政治局首次学习住房为何不谈房价?

2013-11-01 00:32:32
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10月29日下午,在集体学习惯例延续11年后,中共中央政治局首次专题学习住房领域情况。这大概是中共历史上讨论房地产问题规格最高的一次会议,在这个会议上,新华社报道的习近平讲话只字未谈房价,而把注意力更多放在增加供应上。习近平认为现阶段保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡。新华社报道中甚至没有提及“房价调控”、“经济适用房”、“限价房”等热门名词。

就在参加政治局集体会议的前一天,建设部首席专家、也是此次政治局专题会议的主讲秦虹在接受人民日报访谈时,谈及自去年6月份以来的房价上涨原因。也强调了一定区域内所谓资源配置不均衡的问题。

秦虹认为,房价上涨存在多个原因,既与一些地方的有效供应不足有关,城市发展均存在差异,也与货币流动性大、居民投资渠道狭窄、实体经济普遍不太景气、楼市仍有较强的投资功能和资金避险能力有关,还与住宅质量的不断提升和土地、劳动力成本上升有关。

不过,秦虹认为,核心在于供需失衡。秦虹在此次政治局集体学习会上,就加快推进住房保障和供应体系建设谈了自己的意见和建议。“目前,在我国657个设市城市中,多数城市房价仍比较平稳,房价明显上涨的主要是一线城市和部分二线城市。北京、广州等一线城市的房地产市场绝不代表全国,”秦虹说,此轮房价上涨与2005年、2007年及2009年的三次房价明显上涨有很大不同,投机投资性需求不再是主要推手,更多的是源于自住型需求,特别是刚性需求。

秦虹认为,全国49个城市实施了限购政策,这些政策在抑制投机投资性需求上取得了一定效果。但限购、限贷的城市房价仍在上涨,只能说明市场供应难以满足自住性需求的增长。相对于部分城市需求增长而言,住宅供应量明显不足。秦虹介绍,到8月份,北京、上海两个每年常住人口增加最大的直辖市,新开工面积还是有近10%的负增长。客观地讲,这几年大城市人口增长多,但拆迁难度大,住宅用地计划完成比例偏低,再加上开发企业在面对调控需求的政策时开工更加谨慎。这些都使供求关系发生失衡, 供不应求的代价就是房价上涨。

另一位参加政治局集体会议的专家清华大学土木水利学院刘洪玉教授也表示,当前市场存在一个很重要特征就是,很多城市或者区域供应和需求严重不匹配,高价地与“鬼城”、空城共存,“实际上在城市之间,区域之间可能存在着巨大的差异,不是一个统一的、均衡的市场。另外即使在一个城市内部,也存在着差异。”

10月29日,为中央高层提供“383”三中全会改革方案的国务院发展研究中心再发调研报告,国务院发展研究中心主任李伟在世界工商协会论坛上透露,根据国研中心的调研报告,房地产市场的风险在进一步积累,去年以来,区域性分化的趋势越来越明显,房地产泡沫已成为中国经济增长的最不可预测因素,令各界担忧。

李伟认为,房地产市场令人担忧,而且一线城市的房地产泡沫在进一步膨胀,但是什么时候破裂,现在还很难说,只能继续关注。而究竟有多少三四线城市的楼市出现泡沫破裂以及严重程度,都还需要数据支撑,“很多时候想拿到真实的数据并不容易”。

众多周知,过去十年,中国房价普遍上涨了10倍以上,这得益于房地产是中国经济的支柱产业,也得益于地方财政对房地产的依赖,更得益于央行无节制的货币增发而带来的货币贬值。如果按照人均收入比来评判,中国根本无法持续维持如此高的房价,奇怪的是,中国的房价几乎令所有的经济理论经济规律尴尬,也让那些叫喊房地产泡沫的人彻底破产,这的确是不可思议的经济现象。

过去十年,中央政府一直在为调控房价而烦恼,另一方面,又一直在放松银根、推动经济过热的政策。地方政府更不愿意打压房价,因为地方财政收入全靠房地产市场在支撑,房价下跌或者说房地产泡沫破裂最先破产的就会是大幅举债的地方政府。

今年年初,2013网易经济学家年会在北京举行,北京师范大学管理学院教授董藩在“房地产调控功过反思”分论坛上表示,以今天看今后25年房价是什么结果,25年后全国均价在9万,北京要80多万,八九百万、上千万的别墅,是一平方米的价格。

天津博旭股权投资基金管理有限公司副总经理邓立坤在做客新华社中国金融信息网演播室时表示,从长期来看一线城市房价可能还会上涨,北京未来四环以内的房价会超过每平米10万元,因为刚性需求的存在决定了房价难降。

经济学家茅于轼也认为,如果推动房价上升的基本因素没有什么大的变化,各地房价还会持续上涨,但由此引发的危机肯定要突然爆发。万科董事会主席王石称,中国市场存在巨大的不确定性,房地产泡沫很显然在加剧。中国会走上日本上世纪80年代后期的老路,但是当时的日本中产阶层占有很大比例,而中国的贫富悬殊太大,因此如果有一天泡沫破裂后果会比日本更加严重。

全球最大的空头基金尼克斯(Kynikos)掌门人、做空大师詹姆斯·查诺斯(James Chanos)日前接受日媒采访时再次对中国发出警示,他认为中国当下的房地产热酷似1980年代后期的日本,巨大的房产泡沫规模无疑将载入历史,并将对中国的实体经济和金融体系产生深重打击。

詹姆斯·查诺斯称,据其试算,从建设成本来看中国房产市场的价值已升至GDP的300%至400%,而1989年日本的这一比例为375%。中国政府试图控制泡沫,但并未见效,大量的房产建设仍在继续,投机资本不断涌入,金融机构也染指其中,无心本业的中国企业也纷纷将资金投向房地产。

詹姆斯·查诺斯分析称,中国最大的问题是金融体系扭曲,银行融资和影子银行每年都在创造大量的新信贷(约占中国GDP的40%-50%),靠信贷驱动的投资依存型增长模式将迎来极限,而个人消费并未强大到足以支撑经济增长的程度。中国无疑面临着信贷泡沫崩溃的风险,我们在密切关注着今后18个月内是否会发生。

中国互联网的调查和对冲基金Pivot资本的走访均显示,超过三分之二的中国人都希望房地产泡沫很快破裂。

中国的房价失控于10年前,随着土地财政的扩张,强大的利益集团在各自的势力范围内展开了一轮又一轮的敛财运动,导致出现了中国历史上绝无仅有的房地产泡沫,也就是中国仅用10年时间,一线城市的房价就跃居世界各大城市前列,而西方经济发达国家城市的房价历经上百年才达到今天的价位。

自2003年以来,中国大大小小的城市房价都在轮番上涨,政府财政收入和土地出让收入暴增,地产商和炒房者包括权贵牟取了惊人暴利!实际上,房价疯狂上涨的根源是土地财政的抢钱和掠夺无法得到遏制所造成的,既得利益集团包括官员和专家在内,基于自身的利益诉求推波助澜,与房地产开发产商合谋造势,推动了中国各地房价一轮又一轮的疯狂上涨!城市的大规模拆迁,城中村的改造,新农村的建设等等,无一不是人为的在制造所谓的刚性需求或被动需求,而背后全是一双双贪婪敛财的罪恶之手。

房价疯涨令中国的超级富豪所拥有的财富也在疯狂增长,在任何一个经济正常的国家,房地产业从来就不是富豪的主要发来源,在一个正常的市场经济充分发达而政府不过度干预经济活动的国家里,房地产业的平均利润率和其他工业制造业以及服务业基本上是一致的,不可能出现那种通过大规模圈地囤地开发房地产而一夜暴富的情形。

中国却是个特例,一个涉及13亿国计民生的领域却成了一个制造富豪的暴利产业,房地产开发商所拥有的财富又完全取决于和政府官员之间的私下交易。这种交易导致了一个严重后果,那就是谁与政府有重要关系或与主要官员能够达成默契,谁就能够获得最好的土地,谁就能获得暴富的机会。几乎所有因腐败下台的官员都从房地产商手中获得过巨额贿赂,也几乎所有涉及房地产领域的官员都从房地产商手中获得过贿赂!

如果政府不与房地产商合谋造势,不人为制造城市拆迁改造等被动需求,房价毫无疑问会出现理性回归抑或实质性下跌。纵观历史上从郁金香狂热开始到上世纪末的互联网热潮,可以得出一个结论,只要是泡沫就没有不破的道理。虽然中国的房地产市场是一个半市场化的市场,市场价格的形成不完全是买卖双方讨价还价、利益均衡的结果。房价运行机制中牵扯到了太多的利益博弈,因此价格形成远远不是供需平衡那么简单。

但是总有一天市场的力量会强大到任何利益集团都无法抵挡的地步,房地产泡沫的破裂只是早晚的事情!是泡沫,最好让它破裂,而且越早破裂越好。因为泡沫的出现扭曲了市场的价格体系,导致了资源的无效配置,泡沫持续时间越长,资源误配的效率损失越大,泡沫破裂越早,对实体经济乃至整个国民经济的冲击也就越小。


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