上市房企年报研评(一):增速放缓 分化加剧

2012-04-01 15:46:09
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  截止1月12日,已有万科、恒大、保利、中海、龙湖等23家上市房地产开发企业(以下简称上市房企)发布了2011年业绩预报或快报。
   总体而言,与去年同期相比,今年发布快报的企业更多、更全面。根据去年12月23日中房协和兰德咨询联合发布的《房地产企业经营管理蓝皮书(2011)》,在境内外上市的房企158家(不包括服务商)。这意味着,已有14.6%的上市房企发布了业绩快报,同比增加了4家,似乎在某种程度上体现了企业想要表达“我们还在增长”的迫切诉求。另外,参照某机构近日发布的房地产销售额TOP50榜单,23家企业中,除了位居第二、还未上市的万达(1051亿元)和位居第五、也未上市的绿地(776亿元)外,其他八家企业(另三家是碧桂园、华润、绿城)均已预报业绩数据。也就是说,前10强企业的预报已全部发布了。TOP11-20的企业中,绿城、金地、富力、SOHO中国、融创也都发布了快报。值得肯定的是,首创、瑞安、越秀、建业等百亿级的“第二梯队”企业也较早地发布了快报。这也反映出上市房企法人治理水平在不断提高。
   通过对业绩快报的研读和推算,兰德咨询分析认为,在过去一年当中,23家上市房企的整体经营情况是“增速放缓,分化加剧”。这直接反映了政策调控以来房地产开发企业的大致业绩走向。
   从简报来看,前10强企业中,除了中建地产和华润置地异军突起,销售额实现了加速增长外,其他8家企业均出现了增速放缓的迹象。例如依然位居行业第一的万科,销售额增长率由70.5%下降到了12.4%,增速回落幅度达58.1%,仅次于龙湖的66.7%(由81.5%下降到14.8%)。另外几家企业中,保利、中海、恒大的增速回落幅度分别是41.8%、10.6%、7%。特别一提的是,绿城增速由去年同期的6%,快速下滑到-35%,排名已跌到第10名。全部23家企业中,增速下滑最快的是SOHO中国,由去年同比增长74%,变成了负增长51.9%。面对这样的业绩,潘石屹不知作何感想。
   值得关注的是,20家正增长企业中,增速上涨幅度最快和下滑幅度最高的企业,都是15名以后的企业。其中,首开2011年销售额122.36亿元,同比增幅由204.6%回落到57.5%;恒盛地产销售额是133.2亿元,同比增幅由89.1%回落到5.1%。销售额增速最快的企业是融创,同比增长了130%,实现销售额192亿元。其次是越秀,虽然销售额还不及百亿(90亿元),但同比增长了114%。这反映了“第二梯队”企业的业绩波动性更大。
   综上,23家上市房企中,只有三家实现了增速加快,依次是融创、越秀和华润,占比仅13%。其他20家企业均呈现了增速放缓的态势,增速放缓较快的“前五名”企业依次是SOHO中国、绿城、富力、恒盛和龙湖。其中前三家均是负增长。万科虽然没有进入前五名,但也是第六名。综合测算结果显示,23家企业平均增幅回落了68.9%,可见政策调控对房企影响之大。
   23家上市房企的业绩快报发布后,某机构发布的TOP50榜单就发生了不小的变化。例如绿城,榜单统计的销售额是300亿元,实际是353亿元,排名也不是第12位,而是第11位。可见,在还没有一家发布快报时就仓促发布排名榜单,有些过于草率和操之过急。
   综合分析2011年上市房企销售业绩增速放缓的原因,显然政策调控是主因。反之也可以说国家调控政策已明显见效。这进一步说明,政策调控已促使大量投资、投机型购房人群逐步退出了市场。而受房价下降预期影响,部分刚性和改善性需求者逐步回归理性,持续观望并审慎购买是造成增速放缓的主要原因。另外,保障房建设计划从根本上改变了我国房地产市场的供应格局,部分刚性需求中的中低收入者大都急变为等待和观望。
   其实,增速急剧放缓的态势在去年下半年就已经拉开了序幕。去年三季度,A股上市房企销售额环比下降了12.5%,而且业绩下滑的企业已开始增多。到了第四季度,房地产市场走势依然没有任何缓解,特别是受“政策调控不动摇”的影响,业内对市场预期更加悲观。加上资金链紧张加剧、库存攀升,万科、中海、龙湖等企业不得已选择降价销售。绿城更是忍痛“割肉”,以解燃眉之急。降价不但没能缓解反而加剧了市场的“冷清”,同时带来反面效果,“退房潮”、“砸售楼处”等事件不断发生,也给刚性和改善性需求者更加坚定了降价的信心,观望状态没有得到任何缓解。
   近日,某机构发布了企业投资信心指数,其中房地产信心指数快速滑落到了临界值,说明房地产市场景气周期真正到了冷暖转换的关键点了。这从23家上市房企业绩快报中也已得到了基本验证。
   有一个核心问题值得每一家房地产企业(无论是否是上市企业)高度重视和冷静思考:面对同样的政策、同一个市场,为什么有些提前完成销量,有的靠卖项目维持;有的企业增速加快,有的企业却快速滑坡?
   首要原因是企业对市场形势判断有误。例如SOHO中国。潘石屹从2008年奥运会前后就预判房市将会趋冷,因此放缓了发展速度。没想到“金融危机”救了房地产,使其错失了发展良机。因为房地产项目有几年的开发周期,2010年SOHO中的业绩高增长其实在“吃老本”。到了去年,其手中尽管握有上百亿现金,却没有多少存货可卖。可见,过于或者一味地悲观,之于快速变换的市场也容易“踏空”。如果说SOHO中国因悲观而“踏空”的话,那么绿城中国则是吃了过于乐观的亏。在2009年房市快速回暖的刺激下,2010年绿城频繁拿地。随后,逐步收紧的政策调控使得绿城的资产负债率去年一度超过160%,致使不得不忍痛“割肉”谋生存。
   导致业绩分化的另一个原因,也是企业自身原因,是不同企业的市场结构和产品结构不同,也即战略规划布局不同有直接关系。
   分析23家企业的战略规划布局,能够清晰地发现,那些实现市场均衡布局和产品结构相对合理的企业,都在一定程度上实现了正增长,而且市场结构和产品结构越均衡、越合理,增速放缓幅度就越小。反之,则越大。以万科和恒大对比为例。2011年,两家企业的合同销售额分别是1215.4亿元、803.9亿元,而销售面积分别是1075.3万平方米和1219.9万平方米,平均销售价格分别是11302元/平方米和6589元/平方米。虽然两家企业基本上都实现了一二三线布局,但恒大地产的市场重点更侧重于二、三线,甚至四线城市,且提前进行了适当调价。对房地产有一定研究的人士想必知道,其实研究分析总销售价格比单一进行“傻瓜式”的销售额排名更有意义,因为前者更能体现一个企业增长性。显然,恒大的市场结构和相对较低的平均价格在现在的市场形势下,抗压能力和对冲政策调控能力更强。因此恒大7%的增速降幅远远低于万科的58.1%。
   三家负增长的企业却是战略规划布局有问题的典型。再以SOHO中国和绿城两家企业为例。SOHO的战略布局主要是在一线城市开发高价商住房为主。虽然其产品性质基本不在限购之列,但其项目布局重点在京沪(限购政策较严厉),而且其目标客群以投资性客户为主(大都已“离场”)。众所周知,绿城的产品定位以中高端为主,而且项目布局主要集中在长三角和一二线城市,显然也是受政策调控影响最明显的市场。兰德咨询统计结果显示,23家企业中,除了瑞安总销售价格为20303元/平方米,且实现了正增长外,负增长和增速放缓较快的企业均是总销售价格超过一万元的企业,例如富力是13269元/平方米,金地是13828元/平方米。
   笔者自2007年就在多个会议、多篇文章中反复强调,房企一定要尽快由机会导向转变为战略导向,由追求规模速度增长转变为质量效益型增长模式。而且讲到,在调整战略,一定要以追求持续稳健增长为前提,实现“三个平衡”:一是不同等级城市的市场结构平衡,二是不同产品档次的产品结构平衡,三是长短线项目的周期结构平衡。归结到一个平衡,就是要实现追求利润率项目和现金流项目的总体平衡。但一线房企业绩加剧分化的现实告诉我们,领会并做到“三个平衡”的依然不多!
   最后要强调的是,本文是系列文章的第一篇,后续还有多篇。衷心希望各个上市房企严格遵照有关法规,不要在年报上作假,也不要过于粉饰年报,否则本人可能予以揭批。为了转变房地产企业的社会形象,为了促进房地产市场健康发展,让我们共同努力。
   本系列研评报告的文字版已授权《中国房地产报》独家发布。本篇已于1月16日登载。
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宋延庆简介:
兰德咨询总裁,中房协经营管理委员会副秘书长。
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