上市房企年报研评(四):结构合理者得市场

2012-03-30 01:34:31
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  截至3月15日,已有一百多家上市房企发布2011年业绩快报或预报。其中,发布年报全文的有26家。特别指出的是,除了ST企业外,中弘地产率先发布年报,无论其业绩如何,这种做法在一定程度上体现了企业对年报的重视程度,值得其他上市房企学习。另外要特别强调的是,500亿级以上的“第一梯队”企业中,除了万科外,其他企业都还未发布年报全文。按照往年惯例,3月下旬,可能将有机构发布房企百强、500强和上市房企TOP10排名,不知道其数据和依据从何而来。
   年报如此“难产”的原因,恐怕还与上市房企2011年业绩增速放缓、盈利下降直接相关。相应地,编制、加工年报的难度会加大,时间自然会延迟。
   从已超过百家的上市房企披露的业绩情况,完全印证了笔者前三篇文章的结论。例如净利润指标。81家企业的平均利润仅为4.5亿元,其中有超过20家上市房地产开发商利润平均同比降幅接近50%。再以增速为例。2011年全国商品住宅成交4.86万亿元,同比增速从2010年的14.8%放缓至10.2%。上市房企在此背景下越有70%的企业出现了销售增速放缓的问题。实际上,已经公布销售业绩的万科、保利、金地和金科的销售增速已经从2010年的71%、53%、34%和33%分别下降为12%、11%、9%和25%。但高预收账款金额仍可支持2011年营业收入保持约20%的快速增长。受益于2011年销售均价上升,上市房企2011年结算毛利率或将上行(40%左右),但净利润率或将受税金及期间费用上升等因素影响而极有可能下降1-2个百分点。
   通过研读快报和年报,特别是企业对业绩增降原因的有关分析,也愈加印证了笔者多年常说的一句话:结构合理者得市场!所谓结构合理,具体体现于“三个平衡”:一是不同等级城市的市场结构平衡,二是不同产品档次的产品结构平衡,三是长短线项目的周期结构平衡。归结到一个平衡,就是要实现利润率项目和现金流项目的总体平衡。
   有些企业,例如SOHO中国、绿城等,业绩出现快速下滑,看似是受政策调控的影响,但为什么在同一政策环境下,有些企业反而实现了逆市快速增长?其背后的原因就是结构是否合理。SOHO的战略布局主要是在一线城市开发高价商住房为主。虽然其产品性质基本不在限购之列,但其项目的市场结构布局重点在京沪(限购政策较严厉),而且其目标客群以投资投机性客户为主(大都已“离场”)。众所周知,绿城的产品定位以中高端为主,而且项目布局主要集中在长三角和一二线城市,显然也是受政策调控影响最明显的市场。雅居乐也类似。2011年雅居乐实现销售额315.2亿元,完成了全年销售目标的85%。同期,雅居乐全年净利润仅为41.05亿元,相比2010年的57.96亿元,下滑幅度约达30%。业绩下滑背后的原因是,雅居乐的项目大多集中在珠三角和海南,项目市场结构也是不均衡。
   反之,那些在2010年前后就已经调整项目结构,或者项目结构比较合理的企业,几乎都实现了逆势增长。
   以绿地为例。2011年,绿地集团营业收入达到了2300亿元,其中房地产业务收入770多亿元,同比增长50%。在评价绿地的业绩时,其董事长张玉良总结了一点:调结构是绿地发展的内生动力。张玉良称,调整包括两个层面,一是调产业结构,做强做大以能源、金融为核心的综合产业;二是调房地产项目结构,而且说,“今年调整还将继续和深化”。兰德咨询基于多年来对绿地的战略跟踪分析发现,绿地在2011年调整了市场结构布局,“在一线城市市场整体受限的情况下,转战主攻二三线城市”。我们知道,提前布局二三线城市的企业都受政策调控影响较小,如恒大、万科、保利等,绿地也是如此。进一步统计发现,绿地目前房地产开发项目遍及全国24个省60个城市,大多数集中在二三线城市,在辽宁、黑龙江、江苏等地,更是实现了省域深耕、多点布局。在调整市场结构的同时,绿地还加快了产品结构调整,在武汉、郑州、大连等城市推出了多个超高层综合体。2011年又在成都、吴江等地获得了超高层综合体。目前绿地建成和在建超高层城市地标建筑已达15幢,其中3幢位列世界排名前十。笔者曾在接受媒体采访时说过,绿地的这种综合体应是下一代综合体形态,因为它迎合并适应了二三线城市提升城市等级的需求,也具有极强的市场需求。而绿地的住宅项目主要以普通商品房为主,另外,绿地2011年商办类产品占房地产预销售金额近40%(与华润置地的比例相当),又进一步“有力支撑了整体业绩的稳定增长”。正如绿地相关负责人所说的,“产品结构调整,让绿地在2011年获益不少”。
   再以华润置地为例。3月9日,华润置地在香港召开了2011年全年业绩发布会。业绩显示,去年全年,华润实现综合营业额357.95亿港币,同比增长39.1%;总体毛利由上一年的101.52亿港币上升到141.82亿港币,同比上升39.7%。期内,公司实现住宅签约359.58亿人民币,较上年同期上涨61.5%;实现销售面积297.76万平方米,同比增长36.5%。在回答业绩快速增长的原因时,该公司主席王印归结为两点,一是“六成住宅,四成投资物业”,二是2009年前后“华润置地已经调整了产品策略”。兰德咨询通过对华润所有项目分析发现,目前该公司针对自住型客户所开发的小户型的比例已经占到整个住宅销售的80%;高端项目占比已调整为不到20%,而且三分之二以上的项目分布于二三线城市。,这些方法与目前的调控政策导向一致--满足刚需,抑制投资投机。可以怎么说,华润置地业绩快速增长的原因正是“城市布局的改善和产品结构的优化”。此外,截至3月7日,华润今年已实现住宅签约额人民币43.71亿元,加上已锁定将于2012年内结算的营业额为186.11亿元,已超过去年住宅结算额的72%。与此同时,今年华润置地决定“进一步加强内部管理,控制成本,控制管理经营费用,优化产品结构”。因此,该公司今年又会快速增长是完全可期的。
   结构合理者得市场。但愿有更多的开发商能记住这句话。
   在写作本文之际,万科和龙湖于3月12日发布了2011年的年报全文。笔者在本人微博上对万科写了三点点评:1、营收717.8亿元,合同销售额1215.4亿元,相差497.6亿元。期末,已售未结面积1085万平方米,对应合同金额1222亿元--几乎与2011年相当,这足以保障2012年的业绩。2、2012年万科的平均售价已达11303元/㎡,去年是12049元/㎡,说明政策调控确已初见成效,但还有调整空间。3、结算净利率是15.01%,下降了0.51%--与此前的判断也几乎完全一致:行业优秀企业净利率下降0.5%左右,全行业企业在“十二五”期内,净利率将从15%下降到2015年的10%--年均下降一个百分点!
   本系列文章共约10篇,首发于《中国房地产报》。本文刊登于3月22日的A3版。
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宋延庆简介:
兰德咨询总裁,中房协经营管理委员会副秘书长。
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