2018 格局 房地产

2017-11-24 20:32:37
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任何新的格局产生都是制度安排或市场自行运作结果。中国房地产市场由于产业链其中一个部分,土地供给完全来自政府一方,因此新的格局产生必然需要政府的新的制度性安排,而无法通过完全的市场自行运作形成新的格局。没有新的制度安排,任何新的说法和新的理念都不会产生新的格局。没有新的格局就无法解决旧的问题。

 

全世界大多数国家房地产具有投资属性,这是由房价持续稳健攀升这种具有“示范”财富效应引起的,并且所有国家的政府不论运行是什么机制都是重视安居乐业,虽然相当部分国家由于贫富差距问题存在,还有大量贫民窟和城中村非常简陋悲催房屋存在。

 

如果房价基本是以复合增长率为5%以下运行,并且有着一定交易税收调节,那么该地的房地产市场即使购房(新房或二手房)投资也会呈现出良性态势,投机也会存在属于个案不普遍范畴,房产投资基本以长线持有为主(即超过五年)。如果一地房地产价格连续若干年增长率超过两位数甚至更高,并且交易税收很低,那么这样地方不产生由良性投资转变恶性投资即投机,是根本不可能的。如果期间还赶上了信贷周期中的宽松期,那么全城满街话题房价就必然出现。

 

炒房属于投机范畴,在大中华区具有很长的历史,已经成为一种社会习惯。美国、加拿大、澳大利亚和日本都出现过阶段性炒房状况,发达国家也只有德国是一个例外。因此让住房完全回归居住属性,在中国内地不带任何投资属性尤其大城市很难做到,因为要改变的因素太多。但是通过交易环节税收政策调整压制短期投机是完全可以做到。

 

租售并举和共享产权是缓和高房价的一种策略,实际效果仍然取决于供应量,即新的模式与旧模式之间比例关系。其次由于租赁房屋对于供应方来说资金占压比较大,尤其供应量要到达或超过原有销售房屋的规模时,金融如果没有配套安排,那么无论是租售并举还是共享产权模式都会无法长久维系下去,因此房地产基金是否在证券交易所大规模的出现,也是这一新模式是否产生新的格局的迹象或前兆之一。另外租售并举和共享产权模式也是一次行业洗牌和重组机遇,而核心焦点则是不同所有制企业是否能平等参与其中。

 

2016年开始此轮房地产上涨周期,有别于以往之前的周期有几大特征:首先政策上提出了“去库存”,金融配套是首付贷比例下降。其次是由传统金融领域之外民间金融机构推出的首付贷的出现,整治后互联网金融接力这种模式的首付贷,互联网金融对于贷款人资质评估较比银行宽松许多,这也是2018年最容易出现在房地产行业金融风险中国版的次贷领域。三、没有出现上一周期温州炒房团状况,而变成了散户化加杠杆全民皆兵局面。四、中小城市以城市改造住房拆迁补贴模式去原有库存,部分二线城市是以修建地铁或改造城中村去库存,预计以上模式还会在2018年大行其道。五、由于全国住房整体库存已经下降,特别是一线城市和少数二线城市库存已经下降低于正常水平,直接会影响到2018年房价走势,如果房地产投资继续下降,名义利率依然在历史低位,房价根本不可能出现趋势性下跌,并且随时都可能出现非理性上涨,即使没有大的成交量配合。

 

有关部门对房地产企业融资政策经常呈现出忽冷忽热的状态,房企境外发行债券“类四季”气候的政策就是一个最典型例子。另外一个土地政策执行严肃性缺乏,创造了当地王无风险开发商比拼“超级胆量”行业状况。政策经常在房地产方面提出防止“大起大落”口号,最后市场都理解为是防止“大落”,其实房企和个人投资购房者都在做所谓“赌国运”的“买涨期权”。这实际上是一种隐性风险,也是一种的绑架政治下的私有套利的特色经济的磁场。

 

房地产产业集中度正在出现加速过程中,即使在2018年整体房地产销售处于低增长或小幅负增长情况,但是特大型房企依然会跑赢全行业。实际上超特大房企已经到了“大而不倒”的地步,即使创业股东或主要经营者因为各种原因出现麻烦离开或退出企业,都不会出现这类企业倒闭情况,无非极端情况下出现企业重组而已,这一点必须深刻认识到。激进的扩张和高负债率的运行,已经成为房地产行业内发展模式,目前看还没有纠偏机制存在,因此还会运行在“危而不破”走向更加极致局面。

 

2017年下半年以来,京东和阿里巴巴似乎准备介入房地产行业中的某些领域,如果存在租售并举这样新的市场机遇规模性存在,那么他们很可能成为2018年乃至之后的房地产行业的“颠覆者”,他们有支付系统和大量客户性群的存在,尤其租赁市场中的年轻的低收入群体基本都在他们的视野之中。这是所谓的业外资本第二次进入房地产市场,第一次是在2008年之前。这次是互联网新型企业,上次则是制造业企业。因此这是2018年房地产市场最值得关注的动向。

 

2017年部分房企和社会企业卖出自己拥有物业资产,这样趋势有扩大化的迹象,2018年由于资金形势比2017要紧,因此此类事情还会不断地发生。而房企之间在2017年出现的大规模资产收购(土地与项目装让)情况,预计在2018年不会再出现,因为2018年房企的资金形势,只能满足企业自保,而不是更大地扩张。而房地产中介市场则会是相关股权并购热点,因为大多数城市已经相继开始进入二手房为主要交易的市场(包括未来新的租赁市场),因此资本介入其中将是不可避免的。一旦互联网巨头进入后,还会产生创新型中介房企。

 

由于厦门市场是这七年以来唯一的没有经过调整的市场,因此继续坚持以往观点和判断,只有当最强市场出现了趋势性的调整,才能认为此轮房地产周期进入了实质性调整阶段。而全球房地产市场依然把加拿大市场作为是否开始进入调整的风向标。从美联储进入上升利率周期的角度来看,全球房地产市场此轮调整的日期越来越近了,2018年下半年会更加明显。

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