房产调控不应为难努力工作的人们

2016-08-27 22:40:29
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8月25日,凡是关心上海楼市的人大都注意到了一则源自彭博社的消息:“上海市考虑收紧房市 首套房首付比例提高至五成”。据悉,上海市政府近期将召开会议,考虑调整土地和住房政策,以抑制近期上涨的房价和地价;考虑收紧银行贷款政策,以控制土地融资;同时考虑调整购房贷款政策,购房认房又认贷。

在所有的传闻中,尤以购房贷款政策最受关注,毕竟绝大多数人的住房还是需要贷款,而贷款政策的变化将影响很多人的购房。此前的325房产新政,就让很多社保或者个税满两年但是不满五年的非户籍人口失去了购买上海房产的资格,甚至还产生了很多房产纠纷。

那么,房贷政策将会怎样调整?据现在被社交媒体恶传的版本,房贷政策将会这样调整:“1、名下无房亦无贷款记录的购房者,首付最低三成,基金利率无优惠;2、名下无房但有过按揭贷款历史的,首付最低五成,利率最低1.1倍;3、名下有一套房再次购买者(对户籍而言),首付7成,利率最多1.1倍(政策无变化);4、离婚不足一年的购房者,限购及贷款政策按照离婚前的家庭情况处理。”

如果属实,这个房贷政策将比325这个号称史上最严的房产调控更为严格,毕竟在325新政中只是规定“对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。”但是即便如此,此前的325新政也只是认房不认贷。如果现在的传闻属实,则意味着以前有过购房记录的人都将受到影响:再买房就是首付五成,利率1.1倍。

当然,到目前这还是传闻。不过这个传闻并非是空穴来风,更有可能是决策者为了试探市场而做的一个测试。从过往的经验来看,最初的传闻往往会变成现实,就像325房产新政,此前市场上就已经流传过社保记录从两年变为五年的版本,而最后的正式版本也是八九不离十。

如果目前社交媒体上流传的版本属实,那么这个“认房又认贷”的调控将极大抑制需求方,同时它还堵住了此前“为买房离婚”的漏洞——“离婚不足一年的购房者,限购及贷款政策按照离婚前的家庭情况处理”,此前不少人曾经通过各种各样的假离婚来达到多购买住房的目的。

问题在于,这种通过提高首套房贷门槛并提高二套房房贷利率来抑制住房需求的行为,真的有助于稳定房地产市场?

众所周知,银行之所以要对不同的贷款客户施以不同的利率,是因为不同客户的风险并不相同:偿付能力好的贷款客户获得更低的利率,而风险稍高的客户则要提高首付比例和支付更高的利率,而那些更高风险的客户则会被银行拒之门外。银行通过对不同的客户施以不同的首付比例和贷款利率,从而确保银行的贷款稳健。但是通过首套与否来确定房贷利率,则是与风险定价原则相悖:利率不再是与贷款者的偿还能力有关,而只是与你有没有买过房子有关。

这样的定价显然是有问题。也正是如此,很多想改善住房的家庭就想到了“离婚”这个办法,通过“离婚”来包装贷款客户的资质,从而能获得首套住房资格获得更低的首付成数和更低的利率。考虑到北上广深特大城市的房价并不便宜,以“离婚”形式来买房是一件非常划算的买卖。

据说,每当有房产新政发布,离婚高峰就会到来。南京民政局曾经在2013年统计过,近5年来,南京离婚对数正以超过20%的速度逐年增加。而且离婚量的增加与房地产调控、孩子入学等政策的发布时间存在巧合,只要有房市新政发布,离婚高峰就来了。

当然,离婚买房会有风险,因为这意味着一方必须冒着一部分财产处于不确定状态,甚至很多时候还会失去婚姻——就像很多人说的人财两失,媒体上确实也不乏此类报道。但即便如此,还是有很多人冒着这个巨大的风险而去“离婚”。因为对于首套购房资格获得的三成首付和更低的房贷利率而言,为办理离婚手续而支付的成本和冒的风险是值得的。

从过去的经验来看,差别化利率并未能够抑制房价过快增长,相反,却是增加了住房市场的交易成本,在住房需求旺盛的大城市,成本的增加最终只会以房价上涨的形式呈现,更不要说目前因为房产调控而额外增加的手续:审税、审购房资格……所有的这些手续都在消耗社会资源而增加了交易成本,而这些被耗费的社会资源本来可以用来创造更多的社会财富。

更为重要的是,以是否拥有过房贷记录作为判定房贷利率的房产调控是对广大市民辛勤工作的惩罚。

众所周知,绝大多数居民在购房时往往不是一步到位就能买到心仪住房,往往是先买小的,然后随着收入增加再通过置换更大面积的住房。从这个意义上讲,目前这个适度从紧的差别化房贷政策就是对这些辛勤工作市民的惩罚:你为了改善住宅环境就要支付更高的房贷利率和支付更多的首付。

在刚刚过去的2015年,上海房地产市场的成交量达到创纪录的4986万平方米,其中二手房共成交36万套,总计3046万平方米。从现有数据统计来看,上海二手房市场要远高于一手房,无论是成交面积、套数,均是一手住宅成交的2倍左右,金额则是一手住宅的1.6倍。这么多的二手房成交中,有很大一部分是为了改善住宅而置换。可以预见在随后的几年中,随着居民收入的增加和家庭环境的变化——比如说越来越多的家庭养育二胎,会有更多的家庭会改善住宅环境。这就意味着会有越来越多的家庭会有房贷记录,而这些改善型住宅都会被登上限贷的黑名单。

以下是我在水库论坛看到某位网友对今年房价上涨的评论:

“上海市区3万一平的房子,那得是2015年第三季度之前,内环沿线八十年代老公房才有的单价。经过去年第四季度和今年第一季度的暴涨,原先3万一平的房子基本已经是5万一平左右,如果你想买90年代之后的房子,价格还要更高。

这样的房子,无论是去年的三万一平还是今年的五万一平,在一线城市根本算不上‘高价商品房’,也跟富人或者资产阶级无关。恰恰是供新上海人、上层贫民、知乎平均年收入的‘中产阶级’等群体购买的,购买方式严重依赖贷款和置换。

比如我最近就在置换。我的下家用首付60万贷款公积金87万(基本上把小夫妻两人的公积金贷款额度都用完了)买我的房子,我拿了下家的首付 贷款,再跑去贷款60万买上家的房子,而上家呢?他也是置换……”

如果“认房又认贷”的房贷政策实施,那就意味着政府正在惩罚那些追求美好生活的人们。

对很多市民来说,努力工作无非是获得更多报酬改善家庭生活,而拥有更好的住房毫无疑问是其中最为重要的一项。而政府不时变动的房贷政策,将会让这些努力工作的人们无所适从。此前为了买房子而被迫离婚已经让不少家庭的婚姻和财产处于不确定风险之中,难道现在为了买房还要“提前一年”离婚?

本文首发于腾讯大家​

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