如果限购能解决问题,那么当年废除粮票就是错的

2016-09-27 11:40:30
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从去年年底始自京沪的房价上涨潮,正在向杭州、南京、武汉、合肥等二三线城市蔓延。

据国家统计局近日公布的《2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示,与上月相比,70个大中城市中新建商品住宅(不含保障性住房)价格上涨的城市有64个,持平的城市有2个。环比价格变动中,最高涨幅为5.6%,最低为下降0.3%。与上年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有6个,上涨的城市有62个,持平的城市有2个。8月份,同比价格变动中,最高涨幅为44.3%,最低为下降3.8%。

如何抑制房价快速上涨?不少城市已经祭出“限购”这一狠招。就在9月25日,南京市政府出台了主城区住房限购政策,于9月26日起实施。根据该规定,“在主城区范围内,已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房和二手住房;拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房。”

在此之前,已经有武汉、杭州、厦门等城市开始限购。毫不惊讶,南京市的这个限购被称之为是“针对不同的购房需求,采取差别化措施,保护刚需和改善性购房,打击投机购房。”

而这也是所有城市推出“限购”的初衷:那就是抑制市民的需求,或者说,是抑制“不合理的需求”。或许在政策制定者的眼中,他能区分何种需求是合理的,何种是不合理的。当然,所有的这些区分到最后都会落实到数字,即拥有几套住房才是合理的?从目前各地政府的反应来看,一套住房是政府鼓励的,二套是受限制的,而三套则是不被允许的。到目前为止,几乎所有实施限购的城市,大都规定“第三套住房不予登记”。

那么,这种限购政策的后果如何?从目前的情况来看,房产价格并未因为限购限贷这一举措而得到限制。相反,还带来了一系列更为严重的社会问题。

首先,一刀切的限购无视购房者的不同需求,抑制了真实的住房需求。到目前为止,所有的限购都是以套数来区分购房者的需求,进而要求银行提供不同的信贷政策,但这种规定并不尽合理,因为同样的住房数量,对不同的家庭意义并不一致。

此前我在媒体上吐槽限购限贷时,有网友在下面如是留言:“我1999年来沪买了房子,后来父亲得病就帮父母也买房全额付款;丈人是上海出去的大学生,出于公平,也替他们购房,也是全额付款。后来,爸爸和丈人都去世,妈妈和丈母娘由于有了我这两套房而得以安度晚年又和我们在一起。现在这件事就发生在我身上。”作为一名孝子,他以全款购入房产,既解决了自己父母和岳父岳母的住房问题,同时也在这场财富保卫战中占据了主动。

但需要指出的是,并不是所有的人都有能力全款购房,于是假离婚买房就成为了很多居民的理性选择,而这就是限购给社会带来的第二个问题。从2011年实施限购限贷政策以来,不少城市的离婚数据呈现了不成比例的上升。以上海为例,2012年前上海的离婚件数稳定在5万件以内,在2009年曾经达到过4.83万件的高点,但是在2010年随之回落到4.67万件,而在2011年回到4.78万件。但是从2012年以后,离婚件数就突破5万件大关,2012年达到5.29万件,2013年更是达到6.96万件的高点。

为什么从2012年开始离婚案件有一个不同寻常的激增?那是因为2011年的“新国八条”(《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》)。这个通知中首次出现了“限购”这一沿用至今的举措,规定“原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。”

最后,限购还让户籍这个早就被忽视的幽灵重回市场,从而激化了社会矛盾。尽管户籍制度自今未被取消,但是在住房限购之气,户籍的作用仅仅在教育、医疗和养老等非商品领域发挥作用,而且民众已经形成了一个共识,那就是户籍是要被逐步被废除的。但是2011年“新国八条”的限购令则让这个共识破灭,而不少地方政府在对非户籍居民的“恣意”,更是激化了非户籍居民对户籍制度甚至是所在地城市的仇恨。还是以上海为例,2011年,上海对非户籍居民的购房年限从缴纳社保,在2013年,在2015年……每一次的调整都让数万甚至数十万的非户籍居民利益受损,甚至还因此引发了“假结婚”现象,让很多非户籍居民因此而无端遭受数万的经济损失。

也正是在限购制度下,很多人将购房资格称之为“房票”。以“房票”作为关键词进行搜索,在百度上共找大约6,970,000个相关结果。当然,这里所说的房票并不全都是我们说的“购房资格”,不过这至说明了这个词的热度,比如排名第二的链接说的就是“购房资格”。

如果限购能解决问题,那么当年废除粮票就是错的

​既然民间将购房资格称之为“房票”,那就具有了双重身份:

首先,只有具有房票才能购买住房,这是房票的本来意义,就像当年计划经济时代的粮票一样,即便你手里有钱,但是没有粮票,你就没法获得粮食。事实上,目前的“房票”就是如此。其次,由于“房票”连接的房产在过去几年快速上涨,具有极高的投资价值,因此房票对那些不具备购房资格的人来说,也就具有了经济价值,于是社会就形成了形形色色的交易市场——就像当年民间之间就粮票的交易一样。

不妨以深圳为例来看看“房票”是如何交易的。

在这篇题为《深圳房票3至5万一张 凭票就一定能买房?》的报道中,揭示了房票的交易规则。从报道来看,2015年初,深圳私下成交的房票价格是8000元,到2015年尾已经市值3万元至5万元不等。同时,市场还出现了一个“养房票”、交易房票和分割房产的完整链条。

首先是养房票。既然政府规定限购的条件,那么很多市场人士就通过各种办法来让自己达到这种条件。如报道所述:

深圳2010年9月出台的限购令规定,能提供1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍家庭,限购1套住房。正是这条规定,为深圳投资客们提供了一条“通道”。有些人就开始为身边一些没有深圳户籍的人士缴纳社会保险,满一年后就可以得到购买一套住房的资格。深圳地产圈将这种购房资格称为“房票”,而将投资客这种代缴社会保险、曲线获得购房资格的方式称为“养房票”。

房票养老之后,当然是要交易。据悉,目前深圳投资客使用房票有“全权委托”和“虚拟债务”两种方式。

“全权委托”就是投资客利用他人的“房票”买房。之后两人到公证处进行全权公证,将房产相关的全部权利全权委托给投资客。这样,投资客就成了房子的实际控制者。

“虚拟债务”则是指投资客在利用他人的房票买房前,事先虚构一份债务协定。在房子到手后,投资客持债务协定到法院“起诉”,申请将房子变为抵债资产,再通过行使债权的方式将房子过户至自己名下。

看到这个流程,这个房票交易似乎成为一个金融产品。只不过与绝大多数以分散风险和节约交易成本为出发点的金融创新不一致的是,房票的产生只不过是为了规避政府对投资者的房产限购,而且在交易过程中还会产生很多新风险,就像那些报道中说的:

首先是房子有被名义买方债权人查封索债等风险,因为根据《物权法》规定,名义买方因拥有合法的房地产证而成为法定业主,实际买方的业主身份无法对抗善意第三人。

其次是对名义买家也有风险,万一房价大跌或生意失利,可能出现逾期还款甚至断供、弃房,名义买家可能在银行留下不良记录甚至被起诉。

再次,“虚拟债务”还会涉及虚假诉讼,有可能承担刑事责任。

尽管房票交易有这么多风险,但市场中还是有不少——毕竟与每年快速上涨的房价相比,这点风险值得承担。当然,还有一种获得房票的方式可能更加耳熟能详,那就是“假结婚”,我就不再赘述了。

估计提出限购的人永远也想不到市场上会以这种方式来突破“限购”,更没想到民间还会将购房资格称之为“房票”,不知听到了这种称呼,会有何种想法?当初粮食之所以需要凭票供应,本质上是因为计划经济所导致的短缺。当我听到南京今天推出住房限购后,在朋友圈里写了这样一句话:“如果房产限购能解决问题,那么当年废除粮票就是错的。”有朋友在这句话下如此留言:说到这个事情上,粮票和管制导致的粮食供应不足是一卵同胞。供应不足才需要管制,粮票是最极端的管制形式。当时的供应不足主要是土地制度问题,也跟产量低有一点关系。

那么,中国为什么最后又放弃了粮票,其实,不只是粮票,所有商品的票证都放弃了,而代之以货币。原因很简单,通过价格的传导机制,让价格反映供给和需求的关系,最终通过供给能力的提高来满足需求。不仅粮食如此,电视机也是如此,猪肉也是如此……所有的这些商品都不是通过打压需求而缓解供需矛盾,而是通过供给侧改革而得以实现。

那么,今天的住房能够通过实施“房票”而得以缓解吗?显然不能。就像有朋友说的,我今天努力工作,可不是只是为了今后只住18平米——统计数据显示,2015年末,上海城镇居民人均住房建筑面积35.5平方米,折合人均住房居住面积18.1平方米。

既然限制需求无法让百姓住的更好,那就提高供给吧,房价上涨实际上就是表明对住房需求的渴望,好的住房政策应该是提高供给,就像当年我们在粮食、电视机和猪肉所做过的那样。而不是本末倒置、自欺欺人的来控制需求,并将人民对美好生活的向往称之为“不合理的投机需求”。

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傅蔚冈简介:
上海金融与法律研究院研究员
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