房企高息危机来临

2013-07-10 09:11:50
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房地产开发商光鲜业绩的背后,其政府税费之重、负债利息之高、经营风险之大,非外界所能体会。除房价中的百分之六、七十直接间接地流入政府口袋中外,高负债所导致的高利息几乎“吃掉”了大半净利润,“每天送给银行几辆奥迪或奔驰”很正常。真所谓,“基本上是给政府和银行打工”。

今年的上市公司年报“窗口期”(430日前)后,几个数据着实灼伤了许多人的眼睛:A2469家上市公司在2012年合计实现归属于上市公司股东的净利润1.95万亿元,同比出现零增长;而同年,仅16家上市银行的总净利润就达到1.03万亿元,占全部上市公司利润总额的53%也就是说,银行利润占到了半壁江山。

只需简单推理,就不难知道,企业确实“基本上是给政府和银行打工”,包括房地产企业。正如万科董事会主席王石所言,“将来的房地产市场,没有几千亿的融资平台,你只是一个打工的。”

房企利息负重惊人

房企利息负重到底有多高?先看几个典型企业的例子。

年报显示,2012年万科实现营业收入1031.2亿元,同比增长43.7%;实现净利润125.5亿元,同比增长30.4%。而年末,万科“一年内到期的非流动负债”和“长期借款”共计616.6亿元,全年“应付利息”64.97亿元,同比增长138.6%

在保利地产发布了2012年销售额实现1017亿元的快报后,有媒体记者问,“保利净利润能否过百亿”。我说,不可能,因为保利负债额很高,利息支出很大。随后发布的年报印证了这一判断。数据显示,2012年保利地产实现净利润84.38亿元,同比增长29.20%;年末有息负债815亿元,而且负债利率比基准利率高15%。尽管利息支出与净利润不存在占比关系,但过高的利息支出却大大拖累了保利的净利润“后腿”。

鉴于万达还未整体上市,外界无从知晓其负债和净利润情况,但预计负债额高达上千亿元,而净利润可能很低。

一线优秀企业尚且如此,中小房企也好不到哪儿去,利息支出占比和增速甚至更高。例如亿城股份(000616)。年报数据显示,2012年实现归属于上市公司股东的净利润3.22亿元,同比下降了11.18%;期内财务费用(主要是资本化利息)0.9亿元,同比增长了72.72%云南城投(6002392012年实现营业收入3.54亿元,同比增长115.87%;实现归属于上市公司股东的净利润2.18亿元,同比增长11.63%;负债利率是12%左右,仅借款费用资本化的金额就高达9.94亿元,同比增长了206.12%。天地源(6006652012年实现归属于上市公司股东的净利润2.4亿元,同比增长4.99%,而期内利息支出超过两亿。

财务费用包括资本化利息和一般财务费用。由于企业利息支出未必全部真实地体现于当期财报中,因此难以通过财报获知企业实际利息支出。另外,由于利息支出既可以资本化也可以费用化,因此许多企业会通过将利息支出多资本化,从而减少财务费用,增加当期的净利润。所以,通过有息负债额和利率推算利息支出是最为直接、有效的办法。

兰德咨询专题研究房企年度利息支出与净利润比例关系后发现,TOP20企业中,占比相对较低的是30%左右,高的则超过70%。全部上市房企中,81%的企业超过了33%36%的企业超过了50%兰德咨询是一家专业从事房企研究和战略咨询的知名机构。

据推测,2012年房地产行业企业的全部贷款加权平均利息是11%左右。如果一家企业全年加权平均有息负债额是50亿元,则每年利息支出约5.5亿元——平均每天150万元——相当于每天开出三辆奥迪或一辆奔驰!如果负债额是500亿元,则每天支付1500万元的利息,或相当于每天开出10辆奔驰给金融机构……

高负债高利率是根源

过高的利息负重已压得很多企业喘不上气来。特别是一些民营企业,每天一睁眼,就有几十、上百万的利息支出,其焦虑感可想而知。

高利息负重主要有两个原因。一是,在自有资金有限的情况下,企业要实现规模速度扩张,不得不采取高杠杆的投资策略,进而导致高负债和高利息支出。据“中国房地产TOP10研究组”数据,截至2012年末,沪深A股和香港内房股企业的资产负债率均值分别为62.27%67.05%;剔除预收账款后的有效负债率均值分别是为48.48%54.30%。事实上,近年来房地产企业的负债率一直居高不下,负债率超过80%的企业为数不少。二是负债利率较高。房地产企业的融资渠道主要有两大来源:银行贷款和非银行融资。随着央行施行“利率市场化”政策,据了解,开发企业的银行贷款利率普遍比基准利率高10%以上,大致上浮区间是10%-25%,上浮方式是银行收取中间业务费、服务费等。尽管如此,也不是每个企业、每个项目都能预期取得贷款。为了缓解资金链紧张状况,企业不得不寻求基金、信托、发债等其他融资渠道。目前,这些非银行融资的利率通常是12%-15%,更高的能达到18%。而非正常渠道的民间融资,利率有的高达30%。当然也有很低的。例如,龙湖的平均负债利率只有6.72%,华润置地则只有3.77%。融资利率高低主要看企业的业绩稳健性和风险程度。在规模速度发展导向下,近年来,在房地产企业“资金池”中,非银行融资占比呈快速增长趋势,从而使负债加权平均利率持续走高。

高负债,加上高利率,最终导致高利息支出。

或许有人不解:为什么不放慢速度、低负债呢?这与房地产企业普遍存在的“抢市场”心理直接相关。无论是抓住没抓住已过去的“黄金十年”的,都想在“白银时代”做大做强。因为大家都知道,即便有新型城镇化利好政策,房地产企业是至多还有10-15年的好日子。

另一个不太为人所知却对房地产企业影响很大的因素是,这些年越来越严重的各类行业排名,不时地刺激着企业敏感的神经。因为大家也都知道,只要排名上去了,或者成功上市了,关注度自然就高;只要成为知名品牌企业,拿地时,地方政府就会给予地价打折优惠,房价可能卖得更高。

在为企业做发展战略咨询时,我们发现,如果给企业提出复合增长率20%的目标,企业往往不高兴,需要反复做解释、说服工作;如果目标定为30%40%,甚至“五年翻两番”,企业就很兴奋。但如果真为企业负责,又必须将企业“从畅想拉回现实”,除非企业确有可基本支撑战略目标实现的资源和能力。

快速周转是保障

事实反复证明,只要焦虑感过重,往往会做出一些判断、决策错误。因此,适当降低负债率,逐步由规模速度导向转向质量效益导向,是企业应重点考虑、尽快决策的。

如果企业想抢占市场,不得不“三高”(高杠杆、高负债率、高利率),那么必须要有“高效运营”作保障。要实现高效运营,主要有两个举措。首先要加强管理,练好内功,确保有序、高效运转。其次,也是最根本的,要处理好创新和标准化的关系,尽量推行标准化产品的连锁、复制开发。

或许大家已注意到,近年来,万科、恒大、万达、绿城、龙湖等一线房企都已形成了包括多个产品系列的产品体系,都在不同城市、不同项目中大力推行标准化产品线的连锁、复制开发。据兰德咨询的最新统计,全国共有47个恒大绿洲,20个华润橡树湾,6个龙湖滟澜山,已开业和规划建设中的万达广场更是多达百个。受一线房企经验启发,已有越来越多的20亿以上的企业也开始了产品线规划和产品标准化建设工作。某种意义上说,房地产市场已进入以快速周转开发模式为主流的标准化时代。

也就是说,大家买的房子可能就是开发商的标准化产品,可能已有成千上万个家庭住着一模一样的房子。但这也没什么可责怪的。既然手机、电脑、汽车、飞机这些不断创新的产品也都实现了模块化、标准化、工厂化,构造更简单的房子没什么不可以的,总比独一无二却很难使用的创新产品要实用得多。

据悉,龙湖目前的产品是“90%复制+10%创新”,万科更是在住宅产业化、工厂化之路上矢志不渝地努力着。设想,几年后,当其他企业完成一个项目需要4年时,万科只需要2年——其他企业如何与万科竞争?对购房者来说,今后住在智能、环保、工厂化装配的房子里,也不是一件坏事,至少要做好心理准备。

另外,特别提请企业注意的是,如果某一阶段确定走“三高”之路,一定要构建好“资金池”,确保资金链安全;要优化负债结构;要进行资金投放效益分析,力争实现利息成本最小化和资金效益最大化。

“三高”需要高效运营、快速周转作保障,但前提是,经济基本面和房地产市场不出现大波动。对房地产市场而言,小波动是常态,大波动是危机。历经危机(比如成交量和房价下跌30%)还不倒的企业就是好企业,历经危机还能进一步做大做强的企业,或许凤毛麟角,甚至还只是一个神话。


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延伸阅读—————————————————————————————————
·2012上市房企年报研评报告
·躁动期的百亿级房企

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宋延庆简介:
兰德咨询总裁,中房协经营管理委员会副秘书长。
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