上市房企年报研评(六):资金泄天机 业绩将下滑

2012-04-05 15:30:25
分类:未分类
  综览公布年报的上市房企2011年业绩情况,给人的突出印象就是增速放缓,分化加剧。有两个数据泄露了2011年上市房企的业绩实际情况和今年的经营压力,即存货量急剧增加和货币资金同比减少。无论是存货量,还是期末货币资金和负债,都意味着上市房企的资金压力已非常之大,如果未见起色的销售状况持续到今年下半年,房企资金压力将会更大, 2012年的业绩将不容乐观。
   截至3月26日,境内外上市的158家国内房企中有58家企业发布了年报。另外还有60多家企业发布了快报或年报预告。
   综览这些企业2011年的业绩情况,给人的突出印象就是增速放缓,分化加剧。兰德咨询对58家企业销售业绩的统计结果显示,有近八成企业实现了业绩增长,但只有24%的企业完成了全年销售目标,只有华润置地、融创等7家企业呈现出增速加快趋势,其他企业均出现了业绩增速放缓的趋势。有些企业甚至出现了负增长,如SOHO中国、绿城、亿城股份、滨江集团等。
   从营业收入增长情况看,58家企业平均增速约20%,其中一线房企增速大都超过30%。例如,2011年万科实现营业收入717.8亿元,同比增长41.6%;保利地产实现营业收入470.28亿元,同比增长31.02%;碧桂园实现总收入347亿元,同比增长34.7%。但通过进一步分析营业收入增长的背后原因,笔者发现,主要受益于两点。一是2011年房价的上涨:全年商品房平均销售价格5377元/平方米,同比增长6.84%。二是2010年许多房企都"预留"了比例较大的预收账款。由于房地产行业采用预售方式和交付后才计入结算收入法人会计政策,因此,房地产公司的当期销售收入和当期营业收入并不完全一致。笔者认为,房企的预收账款能在一定程度上反映企业下期的经营收入情况。正是受益于2010年的预收账款,才在很大程度上支持了去年营业收入的持续增长。
   但是,有两个数据却泄露了2011年上市房企的业绩实际情况和今年的经营压力,即存货量急剧增加和货币资金同比减少。
   先说前者。最新数据显示,沪深两市49家上市房企中,有34家的存货同比上升,占比为69.39%。华夏幸福、首开股份、万科、华远等13家房企去年底存货同比增幅超过30%。其中,超过50%的有5家之多,分别是:华夏幸福,存货量同比增长93.62%;中弘股份,同比79.7%;首开股份,同比71.75%;华侨城A,同比62.14%;万科A,同比56.25%。特别值得一提的是,万科的存货量达到了2083.35亿元。按照其2011年销售额1215.4亿元推算,需要21个月才能消化完。
   再来重点说一下货币资金情况。49家上市房企中,期末货币资金最多的是万科,资金量是342.4亿元。其次是招商地产和首开股份,分别是144.84亿元和110.26亿元。另外,49家企业中,25家公司去年货币资金缩水,超过一半以上。其中华丽家族、银基发展、中弘股份、浙江东日、华远地产、道博股份、亿城股份、万通地产8家公司货币资金缩水幅度超过50%。货币资金缩水较多的是华丽家族(-82.37%)中弘股份(-73.48%)、华远地产(-62.14%)。同样值得一提的是,截至去年末,万科A持有的货币资金低于2010年年末的378.2亿元,同比减少9.46%;同时,去年末短期借款和一年内到期的长期借款为235.7亿元,高于2010年末的167.8亿元。一涨一跌的背后是万科A的资金链在拉紧。不仅如此,年报数据显示,其去年的资产负债率也较上一年度进一步攀升,达到了77.1%。24家货币资金同比增长的企业中,增长超过一倍的有5家,分别是多伦股份(1353.57%)、刚泰控股(462.42%)、铁岭新城(267.90%)、绵世股份(130.07%)、陆家嘴(124%),几乎都是区域性非一线企业。知名房企中,招商地产的期末货币资金同比增加了49.68%,荣盛发展是32.29%,首开股份是4.8%。
   另外,49家企业中,期末负债同比减少的只有22家,而增加的却达到55%。其中有3家企业的期末负债值得关注。首先是万科,2011年负债达到了2283.76亿元,负债同比增加了41.8%。其次是招商地产和北辰实业,负债分别增加了43.23%和14.85%。
   可见,无论是存货量,还是期末货币资金和负债,都意味着上市房企的资金压力已非常之大。这也是今年以来,许多房企纷纷减少拿地规模、加快去存货的主要原因。但是,现时的政策环境和销售状况却并不乐观。如果未见起色的销售状况持续到下半年,房企资金压力将会更大,也并将影响2012年的业绩情况。因为我们知道,房地产开发销售的自身规律决定了年报并不能反映当年度的经营业绩状况。实际上,年报更多地反映了2010年下半年到2011年三季度前的状况,而非自然年度的实况,这是房地产企业的固有特点(销售难以即期结算)决定的。事实上,这一时间段内,可能正是房企最为困难的日子。
   本系列文章共约10篇,首发于《中国房地产报》。本文刊登于4月2日的A3版。
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宋延庆简介:
兰德咨询总裁,中房协经营管理委员会副秘书长。
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