北京房价,会涨到80万元每平方米吗?

2017-03-27 12:40:15
分类:未分类

北京房价,会涨到80万元每平方米吗?

原创 2017-03-27 刘正山 幸福经济学

最近的房地产调控措施, 比以前严厉了不少。比如,“认房又认贷”,离婚1年内申请人房贷按二套房执行,叫停“商改住”(房企不能建,个人不让买),等等。

很多人预测:房价可能腰斩,房价要大幅下跌。。。。

我却不这样认为。

这些措施,并没有“大杀器”,只是延续了过去的调控思路并有所加码:以增加买方的成本为主要措施。

因此,对于房地产投资和投机而言,影响的确有,但没有想象中那么大。这会将资本势力相对较弱的,挤出市场;资本雄厚者,毫发无伤。其作用,或许是短期压抑房价上涨,甚至有回调,对首次购房者而言,是有益处的,但很快又会上涨(即所谓的“报复性上涨”)。

实际上,市场并不惧怕调控,因为,政府的底牌早就亮出来了。

底牌是什么?我在博客文章《中央定调“房子是用来住的、不是用来炒的”会降低房价吗?》中摘录过相关表述:“既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。”

这段话说的非常明白:调控的底线,有两条。第一条,防止房价的“大起”;第二条,防止房价的“大落”。

我不清楚,央广中国之声《新闻纵横》2017年3月27日说的结论——“成交量降60% 房价起码跌3成”,究竟如何得来的。拍脑瓜也没这么拍的。

房价的涨跌,从根本上讲,是供求双方力量角力的结果,这其中,政府的调控因素是一大变数。

单纯从供求看,北京面临几大失衡:一是教育资源的失衡,导致学区房价刚性上扬。翻阅北京市统计部门和教育部门的数据,不难发现,优质教育资源的供给,远远不能满足需求,无论是从户籍人口还是常住人口看。

二是产业间的边际利润率的失衡。实体经济的边际利润率远远低于投资和投机炒房的收入,连房屋中介的一些从业人员也利用信息优势和金融杠杆购房侯涨赚取价差。

三是收入分配的失衡。对于有钱人而言,不是很担心调控,有足够的资本实力,囤积房屋,赚取涨价收益。工薪阶层,如果是白手起家,一辈子也买不起房。

四是供给结构失衡。不同类型土地的供给、不同类型房屋的供给,严重失衡,导致中产及以下群体,日益难以承担房价上涨的压力。1998年房改的时候,设计的保障性住房供给比例,并没有兑现。2010年的时候,我撰写的介绍海外房地产系列文章,主张我们的保障房至少占市场比例20%左右,这个比例也是达不到的。

可以预料,如果调控的大思路不变,很难得出房价大幅度回调的结论。即便是房地产税出台了,那也只是为了理顺房地产税收体制、稳定地方政府的收益,因为,担心卖地财政不可持续,需要替代物。

很多人喜欢拿日本的案例,比附中国。实际上,不可比。我在《失去的10年:日本放松房价调控的教训》总结过,这个泡沫,是政府刺破的,主要措施包括打击土地投机、紧缩住房金融政策。

房价调控工作做的比较好的德国,是因为多管齐下,甚至动用法律手段,如,德国法律规定,对于房价、房租超高乃至暴利者要承担刑事责任。我们试图主要靠抑制需求,是不行的。

未来房价走势如何?2014年的时候,北京师范大学教授董藩(我们1997年就合作写过书)说:“北京的房价经历27年从500元/平方米,到现在均价4万元/平米,将来涨到80万元/平方米不是不可能。”这种预测,尽管很容易找骂,但是,未必没有道理。

道理很简单,一方面,供求失衡;另一方面,货币放水,烧高了房价。就说货币吧,2012年末,广义货币(M2)余额97.42万亿元。到了2016年末,广义货币(M2)余额155.0万亿元。如果每年10%的增长,到2040年,M2将高达1500万亿元。投资渠道有限,政府又过度依赖土地财政,且有每年的经济增长速度的要求,在经济结构没有得到根本改观之前,必然依赖房地产。君不见,自2015年10月份以来,北京平均房价由37221元/平方米,上涨至60738元/平方米(2017年2月),涨幅高达63.18%。这期间,“调控”其实是不断加码的。

所以,实现居者有其屋,现有的调控措施,远远不够。我们的房地产调控,需要向海外的经验学习的地方,有很多。

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名家简介
刘正山简介:
经济学者,北大研究员。主要研究领域:经济史(制度变迁)、投资学、房地产经济学、幸福经济学、现代企业理论等。公开出版《幸福经济学》、《爱情婚姻经济学》、《房地产投资分析(1~3版)》、《新编固定资产投资学》、《新编房地产投资学》、《经济学林论剑》等多部专著。
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