楼市调控,请勿与市场为“敌”

2016-04-02 21:40:42
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3月25日,上海市政府发布并实施《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,在这份被公众称之为“史上最严格的房产调控”文件中,将非上海户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限提高至连续缴纳满5年及以上,二套房贷款首付比例最低为50%。

上海的调控新政一落地,立即引发非常剧烈的市场反应。3月25日,上海“网上房地产”的一手房日交易量锁定2499套,这是上海有史以来的最高纪录,也可能是中国有史以来的最高纪录。

后遗症将逐渐显现

同样的场景出现在武汉、深圳、南京等同一天发布房产新政的城市。武汉市3月24日新房成交841套。深圳24日二手房成交总量为1015套,25日二手房成交量超过1000套,其中二手住宅成交量为972套。南京市有关住房贷款文件推出前两天,4个地区的7家楼盘1500多套新房两天内售罄。24日的新房认购量高达1325套,成交444套,今年以来首次出现单日认购量破千。

为什么会出现交易量井喷?很重要的一个原因是房产调控新政改变了预期。在这些新近推出房产调控的城市中,要么是提高了买房门槛:上海把非上海户籍居民家庭缴纳个人所得税或社保的年限从1年提高至5年,深圳则是将1年改为3年;要么是降低了杠杆比例:武汉降低了公积金贷款的额度,其他城市则或多或少地提高了二套贷款的首付。而无论何种举措,都推高了购房者成本:或时间成本或资金成本。

交易量井喷只是房产调控改变预期的一个方面,更为重要的方面是,突如其来的新政打破了正常的市场交易秩序。就在上海成交量井喷的3月24日,就有媒体预计,破纪录之后可能会出现退房潮。因为上海的房产新政是25日文件颁布之日就实施,而对购房者的资格审查要网签之后才进行,这意味着很多人会心存侥幸,而房产中介为了增加业绩,也会忽悠客户先网签,等满了两个月再去交易中心审核。

而这些都只是房产调控后不良影响的冰山一角,更大的纠纷可能在后头。就在房产新政公布后,有网友私信问:“我这几天正在忙房子置换。原本是符合所有购房条件的,上海调控新政出来后,要求社保连续满5年,很可能就失去购房资格了。但房产正在交易中。对正在交易中的房产,如果因为政策变化而失去购房资格出现违约,该怎么办?”

这并不是孤例。社交媒体上充斥着类似案例,有交了定金但没达成交易的;有买家下指令给中介网签,但是中介由于种种原因未能完成网签的……可以想象到的一个场景是,在接下来相当长一段时间内,法院新增的很多案例会是房产交易无法达成的诉讼。

当然,这并非是此次房产调控后遗症,几乎每次政策从紧的房产调控,都有此种问题,只不过此次房地产市场调控新政的深度和广度比以往都大,因此后遗症显得特别大而已。以上海为例,它现在已经是全球第一大房地产交易市场,2015年上海一二手房共成交4986万平方米,成交金额达到1.4万亿元,金额、面积远超国内其它城市,房产市场牵涉千家万户,因此交易规则一有改变,就会引发各种各样的连锁效应。

“突袭”引发惶恐和投机

从理论上说,因为房地产交易涉及人数众多,决策应该更为慎重才是,但现实却并非如此。从过往的经验看,历次的房产调控都是突然袭击。之所以选择突然袭击,很有可能的一个原因是为了减少套利者。但从事实来看,这种效果并不明显,而且由于很多人掌握了内部信息,反而会存在内部人套利现象,而更多的普通交易者却无从下手。此次上海的房产调控,新政内容此前已在社交媒体上广为流传,它只能起到滋长市场紧张情绪,助推房产价格突然走高的作用,最后的受害者还是广大普通民众。

抛开内容不看,目前的房产调控的形式还是大有讲究。此前的每次调控,都是自文件发放之日起实施,这种实施方式实际上并不利于保持市场正常的交易秩序。如果有心观察这十多年来国内房地产交易市场,就会发现过去几年总有几个时间节点价格和交易量齐飞的景象。为什么会有此种现象?最为根本的原因就是政府介入而导致的交易畸形。

而如果观察中国法律,会发现几乎绝大多数的法律,都有一个公布日期和实施日期的差别。如《立法法》就是2000年3月15日中华人民共和国主席令第三十一号公布,自2000年7月1日起施行。为什么法律不是自公布之日起就实施?很重要的一个原因是法律要有预期,如果没有这个时间差,就会让很多行为无所适从。法律都是如此,为什么像房产调控就不能够有公布日和实施日的时间差?如果有一个月的时间差,那么就可以给很多交易者更为从容的时间,而市场的波动就不会如此明显。

如前所述,不留时间窗口可能是为了减少市场投机行为,但事实证明这种决策恰恰导致了更多的投机,产生了更大的波动。如此“新政”可能基于两方面推想:一是监管者视市场中的交易者为潜在的“敌人”,认为交易者都是投机的,是他们推高了市场价格,扰乱市场的正常运转;再就是市场的交易者无法对监管者的行为产生有效的监督,因此才会有很多“半夜鸡叫”的政策发生。

正因为政策缺乏稳定的预期,市场才会充斥着投机。有网友因此吐槽:“这些年政府翻来覆去调控了多少次?一会鼓励你买房,一会限制你买房,反反复复,你越把心思花在猜政府意图上,收益就越大。反倒是那些埋头苦干的人变成了傻子,你辛苦干一年不如人家去一次售楼处。”因此,希望有关部门能明白,市场不是政府的敌人,实际上政府也是市场的一个主体,同时还是一个能改变预期的主体。而市场有一个稳定的预期,各主体的行为才能稳定,市场也才能稳定。

刊于4月2日《华夏时报》

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