房企的最大危机是什么?

2013-11-08 10:11:54
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去年11月,恒大主席许家印说“未来将逐步加大二线城市的买地及销售比重”。话音未落,各家媒体纷纷报道,地产评论兴奋异常,可谓一石激起千层浪。多数观点及大致说法是:一二线城市市场稳定,三四线城市泡沫严重。受《南方都市报》之邀,当时写了《城市市场不宜一刀切》的文章。或许是人轻言微,这篇文章影响并不大。

今年,房市似乎正在验证着去年的多数观点:一线城市地王频现,房价飙升,限价政策土崩瓦解,部分三四线城市则价量萎靡,空置严重,鬼城连连。

人很容易混淆现实与趋势、中观与微观。前几日,有媒体报道说,王石在抛出泡沫论、社会危机论的同时,万科却疯狂掠地,今年前9月拿地金额就超过了760多亿元,其中包括几块地王。有网友评论说,这是王石在耍阴谋。在微博上,我说这误解了王石的意思——王石说的整个房市,而万科拿地只是微观层面的企业经营行为。

混淆现实与趋势,比混淆中观与微观更可怕。之所以今年一线城市和多数二线城市的市场火爆,主因是房企投资额和推货量增速过快所致,加上破解限价、限购政策的招数越来越多,从而变现为成交量和价格同比增长很快。但我们也应,而且更应注意到的是,见诸媒体的所谓彻夜排队、销售一空等报道,只是个案,而数据显示,成交量与存货量相比,未见明显上升。如果再考虑到今年增加的土地供应量,这意味着,明后年去存货压力很大。即使不考虑经济基本面的不确定性和过高房价的可能性回调,也绝不能对这些城市的房市过于乐观。

在乐观中洞察到潜在风险,并采取必要的、适宜的预防措施,才是因应之道,就像“超人”李嘉诚加大欧洲的资产配置力度一样。

刚需住宅也类似。限购政策实施之处,万科、恒大等以刚需产品供应为主的企业受益颇大。当越来越多的企业反应过来并及时调整了产品结构后,刚需产品比例快速增大。个人预见,未来几年,刚需“火并”的可能性越来越大。而2015年后,如果限购政策取消,压抑已久的改善型需求将会集中爆发。基于这一判断和数据推算,已建议多家企业开始研发新一代改善型住宅,做好技术和土地储备,届时定要踩准新的市场机遇。切不要忘记,在我国做房地产要有两个假设,一是假设钱无穷多(10%利率融不到,30%肯定能融到),二是假设开发能力无穷大(只要能卖出去,开竣工面积20亿平方米也毫无问题),问题在于产品竞争力和去化力大小。更不要忘记,从拿地到销售快则7-10个月,慢者一年半左右,而整个项目的开发周期则普遍在三年以上。而房地产市场的波动周期(同时意味着新机遇期)呢?几乎没有规律,暂时还只能用前瞻性思维、逆向思维去分析判断。

有一点一定要尽量做到,就是要踩准点,不要踏空。一步踏空,往往步步踏空。至少在房市长效机制落地、见效(落地后不知多久才能见效)之前,建议房企既不要无视调控,不要不把调控当回事儿,更不必把调控当回事儿。忘记该忘记的,做好该做好的,调整好节奏踩准点,才是根本之策。

如果认为确实难以把握政策走向,一是也难以调整好节奏,那就回归常识,坚定战略。万科推行以工业化为基础的住宅产业化已有十几年,虽然成效不彰,但始终坚定方向,持续推进。今年,万科在天津、北京的工业化装配住宅先后面市,意味着其住宅产业化战略取得了里程碑式的突破。但如果企业其他企业群起效仿,因为万科以挖好了“护城河”,是不可能成功的,就像大家前几年效仿万科的管理模式及流程体系而导致严重不适应症一样。原因很简单,基因不同,基础不同。

不知怎地,对于效仿,总让我联想到憨豆先生跳舞时出的洋相。一个企业,特别是房地产企业,最大的忌讳是跟着别人走,却不知道为什么。例如“5986节点”,大多数企业理解为项目进度计划节点,而没有意识到这是产品标准化支撑的、开发运营标准化背后的现金流标准化的要求。房地产企业最大的危机是什么?是没有主见,心神不宁,摇摆不定。

回归理性,回归常识,坚定战略,假以时日,企业必能进入新境界。而不破解危机,依然跟随效仿,还可能像憨豆先生那样。

房地产市场是变幻难测的市场,房地产企业要力争成为这个市场的优雅舞者。

 

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延伸阅读—————————————————————————————————
·对不同等级城市的房市判断不宜一刀切

·房企产品线创新与标准化开发

·一线房企推行产品标准化情况及经验教训

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兰德咨询总裁,中房协经营管理委员会副秘书长。
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