房企业绩研评之八:资金链趋紧,或再现“跑路潮”

2014-03-27 11:42:34
分类:未分类

【摘要】

浙江兴润置业资金链断裂引发债务违约风波,再此让人们的目光转到房地产公司的负债上。尽管过去两年是“丰收年”,多数房企资金状况趋于好转,但高杠杆、高负债和高资金成本所驱动的以债养债的发展模式,使得房企债务风险越来越高,已渐现高亢式疲态。加之今年不容乐观的货币政策和销售形势,预计今年会有一些企业因资金链断裂而倒下,甚至会再现“跑路潮”。

作为泛金融及资金密集型行业,资金当属房企第一要素。至少在长效机制形成前的当下,房地产市场又是个“政策市”。其中,决定“银根”的货币政策,包括货币供应量、信贷、信托和资本市场政策等,对市场影响又是最大的。

众所周知,这些年来,大多数房地产企业在追求行业排名和高增长惯性驱使下,基本是以债养债的发展模式。尽管过去两年多数企业的资金状况趋于好转,但兴润置业因资金链断裂而引发的债务违约风波,还是让很多人产生这样的疑问:今年会不会有更多的企业出现资金链断裂。我们的答案是“会”,而且可能会再次引发“跑路潮”。理由有三。一是目前市场上商品房库存量很大(详见研评7),潜在供应量更大,而今年的销售形势却不容乐观。二是为了控制信贷风险,金融机构已逐步收紧对开发贷款、经营性物业抵押贷款和个人按揭贷款。第三,也是最主要的,如果某些三四线城市出现降价潮,如果某些中小房企出现资金危机,很有可能引发恐慌,快速蔓延,进而出现倒闭潮和重现“跑路潮”。

不容乐观的资金状况,以及下半年或将到来的新一轮高库存期,意味着今年可能是历年来市场风险最高的一年。而且,与前些年因外在调控所引发的风险不同,目前的市场运行风险更多是“内生风险”,也就是地价越来越高、房价越来越高、以债养债发展模式等内因使风险累积越来越高。市场好的时候,无论多么严厉的调控,效果都不明显;当现在调控放宽的时候,无论多么小心地呵护着泡沫,不让泡沫破裂,也未必能如愿——内因永远起决定作用。所以建议企业,更相信理性、睿智的企业,采取加快跑量、现金为王的策略。为了跑量,适当、适时降价还是有必要的。

继杭州、南京等地有项目出现大幅降价后,近日北京也有项目跟进,先是万科橙,再是台湖印象项目。值得关注的是,这两个项目是典型的首置刚需楼盘。去年至今我们已多次提过,今明年很有可能会爆发“刚需房火拼”,原因是过去几年大家都往首置刚需市场上挤,导致供应量增长过快(远远快于首置刚需人群的增量增速)。而且我们预判,2014年将是首置刚需向改善市场的转换年,原因是被抑制多年的改善型需求将随着限购政策的悄然隐退而加快释放。

虽然个别城市、个别项目的降价并不具有代表性,也并不意味着整个市场会出现大规模下降的危机,但降价潮还是有可能出现,特别是在下半年。在大范围降价潮出现前,企业还是要进一步加快消化库存,回笼资金,可能的话,力争上半年完成全年销售目标的60%以上。

 

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兰德咨询总裁,中房协经营管理委员会副秘书长。
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