任志强的个人空间--任志强

　　第二章 我国现行住房保障制度及其存在的问题分析
 　　一、现行住房保障制度框架
 　　一个完整的住房保障制度框架应当包括保障水平（保障对象与保障标准）、保障方式（保障性质、保障形态和补贴方式）、保障房用地供应机制、保障房筹资与融资、保障房建设与运营、住房保障监管制度（准入与退出）等方面的制度安排。
 　　1．保障水平
 　　保障范围和保障标准共同决定了保障水平。
 　　1）保障范围（对象）
 　　保障对象一般从两个方面进行界定，一是住房面积和收入标准；二是户籍。住房面积和收入标准目前各地设定的略有差异，总体来看，大部分城市把人均住房面积低于10平方米的家庭都列入了保障范围；收入标准上，多数城市将保障对象上限...

　　第一章 住房市场化改革及住房保障政策的发展历程与成就
 　　一、住房市场化改革及其成就
 　　住房市场化改革是我国房地产业发展的重要标志，对经济和社会层面产生了深远的影响。严格来说，我国的住房保障制度的逐步建立以及近年来我国各地的一些住房保障实践，与住房市场化改革有着密不可分的关系，正因为住房逐步市场化，现代意义上的保障性住房体系才应运而生。本部分回顾了我国住房市场化改革的历程，分析了住房市场化改革的成就，并对住房市场化带来的问题进行了简要总结。
 　　（一）住房市场化改革的历程
 　　我们通常提及的住房市场化改革是以1998年为标志性年份，然而如果没有改革开放以来至1998年之前我国住房制度的逐步改革，1...

　　建立我国住房保障制度的政策研究
 　　天则经济研究所
 　　2011年11月
 　　摘  要
 　　l  中国的住房制度经历了以广覆盖、低水平的福利分房到住房市场化的过程。住房市场化使大多数人的住房条件在短时间内有了迅速改善，但也同时伴随着住房差距的扩大和政府保障功能的收缩。
 　　l  从2007年政府重新强调承担住房保障责任，尝试建立新的住房保障制度，加强住房保障力度。
 　　l  现行的住房保障制度存在一系列的问题
 　　ü  住房制度、土地制度和住房保障制度作为一个有机联系的整体缺乏顶层设计和长远考虑。
 　　ü  现行住房保障制度没有减少反而增加了社会不公平，特别是不公开销售的经济适用房已经成为政府和国有部门将国有...

　　五、小产权房问题的解决思路
 　　（一）现行小产权房政策及其评价
 　　从近年来出台的有关小产权房的政策文件看，基本是从农村土地利用方面反复强调小产权房的不合法性，政策目标是以禁止小产权房建设和销售为主，如强制停建停售甚至强制拆除小产权房等。这显然有比较大的局限性甚至缺陷。
 　　1．相关政策内容概述
 　　1999年5月6日，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
 　　2004年10月21日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）指...

　　（三）发展趋势分析
 　　近年来，我国城市房地产市场价格出现了较快上涨。2010年全国监测城市综合地价、商品房价格分别为每平方米4488元、5029元，分别比2001年上涨2.41倍、1.32倍。其中，除了2008年受国际金融危机影响而略涨外，大多数年份都保持较快上涨势头，尤其是2007年、2010年商住综合地价分别比上年上涨14.92%、10.76%，2004年、2005年、2007年、2009年商品房价格分别比上年上涨17.76%、14.04%、14.76%、21.10%，涨幅均超过10%（如表7所示）。2010年房地产新政出台后，全国70个大中城市房屋销售价格总体涨幅趋缓甚至部分城市出现了绝对下降的迹象，但一些大中城市房屋租金却出现了较快上涨，房地产市场供需结构性矛盾并没有得到根本...

　　（二）发展现状
 　　1．全国小产权房规模估算
 　　目前尽管各界普遍承认小产权房存在的客观事实，但对小产权房建设及竣工情况迄今并没有官方的正式统计数据。按照上述对小产权房内涵的界定，并考虑到统计数据的可获得性，我们采取如下两个公式对历年小产权房竣工面积及其存量进行估算。
 　　公式1：小产权房竣工面积＝全社会住宅竣工面积－城镇住宅竣工面积－农村农户住宅竣工面积。
 　　公式2：小产权房存量＝历年小产权竣工面积累计额
 　　根据上述公式计算，1995-2010年小产权房竣工面积总量为7.6亿平方米。如果按照2010年底城镇常住人口66978万人计算，1995-2010年小产权房相当于增加人均住宅建筑面积1.1平方米。[1]
 　　从不同年份...

　　二、小产权房建设现状
 　　（一）小产权房产生的背景
 　　1．城乡二元土地所有制下政府对土地一级市场的垄断
 　　我国《宪法》第10条规定，“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”这就是说，目前我国存在着城乡二元土地所有制，即国家所有（城市土地）和集体所有（农村和城市郊区的土地）两种土地所有制形式。土地市场政府二元身份、产权二元主体的叠加， 形成了一个供地主体（政府）和一种交易产权（即国有土地的非完全竞争市场——政府垄断市场）的特殊制度。其中，政府二元身份一方面是指二元土地权力，即中央政府代表所有权、行...

　　我国小产权房问题研究：现状与出路
 　　小产权房是我国城乡二元土地所有制度下伴随着城市化快速发展和商品房价格快速上涨过程中出现的，在一定程度上解决了部分城市中低收入群体的住房需求，农民也从中获得了土地开发的增值收益，其存在具有某种程度上的必然性和现实合理性。1995-2010年间全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，大约相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8％。小产权房建设违反了我国现行农村土地利用相关法律法规，但涉及国家、农村集体、农村个人以及小产权房购买者等多方利益，如何妥善对待和处理小产权房问题，成为社会各界关注的焦点，也成为各级政府亟待解决的一个难题。
 　　一、小产权房的内涵和特点
 　　（一）小...

　　附件一：2003年以来房地产调控政策效果分析
 　　2003年以来,中央出台了一系列房地产调控政策，除了2009年出台的鼓励购房政策措施外，这些政策都旨在抑制房价过快上涨和房地产投资过热。我们将房屋销售价格同比指数和商品住宅销售面积同比增速作为房地产政策效果主要评价指标，对政策效果作简要分析。
 　　从调控政策的方向看，2003年以来房地产调控可分为三个阶段（见附图1）：第一阶段是2003年3季度至2008年3季度，调控政策方向是控制房地产投资过快增长和房价过快上涨；第二阶段是2008年4季度至2009年4季度，调控政策方向是鼓励住房消费和房地产开发投资；第三阶段是2010年1季度至今，调控政策的目标是遏制房价过快上涨，促进房价合理回归...

　　四、关于“投机、投资性购房”的调控
 　　在房地产市场的诸多问题中，被政府和公众指责最多的就是投机、投资性购房行为的泛滥。多数舆论都认为，开发商的贪婪和炒房客们肆意投机，是造成房地产价格越涨越高、让人无力承受的主要原因。
 　　在概念上，投机、投资性购房可以很容易地从“动机”上清晰定义。对房地产市场投机者的定义是：为获得资本利得而买卖房产的购房人；对投资者的定义是：以出租并获取租金为目的的购房人。但在现实中，对这两种购房动机却很难真正识别和严格区分（例如：提前购房算不算投资、投机？提前为襁褓中的儿子、为未来可能出生的孙子……购房呢？提前为子子孙孙购房后，为了避免资源空置浪费先用于出租，算不算投...