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房企业绩研评之十:超车or出局,透过业绩看潜力
作者:宋延庆 2014年04月11日 01:29:59

【摘要】绿地销售额在年中前后可能会超过万科,金地、招商近年来退出第一梯队,许多人对几家闽系地产商的突飞猛进表示担忧……与此同时,万科变身“轻公司”,绿城启动“云服务”,龙湖推出“金苹果”……这一切的背后,其实都与“成长性”有关。事实上,无论哪一梯队,每年总有晋级的,也有掉队的。从研评1-9文中可以看出,无论是销售额、营收,还是ROE、利润率,几乎每项业绩指标,不同房企的快慢优劣相差都很大。如果再进一步看各项指标的增长率和波动性,业绩分化则更为明显。可以说,时下的房地产市场,正处于内外因复杂互动的大变局年代;时下的房地产企业,正处于优胜劣汰的大分化“筛网”中。因此,关注房企的成长性指标,探明变革或转型方向,比前几年更为… 

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房企业绩研评之九:利润去哪儿了
作者:宋延庆 2014年04月02日 15:53:57

【摘要】利润,始终是个最扣人心弦的敏感词。500强房企测评报告所说的 “利润止降回升”,仅指行业500家优秀企业的利润均值。至少从已发布2013年报的企业来看,有73%的企业实现了净利润正增长,但同时有61%的企业利润率下滑,并延续着年均下降1个百分点左右的趋势。所谓暴利,其实已是昨日黄花,只是因为房地产总值高。如果仅看利润率,房地产已属“中利行业”,而且到2015年很有可能触及“10%红线”。如何逆势拉升起下行的利润率曲线,是房地产企业必须要面对的一大问题。总体来说,房地产开发的刚性成本,包括土地、融资、人力成本等越来越高,但因库存量、潜在供应量有增无减,导致售价和利润压力越来越大,这也是房价居高不下,而开发利润率却越来越低… 

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房企业绩研评之八:资金链趋紧,或再现“跑路潮”
作者:宋延庆 2014年03月27日 11:42:34

【摘要】浙江兴润置业资金链断裂引发债务违约风波,再此让人们的目光转到房地产公司的负债上。尽管过去两年是“丰收年”,多数房企资金状况趋于好转,但高杠杆、高负债和高资金成本所驱动的以债养债的发展模式,使得房企债务风险越来越高,已渐现高亢式疲态。加之今年不容乐观的货币政策和销售形势,预计今年会有一些企业因资金链断裂而倒下,甚至会再现“跑路潮”。作为泛金融及资金密集型行业,资金当属房企第一要素。至少在长效机制形成前的当下,房地产市场又是个“政策市”。其中,决定“银根”的货币政策,包括货币供应量、信贷、信托和资本市场政策等,对市场影响又是最大的。众所周知,这些年来,大多数房地产企业在追求行业排名和高增长惯性… 

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房企业绩研评之七:存货高压触响资金警钟
作者:宋延庆 2014年03月26日 11:51:31

【摘要】一二线核心城市的房地产市场状况并不能代表全国市场整体情况,尤以存货为甚。事实上,许多三四线城市的商品房空置率已非常高。即便是一线城市,所谓热销也只是个别项目,其实许多项目已陷入了销售不畅的窘境。2014年下半年或将迎来新一轮高存货期存货,很有可能触响行业及开发商的资金警钟。正如本系列文章中曾多次说的,全国性数据和一概而论式观点只能反映大致趋势,对房企和消费者都没多大意义。存货亦如此。房企最关心的还是与自己直接相关,包括城市和不同产品类型的的存货情况。下面三个存货分化情况值得高度警觉。首先,不同城市库存及待售面积在进一步加剧分化。其次,不同类型的商品房呈现加速分化,中小套型的刚需型和首改型… 

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房企业绩研评之六:土地储备是把“双刃剑”
作者:宋延庆 2014年03月13日 08:45:40

【摘要】至少在我国现行土地制度下,土地市场一直是房市的症结源和风向标。但其实对政府和开发商来说,土地都是把“双刃剑”。目前这把剑已刺伤了地方政府,并正在刺向开发商。有多少开发商会倒下,取决于开发商如何重新看待土地,如何做好土地储备。2014年开年之初,核心城市土地市场成交之火热,地王出现之频繁,已超过了曾经引发“总理说了算,还是总经理说了算”话题的2010年,创下了历年新高。用“疯狂”来形容今年初的土地市场一点都不为过。开发商掀起的这轮抢地潮首先源于地方政府的供地潮,并有两个突出特点,一是主要在一二线核心城市,二是主要是第一、第二梯队的主流开发商。主因有三,一是主流开发商在调整城市布局,并看好核心城市预期;二… 

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房企业绩研评之五:回归一二线,撞车怎么办?
作者:宋延庆 2014年03月06日 12:22:12

【摘要】去年以来,房地产市场刮起了一股回归一二线城市的风潮。问题是,都到一二线市场,蛋糕有那么大吗,而且是不是谁都有能力吃的下?无论什么事,如果都想到一块儿,通常不会有好结果。与其随波逐流地调整城市布局,还不如将关注点转向单城市市场占有率和单城市、单项目产能。近日拿到了一家央企地产公司的一份统计表,是各城市2013年销售额及目标完成率排名。这家企业也正做市场结构和产品结构优化调整。相信有不少企业也一样,已动了调整城市布局的心思,或者正在调整中。这股风潮的起源可追溯到2012年末。当年11月,恒大主席许家印说,“未来将逐步加大二线城市的买地及销售比重”。随后至今,多数观点及大致说法是,一二线城市预期更好,而三四线… 

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房企业绩研评之四:“黑马”会否引起“黑天鹅”
作者:宋延庆 2014年02月26日 10:47:56

【摘要】什么企业才称得上是“黑马”,这在什么事都难有共识的地产界也难有统一标准。我们不妨把此前关注度不高、业绩增速却突然很高的企业称为“黑马”。鉴于房企销售增速超过30%的为数众多,超过60%的也不少,我们再不妨把各个梯队中增速最快的几家企业称为“黑马”。按此标准,碧桂园凭借年销售额1060亿元、同比增长1.22倍的惊人业绩,当之无愧成为2013年“千亿级”房企中的黑马,也称得上是全行业最大的年度黑马。根据企业发布的公告数据,据兰德咨询统计,2013年,销售额300-800亿的企业有13家。华夏幸福基业、世纪金源、中建地产销售额增长率分别是77%、73%和64%,位居增速前三甲。其中,华夏幸福基业年内实现销售额374.24亿元,比排名第二… 

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房企业绩研评之三:高周转高杠杆轻资产依然是主流
作者:宋延庆 2014年02月12日 11:43:14

【摘要】通览已发布快报的企业业绩,虽然七成以上企业都报“预增”,但增幅分化态势非常明显。影响业绩分化的原因很多,如市场布局、产品结构、去化能力等,而“原因的原因”都可溯至企业开发模式及经营策略。显而易见的是,高周转、高杠杆、轻资产的“两高一轻”模式依然是支撑业绩高增长的主流模式。为什么“两高一轻”模式成为过去几年的主流模式,这需要从房企的核心要义说起。房地产开发无论多么复杂,目的都是通过投资,实现企业资本投资收益最大化。那么,如何实现投资收益最大化呢?其实就是一个盈利模型,或破解一个公式:M=S×f 。其中,M是指投资回报(利润),S是指销售额或开发规模,可理解为企业规模,f是指回报率。实现M最大化有两条途径:一是做… 

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房企业绩研评之二:房企要么做大要么出局
作者:宋延庆 2014年02月09日 10:20:35

【摘要】对2013年房企销售额排名的纷争终于消停了。行业领导听了我们在研评1中所说的“销售额难以准确统计”的五个原因后,看上去有些焦虑,想必有所启示。与其他统计数据一样,准确统计出行业及企业销售额,任重道远,对销售额数据再解读则现实得多,也更有意义。2013年销售“五宗最”2013年,无论是销售额及去化率,还是今后我们陆续展开分析的净利润、ROE等,肯定是分化进一步加剧。暂且不去讨论这些显而易见,也很容易总结出来的结论。还有几项销售数据之最值得关注。1.2013年万科实现销售额1709.4亿元,同比增长21%,再创历史新高,也是单一并表企业的行业之最。但据兰德咨询测算,2009-2013年(过去五年)万科年度销售额复合增长率已下滑到23%,在千亿… 

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房企业绩研评之一:千亿房企扩容 真伪冷暖自知
作者:宋延庆 2014年01月17日 11:20:01

【摘要】六家或七家,是2013年销售额过千亿元的房地产企业数量。受益于全年波澜不惊、基本稳定的政策环境和整体回暖的市场形势,预计八成以上企业年度销售额将会实现同比正增长。由排名榜单引致的诸多争议总算平息了下来。其实,与其纠缠于销售额数据的真确性和座次排名,业绩分化情况和各家企业销售业绩成长性才应是更值得关注的。千亿房企到底是六家还是七家,争议在于万达,而万科、绿地、保利、恒大、中海、碧桂园等六家企业没什么异议。万达销售额到底过没过千亿?通过分析2013年万达广场的项目信息,结合万达往年新增资产值和不同榜单的销售额差值,基本可以推测:万达没过千亿。万达销售额过没过千亿,都不能否认其商业地产领导者的行业… 

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产品,赢创未来
作者:宋延庆 2014年01月13日 12:21:19

企业,是提供产品的组织。产品,永远是企业赖以生存和发展的根本。苹果、波音、奔驰、爱马仕、可口可乐……每一个伟大的企业都有无以竞争的产品。这句话同样适用于房地产企业。房地产企业,你拿什么参与竞争?随着市场调控政策的实施和不断深化,房地产市场环境和竞争格局已经发生了重大变化。数据显示,近年来,房地产企业的业绩分化趋势逐年加剧,市场集中度越来越高,出局的中小企业越来越多,开发成本和售价压力越来越大,行业平均利润率持续走低。而且在可预见的未来,竞争越来越激烈的态势还会持续下去,甚至不排除市场深度调整的可能性。积极寻求企业增长方式、开发模式和经营策略的转变,向规模要利润,向产品要利润,向管理要利润,不断提高企业的… 

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计划预算编制季,五个要点要牢记
作者:宋延庆 2013年11月11日 11:11:22

从每年的10月中下旬开始,一直到年底,是上市房企和多数大中型房企编制来年计划、预算的时期。当然,也有部分企业,特别是未上市的中小房企,将这项例行工作推延到来年一月份,甚至春节后。本文所说的计划预算,包括但不限于公司年度经营计划、三年滚动计划、项目年度开发计划、各专项计划(如年度培训计划、品牌推广计划)等,以及根据计划所编制形成的资金预算或全面预算。计划预算是企业管理的“龙头”,在各项工作中具有先导性作用。加强计划预算管理,提高计划预算的编制质量,有利于促进各项工作的有序进行,有利于发挥绩效考核的激励作用,有利于年度经营目标和战略目标的实现。房企应建立以战略为导向,以计划预算为基础,以核心财务指标(营业收入、… 

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房企的最大危机是什么?
作者:宋延庆 2013年11月08日 10:11:54

去年11月,恒大主席许家印说“未来将逐步加大二线城市的买地及销售比重”。话音未落,各家媒体纷纷报道,地产评论兴奋异常,可谓一石激起千层浪。多数观点及大致说法是:一二线城市市场稳定,三四线城市泡沫严重。受《南方都市报》之邀,当时写了《城市市场不宜一刀切》的文章。或许是人轻言微,这篇文章影响并不大。 今年,房市似乎正在验证着去年的多数观点:一线城市地王频现,房价飙升,限价政策土崩瓦解,部分三四线城市则价量萎靡,空置严重,鬼城连连。人很容易混淆现实与趋势、中观与微观。前几日,有媒体报道说,王石在抛出泡沫论、社会危机论的同时,万科却疯狂掠地,今年前9月拿地金额就超过了760多亿元,其中包括几块地王。有网友评论说,这是王石在耍阴… 

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房企产品线创新与标准化开发
作者:宋延庆 2013年11月05日 12:11:56

房企产品线创新与标准化开发兰德咨询·房地产产品线研究与咨询事业部为什么要创新,而且还要持续创新,直白地说,是因为房地产产品的升级换代速度太快了。如果留意观察街道两边不同的建筑,会发现,即便是几年前的房子,大都已显老旧。加之市场竞争越来越激烈,如果不创新,项目就缺乏有优势的卖点,就难以保证把房子卖出去;如果不能把房子卖出去,哪怕是百分之一二十的滞销,都有可能吃掉项目全部利润,甚至导致整个企业的资金链出现问题。房地产产品创新包括两个方面。一是单一产品或单一项目的创新,例如户型创新、外立面创新、示范区景观创新等。二是产品线创新,例如万达集团新近推出的“万达城”,万科的“幸福系”等。本文重点阐述产品线创新。创… 

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穿越巴丹吉林沙漠无人区
作者:宋延庆 2013年10月15日 11:21:06

大漠孤烟直,长河落日圆。因为有烟,显然有人。但在沙漠无人区,根本没有路,更没有烟,只有一道道看上去都差不多的沙山,好不容易翻过一道,又一道沙山横亘在眼前,偶尔有雁群飞过,还能让人意识到还在地球上。但在无人区,你能看到许许多多难得一见的景象,夜晚可以一个个地找星座,白天站在沙脊线上环视四野,好似有种飘渺的领地感……-------------------------------------------------------------------------------------------------- “前面有车辙!”在一片枯树林边缘,当发现车辙时,车上的人几乎同声喊了起来。彼时,我们位于古日乃苏木西南方向约八十公里处,距离额济纳二百多公里,一辆车在沙漠无人区已闯荡了三天。下车仔细查验后,驾驶员小宝师… 

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一线房企推行产品标准化情况及经验教训
作者:宋延庆 2013年09月23日 12:11:59

【摘要】   产品标准化及产品线开发是行业前沿课题,很多企业有不少经验和教训。调查显示,目前房地产业界的几乎所有一线房企都已经形成了多个产品系列和多条产品线,并在不同城市的不同项目上进行着标准化连锁、复制开发。进一步阅读《万科、恒大、龙湖的产品标准化实践对比》点击下载《房地产企业产品线研究绿皮书》■延伸阅读—————————————————————————————————·房企如何实现“高效运营+利润倍增”·房地产产品系列化、标准化的揭秘与启示 … 

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房企管理解析之——管控要素的准确把握
作者:宋延庆 2013年08月23日 10:12:37

“练内功”几乎成为近年来房地产企业“必修课”。随着房地产市场形势的变化,只有练好内功,才能迎接未来市场的挑战,才能保障企业持续、稳健发展。但到底如何练好内功——从什么方面切入,如何稳步推进,又能有立竿见影的效果——可能困扰着不少企业。某房地产企业“练内功”的经历可谓曲折、痛苦,而且还具有典型性。先是通过各种方式搜集了某标杆企业的许多流程文件,改来改去始终难以做到为我所用。不得已,又高薪聘请了一位曾就职于标杆企业的职业经理人担任行政副总。但因管理理念和方式方法存在诸多冲突,不到一年行政副总就离职了。痛定思痛,该企业终于下决心借用咨询机构的力量了。于是花费了近百万元聘请了一家咨询机构(曾为其崇拜… 

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房企中层人员的能力要求
作者:宋延庆 2013年07月15日 11:10:47

【摘要】某种意义上说,企业是一个有机整体。一个有战斗力的企业,必定有一支有战斗力的团队。企业中层人员是联接高管层和基层员工的中枢。中层人员应具备什么能力,首先取决于一个企业应具有什么竞争力。进入“白银时代”后,房地产市场环境和竞争格局已发生了根本性变化,企业之间的竞争已是综合实力的竞争,竞争点则主要在市场把控能力、产品技术和溢价能力(包括产品创新能力和标准化转化能力)、快速周转能力和经营管理能力等。见表1。表1 “白银时代”房企竞争力指标及权重中层人员应具备的能力和对企业竞争力的要求不尽相同。                             表2 本部中层与一线公司领导层的能力异同 … 

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躁动期的百亿级房企
作者:宋延庆 2013年07月10日 10:13:08

【摘要】   观察发现,年销售额100亿元左右的房地产企业,就像成绩中上游的高中生,既有力争上游的决心和压力,也有青春期的躁动。这一梯级的企业,如果能尽快突破资金、产品、人员等“天花板”,几年内就可实现弯道超车,成功晋级到300-500亿级梯队。反之,极有可能“掉队”。2012年,销售额在80-120亿元区间内的百亿级房企有近20家。除掉因未上市销售数据难以采信、重组导致业绩波动很大的企业,部分典型企业的销售额及增长率见下表。按年度销售额划分,这类企业大致处于行业第三梯级。见下表。 多年来,在几个销售额排名榜的持续刺激下,多数房企都有着“抓住机遇,做大做强”的强烈欲望。各梯级企业中,处于中上游的百亿级企业尤甚,都想尽快实现… 

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房企高息危机来临
作者:宋延庆 2013年07月10日 09:11:50

房地产开发商光鲜业绩的背后,其政府税费之重、负债利息之高、经营风险之大,非外界所能体会。除房价中的百分之六、七十直接间接地流入政府口袋中外,高负债所导致的高利息几乎“吃掉”了大半净利润,“每天送给银行几辆奥迪或奔驰”很正常。真所谓,“基本上是给政府和银行打工”。今年的上市公司年报“窗口期”(4月30日前)后,几个数据着实灼伤了许多人的眼睛:A股2469家上市公司在2012年合计实现归属于上市公司股东的净利润1.95万亿元,同比出现零增长;而同年,仅16家上市银行的总净利润就达到1.03万亿元,占全部上市公司利润总额的53%。也就是说,银行利润占到了半壁江山。只需简单推理,就不难知道,企业确实“基本上是给政府和银行打工”,包括房地… 

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最新评论
解决目前社会各种问题的出路在哪里?
桃源居土681225:   共享资源,平均资本,实行经济民主,推行个人订单计划经济才是解决各种问题最有效的办法!
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灰色石头151:   环境监测市场放开后,必然激活节能环保产品,尤其是第三方环境监测机构的发展壮大,环境监测(zrtcn.com)设备生产商也将迎来发展机遇。。。
别重蹈日本覆辙 社保投资就该遵循收益第一原则
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没有土改护航 土地信托中看不中用
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中国“涨”与“胀”
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中日经济战怎么打?
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李佐军:中国经济继续震荡下行
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