房企业绩研评之九:利润去哪儿了

2014-04-02 15:53:57
分类:未分类

【摘要】

利润,始终是个最扣人心弦的敏感词。500强房企测评报告所说的 “利润止降回升”,仅指行业500家优秀企业的利润均值。至少从已发布2013年报的企业来看,有73%的企业实现了净利润正增长,但同时有61%的企业利润率下滑,并延续着年均下降1个百分点左右的趋势。所谓暴利,其实已是昨日黄花,只是因为房地产总值高。如果仅看利润率,房地产已属“中利行业”,而且到2015年很有可能触及“10%红线”。如何逆势拉升起下行的利润率曲线,是房地产企业必须要面对的一大问题。

总体来说,房地产开发的刚性成本,包括土地、融资、人力成本等越来越高,但因库存量、潜在供应量有增无减,导致售价和利润压力越来越大,这也是房价居高不下,而开发利润率却越来越低的根本原因。或许只有重构地产新秩序,进行利益再分配,才能真正破题。

近年来行业平均利润率每年以1个百分点左右的速度在持续下滑。但这并不意味着企业就没有文章可做。要提高开发利润率f1,无非有两种方式,一是“控”,即控制成本费用;而是“提”,即提高溢价率。“控”的重点是土地成本和资金成本,“提”的重点是提高产品溢价和服务溢价。另外,因为近年来土地成本和资金成本越来越高,事实上开发投资的杠杆率f3也是越来越低的。所以,提高回报率f最有效的着力点是提高周转率f2

要控制资金成本,企业还要优化负债结构,严控负债利率。我们知道,目前国内房地产私募基金的目标收益率一般在20%-30%,信托10%左右。近年来,因为信托、基金等负债占比较高,负债利率也越来越高,整体已超过10%,因此资金成本“吃掉”项目开发利润的比例也越来越高。根据兰德咨询对上市房企的利息支出与净利润比例关系的测算发现,有些企业的资金成本与净利润之比高达70%,甚至100%以上。事实证明,融资渠道及融资结构、融资利率已成了除土地成本外,影响利润率的第一因素。进一步测算显示,有息负债利率每增减5个百分点,项目净利率就会随之增减1个百分点左右。

遗憾的是,因为不同企业的盈利能力、债务风险程度不同,信用评级高低相差较大,所以融资利率和资金成本相差很大。兹举几例予以比对。据公开资讯显示,奥园于2019年到期的3亿美元优先票据利率是11.25%,五洲国际于2018年到期的1亿美元优先票据利率高达13.75%。龙湖地产去年1月发的10年期5亿美元优先票据,利率是6.75%7月的4年期77亿港元银团贷款利率是3.1%+HIBOR。原因是龙湖的信用评级在国内民营房企中是最高的——穆迪给予龙湖的信用评级是Ba1,标普是BB+。还有更低的。去年10月,中海发行了3档高级无担保债券,51030年期各5亿美元,息率分别是3.375%5.375%6.375%。正是因为极低的息率和几无偿债压力的超长年期,使中海地产成为少数坐享投资评级的开发商。加之中海娴熟的逆周期拿地能力、一流的成本控制水平,以及较高的产品标准化程度,使其成为多年来业内“最赚钱的房地产公司”。

企业要将下行的利润率曲线拉升起来,措施还有很多。例如,通过产品模式创新,实现像万达、恒大、碧桂园一样低价拿地——毕竟土地是房地产开发之本、利润之源;通过优化调整市场结构和产品结构,来优化利润;通过产业协同、提供增值服务等,实现产业链一体化、产品与服务一体化,发掘新的利润增长源,最终实现较高的叠加利润。

企业一定要清醒地意识到,行业平均利润率持续走低的趋势几乎不可逆转。正因如此,企业才更应努力把自己企业的利润率给拉升起来——只有多用功,才会更成功。否则,如果仍是随大流地无所作为,就不可能脱颖而出,反而有可能成为被洗牌出局的企业。

 

全文阅读《房企业绩研评之九:六成以上上市房企利润率下滑


延伸阅读—————————————————————————————————
·房企业绩研评之一:千亿房企扩容真伪冷暖自知

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·房企业绩研评之八:资金链趋紧,或再现“跑路潮
·房企业绩研评报告系列文章

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宋延庆简介:
兰德咨询总裁,中房协经营管理委员会副秘书长。
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房企业绩研评之九:利润去哪儿了
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