土地流转怎样转

2013-11-02 14:44:01
分类:宏观经济
  土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。然而由于现阶段我国农村集体土地使用权不能通过市场流转,导致了市场进入不平等、价格扭曲、增值收益分配不公等弊端,使之难以实现规模化生产,拉低了农村的经济发展。
  随着十八届三中全会的临近,和日前公布的“383”改革路线图,关于土地流转的谈论变得炙手可热。如何让土地流转真正转起来,三中全会极有可能成为其改革的“破冰期”,并为新土改政策“定调”。
  新一轮土地改革的总体方案大致为:在不突破现有土地利用政策、土地使用标准等法律法规的前提下,提高征地补偿额度,缩小征地范围,盘活存量建设用地,规范农村经营性集体建设用地的流转,探索以“集体建设用地使用权交换企业经营权”的新路径,严禁将农地直接流转为商品房建设。
  回顾五年前的十七届三中全会,当时会议为农地非农化流转制度改革指明了正确的方向,但五年以来未能得到深入贯彻,由此新土改虽然为农村集体建设用地和宅基地的流转开了“口子”,但不会像土地承包经营权流转那么顺利,总体而言还是会比较审慎的。
  一方面,十七届三中全会报告明确规定:“允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营。”但同时又设置了“用途管制”的规定,即流转后的土地不能改变用途,这在相当程度上限制了土地流转的进展。
  另一方面,中央关于流转的两条规定——“自愿有偿依法”和“用途管制”在实际操作中往往被规避。一些企业通过流转取得农地之后,往往改变农地用途而进行商业开发,还有些土地的流转过程不合规范,往往是企业与村集体合谋完成,而未征求农民的意见,因此农民很难从土地流转中获得实惠。
  鉴于这样的情况,在经营性建设用地流转方面,国土资源部初步确定了28个试点市县先行进行改革尝试,并规定各试点必须遵循“流转必须符合国家产业政策、土地利用政策、土地使用标准、环境保护、安全生产等法律法规规定”,“流转土地不得用于商品住宅建设”等原则。
  同时,江西、海南部分省市已经开始出台相关土地流转方案或意见。其中江西省出台有关加快构建新型农业经营体系的意见,鼓励农户依法自主流转承包土地,并优先吸纳流出土地农户进城入园就业创业。海南省三亚、东方两市已经在快速推进农村土地承包确权,为下一步适度推动土地流转、抵押、规模化经营打好了基础。
  总的来说,目前农村集体建设用地的流转,主要有两种模式,一是在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外,经批准占用农村集体土地建设非公益性项目,允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益;二是通过占补平衡、增减挂钩等方式,将原有的宅基地复垦成土地,多出来的用地指标,部分建房安置农民,部分通过出让或允许村集体自主开发来实现土地收益。两种模式广东南海和四川灾后重建得到了体现。
  在我国,土地所有权或归属国有,或归农村集体所有,地方政府对土地的强烈依赖导致新土改难以撼动现行的制度,改革的每一步都在与利益集团谈判中艰难挪进,十八届三中全会或许能打破这块坚冰,让土地真正流转起来,助推农村经济发展。
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