房企业绩研评之三:高周转高杠杆轻资产依然是主流

2014-02-12 11:43:14
分类:未分类

【摘要】

通览已发布快报的企业业绩,虽然七成以上企业都报“预增”,但增幅分化态势非常明显。影响业绩分化的原因很多,如市场布局、产品结构、去化能力等,而“原因的原因”都可溯至企业开发模式及经营策略。显而易见的是,高周转、高杠杆、轻资产的“两高一轻”模式依然是支撑业绩高增长的主流模式。

为什么“两高一轻”模式成为过去几年的主流模式,这需要从房企的核心要义说起。

房地产开发无论多么复杂,目的都是通过投资,实现企业资本投资收益最大化。那么,如何实现投资收益最大化呢?其实就是一个盈利模型,或破解一个公式:M=S×f 。其中,M是指投资回报(利润),S是指销售额或开发规模,可理解为企业规模,f是指回报率。

实现M最大化有两条途径:一是做大S,即做大规模;二是提高f,即做优做强。

S(规模)是客观存在,主要取决于企业的资金量(“资金池”容量)。S值是100亿或100万平方米和1000亿或1000万平方米,因为规模基础不一样,所以是很难类比的。中小企业很难追赶上万科、保利、中海、恒大等企业,主要原因就是S基值不一样。在较小S值的情况下,要尽快做大S值,只能走可快速做大规模的高周转之路——只有高周转,速度才能更快,才能跑赢市场。

与很多行业不同,房地产开发的资本投资回报率f其实不是利润率,而是利润率、周转率和杠杆率(权益乘数)“三率”连乘的结果。即f=f1×f2×f3 ,其中f1是利润率,f2是周转率,f3是杠杆率。要提高f,就要提高 f1f2f3

在当前市场形势下,随着竞争越来越激烈,事实上行业平均利润率大约每年以一个百分点的速度在持续下滑。而且,因为近年来土地成本和资金成本越来越高,事实上开发投资的杠杆率也是越来越低的。所以,提高回报率f的最直接、最有效的着力点是提高周转率f2

房企业绩研评之三:高周转高杠杆轻资产依然是主流

要提高周转率f2的最佳方式就是要“快”,也就是要做到快速周转、高效开发。从一线品牌企业的成功经验来看,推行产品标准化、管理标准化、供方资源战略化等是实现“快”的最有效办法。而且事实证明,只要能实现快速周转,f1是利润率和f3杠杆率也能随之提高。这也是近年来“两高一轻”成为主流开发模式的根本原因。

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延伸阅读—————————————————————————————————
·房企业绩研评之一:千亿房企扩容真伪冷暖自知

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宋延庆简介:
兰德咨询总裁,中房协经营管理委员会副秘书长。
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