上市房企年报研评(八):高管薪酬劲增三成

2012-05-02 15:23:32
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  随着调控的持续深入,房地产企业的压力已从销售压力、资金压力,进一步传递到了成本压力。对于长期习惯了大进大出,视“跑冒滴漏”为常态的开发商来说,这种压力传导对“三项费用”产生了什么影响,上市房企的高管薪酬又有哪些变化,又该如何应对?
   管理费用大涨
   截至4月18日共有132家上市房企发布了年报全文,占总数的75%。其中沪深两市有96家,在香港上市的内地房企有36家。
   通过研读132家上市房企的年报,我们发现有90%以上企业的三项费用均有不同程度的增加。其中,销售额TOP10企业,除了万达、绿地因暂未上市无从知晓准确数据外,其他8家企业的三项费用均出现了不同程度的增加。例如,2011年万科的营业费用是25.57亿元,比2010年增加了23%;管理费用是25.78亿元,同比增加了40%;财务费用5.1亿元,与2010年接近。报告期内,万科的营业收入是717.8亿元,同比增长41.5%。再例如,保利地产2011年的营业费用是12.53亿元,比2010年增加了54%;管理费用是7.50亿元,同比增加了31%;财务费用则达到了3.9亿元,增幅高达几倍。
   值得一提的是,“第二梯队”企业中,招商地产三项费用均出现了不同程度下降。其中,营业费用是1.1亿元,比2010年下降了1.75亿元,而期内营业收入却增长了9.64%;管理费用是0.8亿元,同比下降了1.57亿元;财务费用是0.53亿元,下降了0.4亿元。期内,招商地产实现营业利润43.9亿元,同比增长了34.46%。通过深入研究招商地产的主要业绩指标,发现其总体表现优于其他一线房企。我们知道,2011年至今,招商地产在逆市时获得了大量的土地储备,并在最近大幅度降价去存货。这表明,“十二五”以来,招商地产已下决心找回“失落的6年”。可以预见,如果这一势头持续下去,并能在产品标准化和管理精细化方面再下一番功夫,招商地产极有可能实现“2018年达到1000亿元,2020年重回第一梯队”的战略目标。中型企业中,亿城股份2011年实现营业收入21.6亿元,完成净利润3.62亿元,ROE水平为10%,经营绩效与2010年相比有明显下降;资产负债率62.04%,与2010年基本持平。期内,营业费用是0.85亿元,同比增加了54%;管理费用是0.96亿元,同比增加了32%;财务费用0.52亿元,增幅较小,仅增加了4%。
   分析绝大多数企业三项费用增加的原因,主要有三点。一是受业绩增长驱动。据和讯房产统计,89家A股上市房企同期的平均净利润增幅为21%。二是受市场调控影响,相关费用特别是推广及营销费用可能会有所增加。三是“惯性”使然,费用很难降下来,甚至还不得不增加。
   如前所言,今后房地产企业将会承受更大的成本压力。如何在提高开发运营效率的基础上,降低三项费用,进而降低项目成本,是开发商面临的一项阶段性重点问题。目前来看,在资金压力未见缓解的情况下,建议房地产企业适度控制持有性经营物业的投资比例,根据企业的资源和能力,走重资产和轻资产相结合,以轻资产为主的发展模式。另外,要通过优化管理模式和业务流程等,做好“练内功”工作;在加强产品创新的同时,要积极将创新产品转化为标杆产品,进而将标杆产品转化为可连锁、复制开发的标准化产品线,以从根本上降低开发成本和费用,提高开发效率和效益。
   薪酬增速超过业绩
   我们再来看看2011年上市房企高管人员的薪酬情况。数据显示,89家A股上市房企2011年平均净利润增长了21%,但这些公司的高管人数仅较2010年增加60人的情况下,高管薪酬总额却由前一年的5.02亿元上涨到6.64亿元,增长了32.3%。虽然绝大部分的上市公司在年报中就“高管薪酬”事项注明“给高管的报酬以公司的业绩为依据”,但在2011年业绩增速放缓,甚至出现下滑的情况下,A股地产公司高管薪酬增速却超过了业绩。
   通过进一步比较发现,2011年上市房企高管的薪酬还出现了加剧分化的趋势。大致可以分为四个梯级。第一梯级是“千万元级”,只有一位,是万科董事长王石。年报显示,2011年王石的税前年薪是1504万元。第二梯级是“百万元级”,有华远地产的任志强(692万元)、华发股份的袁小波(302万元)、招商地产的林少斌(259万元)、华丽家族的王伟林(200万元)、华夏幸福的王文学(151万元)、亿城股份的张丽萍(150万元)、荣盛发展的耿建明(108万元)等,约占三分之一。第三梯级是“十万元级”,即10万元以上,100万元以下。这一区间的人数最多,超过一半以上。剩下的就是“万元级”了,人数比例约占10%。
   提请注意的是,年报中所显示的高管薪酬数值只是薪酬,不包括股权红利和期权激励。
   特别需要关注的薪酬的“两端”情况。2011年万科实现净利润96.25亿元,同比增长32.15%。与业绩相比,王石的1504万元也并不算高。但是与业绩相比,任志强的薪酬就显得过高了。2011年华远地产实现营业收入26.15亿元,同比增长46.99%,实现净利润是7.73亿元,同比增长28.22%;归属于上市公司股东的净利润是4.67亿元,同比增长16.34%。而同年,任志强的税前年薪是692万元。“末端”几万元年薪的,虽然年薪很低,但多数企业都出现了业绩快速下滑。例如,丰华股份的净利润为负,同比下降了149.97%。其董事长陶林年薪5万元确实有“拿自己开刀”的勇气。令人不解的是津滨发展,2011年净利润为负,同比下降了411.11%,而其高管的平均年薪则由2010年的23.99万元,增加到了24.8万元。
   可以预见,随着市场竞争越来越激烈,随着房地产企业产业链越来越长、产品线越来越丰富,企业之间相互挖人的现象也会愈演愈烈。这意味着,在可预见的未来几年内,房企高管人员的薪酬还会继续增加。通常而言,如果董事及高管人员薪酬增加,公司中层及部分骨干人员的薪酬也会随之增加。如此下去,企业的薪酬总额也会越来越高,经营压力会越来越大。因此建议企业一定要未雨绸缪,在不增加薪酬总额的前提下,通过改变薪酬结构,优化薪酬级差,建立与薪酬高度关联的绩效管理制度,以实现企业业绩与薪酬的同步增长。当然,根本之道是,做好以战略目标为导向的人力资源规划,建立包括期权、薪酬、考核、培训等方面的全面激励体系,以实现企业与员工的共同发展。
   本系列文章共约10篇,首发于《中国房地产报》。本文刊登于4月26日的A3版。
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宋延庆简介:
兰德咨询总裁,中房协经营管理委员会副秘书长。
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