上市房企年报研评(二):资金链更紧,利润率下降

2012-04-01 15:51:06
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  截至2月7日,全部158家境内外上市房企(开发类,不包括世联、易居等服务类企业)中,已有一半以上、计有84家公布了业绩预告或快报。其中,国内有69家,境外15家。正如上篇专栏文章《增速放缓,分化加剧》所说的,今年年报"窗口期"内发布预告或快报的企业明显增多。但相比而言,在香港上市的内地房企发布预告或快报的比例明显高于内地。
   综览84家的预告或快报,给人的总体印象,除了"增速放缓,分化加剧"外,就是房地产开发企业的资金链更紧张了,而且盈利性指标也出现了明显下降。
   资金链更加趋紧首先反映在债务风险指标上。虽然多数发布预告或快报的企业暂未发布资产负债、期末现金、净利润等指标,但从三季度、年中相关指标来看,笔者预判实施房企的资产负债率均值仍在60%以上。部分企业,比如绿城、富力、保利、万科等依然会高于65%,有的甚至依然在100%以上。
   准确地说,自调控以来,上市房企的资产负债率均值是在下降的。例如,2011年年中是71%,三季度是63.58%。这并不是因为房企在销售上有什么起色,而是因为多数企业已经放缓了拿地规模。当然,最主要的原因还是企业资金来源中的银行贷款比例减少所致。过去几年,银行贷款占到整个房地产行业资金来源渠道的19%至21%,而2011年只有15%;房企自筹资金从未超过40%,而去年1至10月份开发商的自筹资金比例已达到了41.2%。
   近日,央行报告显示,2011年房地产累计新增贷款1.26万亿,同比下降38%。年末,保障房开发贷款余额3499亿元,全年累计增加1751亿元,占同期房地产开发贷款增量的50.1%。在 "政策调控不动摇"的情况下,可以预见,2012年的银行贷款,特别是商品房开发贷款不会增加很多。
   资金链更加趋紧主要还是体现在债务偿付上。特别是在销售难以有明显起色的情况下,债务偿付压力将会导致开发商的资金链更加紧张。国泰君安证券深度研究报告称,相比2008年的行业调整,2012年房地产行业资金链风险更高、中小开发商资金压力更大。报告预计,房地产行业资金缺口将高达1.3万亿元,和2008年相比,增加了50%。另外要值得高度关注的是,2010年前后大量发行的房地产信托也开始进入偿付高峰期了。统计数据显示,房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间,尤其是2年期的产品居多,平均期限1.9年,多数产品在2012年到期。从规模上来说,2012年总到期规模达到1758亿元,整年兑付规模较大。其中,过去几年,有30家上市房企共发行了118个信托产品、金额达630亿元。2012年到期规模较大的有中华企业、万科、金地集团城等,分别为44亿元、43亿元、24亿元。
   房企的资金来源无非就是银行贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款等几种。2012年包括上市房企在内的开发商们所面临的困境是:往"资金池"中注水的水量不会增加,而流出的水量却在增加!如果这一困境持续下去,预计今年将有10%的企业面临相当于总资产20%以上的短期资金缺口,50%的企业面临中期资金缺口。资金压力最大的肯定是那些因产品结构不合理而销售难有起色,又进入偿付高峰期的企业。
   众所周知,资金链趋紧的状况在2011年就充分反映出来了。表现之一是部分企业"割肉求生,有些企业降价促销,还有些企业干脆"被收购"。统计显示,2011年楼市规模股权变动超过124宗,交易金额471.76亿,同比分别上涨47.6%、185.5%。进入2012年,股权交易再度升温。在1月份公开市场全国楼市成交规模(交易额超千万元)股权交易达到了20宗,披露市值达到了67.8亿元,相比2011年同期的9宗31亿元的规模上涨了120%。
   如果说资金链趋紧主要关乎企业生存的话,那么利润率下降则更关乎企业发展。从业绩预告或快报中,尽管超过三分之二的企业实现了业绩增长,但绝大多数房地产企业都出现了程度不一的利润率下降。例如,莱茵置业的业绩预告称,2011年归属于上市公司股东的净利润为5100万元-6700万元,同比下降60%-70%;阳光股份预计2011年净利润比上年同期下降50%-80%。有些企业还出现了年度亏损。例如,ST珠江预计全年净利润亏损约5000万元至6000万元。东方银星由于"开发的房地产项目已经结束,且无新开工房地产项目",致使房地产销售未实现收入。这在给人以"暴利行业"的房地产业中,显然有些难以令人相信。
   一线房企的盈利能力也同样不好。例如保利地产业绩快报显示,2011年归属于上市公司股东的净利润约65亿元,同比增长32.39%,但净利润额还是低于预测数约5%。万科虽然公布了去年的销售业绩,但并未透露2011年的利润增长情况。据中投证券预估,其去年的净利润率不超过15%。
   有别于其他机构的销售额排名,因为研究制定房企发展战略所需,兰德咨询多年来一直致力于房企经营指标,特别是衍生指标的研究工作。我们手中有一组2007年全行业经营指标的数据。其中"盈利能力指标"中的"销售(营业)利润率"指标数据如下:优秀值24.1%,良好值19.4%,平均值15%,较低值10.2%。之所以"晒"出2007年的数据,是因为这一年是全行业盈利水平最高的年份。
   数据显示,2010年上市房企的平均净利润是15%(同年,万科的净利率是14.4%)。按照去年的市场状况,笔者预判,2011年的上市房企净利润可能会回落一到两个百分点。
   另据测算,如果房价普遍下降15%,房地产行业毛利率水平将从原来的35%下降至27%左右,净利率将从15%下降到2015年的10%--年均下降一个百分点!
   迫于债务偿付压力和房地产销售的现状,2012年许多上市房企纷纷调低了全年销售目标:恒大2012年销售业绩定为800亿,比去年销售额减少8.1%;中海地产2012年销售目标与2011年一致,即销售目标为800亿港元;佳兆业销售目标定为165亿元调增7.9%。对比过去几年动辄30%、50%的销售目标增长率,今年多数房企将销售目标增长率设定在10%以下,证明了企业越来越理性,但也是无奈之举。
   调低销售目标的背后还有去库存压力(后期专文评述)。近期,兰德咨询正在协助几家房企制定今年的经营计划和考核指标。我们注意到,几家企业都不同程度地下调了新开工面积指标。可以推断,2012 年全行业开工面积下降是大势所趋,预计全年房地产开发投资增长也就是25%左右,可能会创下多年新低。
   "资金链更紧,利润率下降"还反映在非主业上市企业纷纷"脱房"行动上。公开资讯显示,近期,中恒集团、天富热电、东方航空、桂林旅游、泰达股份、江苏舜天等纷纷剥离房地产业务。主要原因是主业受累于地产业务而导致业绩下滑。
   上篇专栏文章刊登后,有朋友致电说作为优秀一线房企的中海、恒大等手中有大量的土地储备和存货,增速不会放缓。但已经发布的今年销售目标还是证明笔者的预判是正确的。但愿本篇文章的几个预判也是正确的。
   本系列文章共约10篇,首发于《中国房地产报》。本文刊登于13日的A3版。
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宋延庆简介:
兰德咨询总裁,中房协经营管理委员会副秘书长。
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