失真的年报

2012-03-30 19:58:08
分类:未分类
  每年4月30日前,是上市房企发布业绩报告的“窗口期”。无论是提前发布的业绩快报或预告,还是年报全文,都无不引来大量解读。
   与往年一样,笔者会照例安排专人打印、整理每家企业的快报和年报,并逐一研读,或许已有越来越多的媒体知道了我的这一习惯,而且是能够对企业业绩进行举一反三、纵横分析的人,所以也会照例接受媒体记者们的采访。今年有所不同的是,笔者正在撰写《上市房企业绩研评》12篇系列文章(现已发布6篇),并授权指定媒体发表,因此有了更多的时间去分析各家企业业绩增减的原因,以及其增长性和发展隐忧。
   可能在很多人看来,无论是几十、上百页的年报,还是年报分析文章,其中都有大量的数据,并有看似可靠的依据。但笔者在此要说的是,不宜太过相信这些,因为年报的许多内容是失真的,是经过粉饰的。谓之“真实的谎言”,并不为过。
   首先,我们所看到的年报数据及分析文章,大都出自投行或证券分析师之手。这类文章的结构大致是这样的:先是“截止几月几日,已有多少家企业发布了快报或年报”;接着是对这些家业绩进行对比,最后得出结论。且不说这类文章几乎都是对国内沪深两市上市房企的业绩分析(事实上,在境外上市的国内房企还有三十多家,这些企业的总体销售业绩占到所有158家上市房企业绩的30%以上),而且仅从有限的样本数量,仅进行简单的同比(而不是多年对比,同业对标),所得出的结论通常是片面的。更主要的是,其结论可能有某种目的性,比如在短期内打压或抬升某些企业的股价。别忘了,投行或证券机构是做什么的。
   其次,房地产开发销售的自身规律决定了年报并不能反映当年度的经营业绩状况。实际上,年报更多地反映了2010年下半年到2011年三季度前的状况,而非自然年度的实况。通过年报数据把握房企2011年全年的经营情况,时间节点至少提前了三个月,这是房地产企业的固有特点(销售难以即期结算)决定的。例如,万科2011年度的合同销售额1215.4亿元,并非权益切分后的实际销售额,而是合并报表的结果,而且与营业收入之间就相差了497.6亿元(2010年相差574.5亿元)。也就是说,万科连续两年约有500亿元左右的未结算收入是往下一财年滚动着的。这种滚动,能在很大程度上保证其下年的销售业绩,从而使业绩曲线更好看,但这种具有粉饰之嫌的做法,也在一定程度上掩盖了其业绩真实情况。从笔者对一百多家上市房企年报解读结果来看,2011年虽然有超过70%的上市房企实现了业绩增长,但真实情况可能要比年报数据糟糕的多,这要等到2012年中报才能全面反映出来。
   另外,房地产开发周期长、土地需要提前储备等特点也在很大程度上影响着当期业绩。比如,在时机不好时,企业有意延迟开盘销售。再比如,为了缓解2012年资金链紧张情况,企业可能在2011年下半年就有意地放慢了拿地速度和规模。这虽然影响了企业的未来增长性,但当年的现金存量和负债率指标反而更好。
   令人不解的是,三月下旬,在仅有四分之一企业发布了年报全文情况下,业界的TOP10、百强、500强排名结果就出来了。近年来,有些企业为了追求所谓的行业排名,不惜牺牲利润率及股东利益,不惜在年报上大做文章。更为严重的是,还给政府和社会公众造成了“调控效果不明显”的印象。这值得媒体和广大业界企业警醒。
   总之,上市房企年报中确实存在许多“真实的谎言”。因此,对年报中的数据不可不信,也不可轻信,还是独立分析、独立判断为上。
    
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宋延庆简介:
兰德咨询总裁,中房协经营管理委员会副秘书长。
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