房企业绩研评之六:土地储备是把“双刃剑”

2014-03-13 08:45:40
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【摘要】

至少在我国现行土地制度下,土地市场一直是房市的症结源和风向标。但其实对政府和开发商来说,土地都是把“双刃剑”。目前这把剑已刺伤了地方政府,并正在刺向开发商。有多少开发商会倒下,取决于开发商如何重新看待土地,如何做好土地储备。

2014年开年之初,核心城市土地市场成交之火热,地王出现之频繁,已超过了曾经引发“总理说了算,还是总经理说了算”话题的2010年,创下了历年新高。用“疯狂”来形容今年初的土地市场一点都不为过。

开发商掀起的这轮抢地潮首先源于地方政府的供地潮,并有两个突出特点,一是主要在一二线核心城市,二是主要是第一、第二梯队的主流开发商。主因有三,一是主流开发商在调整城市布局,并看好核心城市预期;二是去年销售情况普遍较好,房企资金充裕;第三,最主要的,也往往是缺乏总体战略思维的分析师最为忽视的,是补货——规模较大的主流开发商,为了避免销售额下降,还要争取一定幅度的增长,不得不补货,否则就导致销售额及行业排名、城市市场占有率下降。以远洋地产为例。今年初,该公司豪掷73亿元在北京拿下三宗地,原因主要是现有几个项目已进入中后期,可售资源越来越少,如果再不尽早补货,可能会在其“根据地”北京跌出前十名。不要忘了,2009年远洋地产以70.1亿元的销售额曾名列北京房企销售金额第二,而2013年已滑落到第8位。

当今房地产市场,谁对政策和市场走势最敏锐?其实不是开发商,而是地方政府!在经济和房市基本面愈发不稳定、不确定的情况下,在把握不准“两会”后会出台什么政策的情况下,在地方债务的巨大压力下,趁势“抢收”恐怕是地方政府的普遍想法。更不要忘了,最善于揣度政策的,收益最大的,也是只管杀不管埋的(只管卖地,不管开发商房子卖不卖得出去),是谁?

这事实上就是开发商的为难之处:虽然知道“面粉贵过面包”很难受,但又不得不买。如果不买,可能一两年后销售额就会减半,两三年后就会退出市场,而且这个局至少三五年内还解不了。所以摆在开发商面前的,只有重新看待土地并高技巧地做好土地储备这一条路。

确定无疑的一点是,如果今后再凭感觉拿地,拿地时测算不准,拿地后慢吞吞地开发,就极有可能被土地“双刃剑”自伤。

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宋延庆简介:
兰德咨询总裁,中房协经营管理委员会副秘书长。
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