短板。而从供给方而言,即便小产权房售价偏低,也是一种市场价值的体现,在农村集体土地尚未实现畅通流转的语境下,农民可以借此提前分享土地溢价的一杯羹,何乐而不为?

  恰因此,在各方现实利益的诉求碰撞中,小产权房市场不断扩容,现已演绎成为一道待解的社会难题。一些地方政府试图通过铁腕打压之策封堵小产权房生存空间,但强拆不仅造成社会资源的浪费,而且也直接激化了社会矛盾,难以起到治本之效。既然小产权房的存在迎合了部分民众的利益诉求、具有一定合理性,那么就应当以“堵不如疏”的决策思路对其进行合理引导。

  需要指出的是,虽然没有国家统一颁发的土地使用许可证、建筑规划许可证、商品房销售许可证,但许多小产权房却有当地乡政府或村委会认可的产权证明。而农村集体土地与国有土地市场的割裂正是营造小产权房价格优势的源泉所在。一旦全国建立起城乡统一的建设用地市场、实现农村集体土地入市流转,那么小产权房与同区域普通商品房之间的价格落差将会消弭,也就失去了继续存在的必要性。由此可见,土地制度改革是解决小产权房问题的重要前提,也为未来优化房地产市场结构拓展了空间。

  不可否认,国研中心为小产权房勾勒的解决思路值得肯定,但具体执行落实方式仍需要缜密设计。其中,对于已有的小产权存量房,如何通过补足土地出让金获取合法身份就涉及许多现实话题。此前,曾有集体单位职工补交部分房款获得房产证、经济适用房在补交土地出让金之后转变为商品房上市的案例,如今用在小产权房领域具有一定借鉴意义。然而在楼市经历多轮上涨的背景下,补缴金额是以购房时地价水平为准还是参照当前价位水平,这两个标准之间可能相去甚远,容易引发争议。

  另一方面,农村集体土地流转入市意味着地方政府对土地垄断供给的局面将被打破,传统卖地生财的收入模式受到冲击,这一过程难免会遇到执行阻力。如何对地方财政的经济利益进行弥补、优化其财权与事权的匹配度值得探究。此外,农村集体土地流转是当前新一轮土地制度改革的重要议题,需要迈过“确权”这道坎,让原本模糊的“集体土地”明晰、公平地划归向农民个体。由于涉及利益众多,确权工作遇到许多现实困难,难以一蹴而就。这也意味着,小产权房与周边商品房分处两个土地市场的状态还将持续一段时间,市场价值趋同尚需时日。

  小产权房现象牵涉领域宽泛,需要从土地、财税等深层次制度改革着手予以厘清,否则将难以触动相关问题的肌理。

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上海第一财经频道主持人,上海社会科学院经济学博士。
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